3、现状公共设施
规划区内基本没有公共设施，现状有加油站两处，建设中的职业中学一座（大港职中）。 4、现状水系
现状水系主要为原有盐田以及胜利水库的引水和排水渠等，主要有塔山河、墅港河和西墅河。水流平稳，水位变幅小，大部分时间处于平水状态。
三、发展要求
1、《连云港城市总体规划》（2008－2030）
——明确了规划区的功能选择和用地布局
1）功能：
包括工业、市场、配套居住三类主导功能。工业项目的选择应考虑环境保护要求和综合效益，形成以电子、机械、轻纺为主的无污染的高科技开发区。根据未来城市发展需要和市场发展趋势进行功能调整和城区更新，在远景可以更新改造成以居住为主、配套完善的综合功能组团。
2）碱厂必须在近期内进行搬迁，以实现规划区的整体开发利用。 3）设施要求
规划区内基础设施配置相对密集，高压走廊密布。主要基础设施包括：邮政支局、普通消防站、广播电视分中心、电信一般局楼、220kV变电站、110kV变电站等
2、《东部城区综合交通规划》
——构建一个“公平、安全、畅达和绿色的现代化和谐交通体系
1）城市主要干道： 快速路：新光路、大港西路 主干道：平山路、新东方大道 2）公共交通：
二级客运走廊：242省道、226省道（新光路）、大港西路、东方大道 三级客运走廊：平山路、黄海大道 3、《东部城区排水规划》
——打造安全、生态、科学的水循环系统
连云港市242省道以东片区控制性详细规划
说明书
规划区内的塔山河、墅港河、西墅河作为东部城区排水体系的一部分，应与其他水系结合考虑，并满足排水规划对于河道设计的要求。
河道名称 设计水位（米） 河底高程（米） 边坡系数 底宽（米） 塔山河 1.80-2.20 -1.0 1：4 5 墅港河 1.80-3.06 -1.0 1：4 5 排淡河 2.53 -1.3 1：4 39 4、《海滨新区分区规划》
位于规划区北侧，规划面积49.06平方公里，人口规模52.3万人。
定位：大连云港的CBD；滨海商贸服务中心、综合旅游接待基地 、特色滨水居住社区。 海滨新区的商贸、金融、居住等功能复合，可以为规划区的发展提供一个高品质的服务平台。
5、《连云港东哨西墅及北固山周边地区控制性详细规划》
位于规划区北侧，是海滨新区的启动区与示范区。未来发展方向是形成一个居住与休闲旅游双重功能的地区，其功能定位可以归结为：滨海新城首期开发的完整居住地区；连云区的行政管理中心；人居环境最富特色的生态社区；文化休闲、旅游度假的最佳目的地。
规划区总用地面积6.2km2，人口容量为6.5～8.5万人。
居住及休闲旅游功能将为规划区的发展注入活力，同时完善的配套设施将为规划区的先期发展提供一定的配套支撑
6、《商务核心区控制性详细规划》
位于规划区东侧，现状连云城区的主要建成区。未来发展将以商务办公为核心功能，以商住、休闲旅游为辅助功能。
规划用地约为9.83平方公里，城市建设用地面积5.55平方公里，居住人口容量约为10.36万人。
其规划目标为两个主要方面：
（1）服务于连云港及其周边地区，集商务办公、休闲旅游、信息会展于一体，具有强大吸引力的国际滨海公共湾区；
（2）彰显现代气息与城市特色，环境宜人，具有强大吸引力的现代化区域级商贸中心。 7、《连云港市入海水道两侧片区控制性详细规划》（在编）
位于规划区西侧，定位为连云港经济技术开发区发展都市型工业的重要空间，是沟通
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山海的生态廊道上的节点区域。
规划区的工业区与入海水道两侧片区、嘉泰国际产业园共同组成了东部城区国际产业园，入海水道及嘉泰产业园将为规划区的产业发展提供示范、带动作用，延伸产业链，形成规模化产业集群，可以为本片区的发展起孵化带动作用。
四、现状综述
1、发展限制
1）上位规划对本区域内的基础设施布局较为复杂，需要在规划中与其他因素进行统筹考虑。
规划区内高压走廊密度，高压走廊的设置与规划区内一些已批的用地有一些冲突，同时对视觉景观具有影响，应在规划中统筹考虑其利弊关系。
同时地区级的市政公共设施均在规划区内设置，应在考虑用地集约利用的前提下合理安排设施的布点。
2）碱厂的搬迁将给规划区带来较大的发展空间和约1平方公里的建设用地.。碱厂内部的铁路专用线是区域内一种不可多得的资源，但同时对于交通组织存在一定的影响。如何对铁路专用型进行合理使用、平衡利弊关系是规划需要解决的重要问题之一。
3）现状批地情况与开发意向与总体规划用地布局基本吻合，但是现状的道路建设、用地范围、批地的设计条件等因素将给总体布局的用地优化、交通改善等方面的综合考虑带来一定得影响和制约。
现状的批地情况由于没有规划作为参考，因此随意性较大，如华东国际时尚物料城的用地开发强度较高，安置小区的用地不够集约且出入口设置不便，工业用地面积过大交通组织不便等，需要在规划中进行统筹优化。
2、发展方向
规划区将作为城市功能的“缝合体”，在主导功能选择、道路衔接等方面将与周边区域进行统筹考虑
《连云港市城市总体规划》提出了规划区的三大主体功能，根据总体规划中的定位、周边区域规划、以及现状基础，本区域的主要功能选择可包括：
? 承接西侧国际产业园的产业功能，发展都市型产业门类；
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? 承接商务核心区和海滨新区的居住配套功能，形成配套互补，发展完善的居住配
套社区；
? 依托现状的市场基础，形成规模效应，发展商贸物流园区。
五、规划研究
1、发展区域性生活性市场符合宏观发展要求
1）区域性商贸物流发展是建设区域性中心城市的需要
《连云港市城市总体规划》确定了连云港市的城市性质为区域性的中心城市。作为区域性的中心城市，应当是港口、工业、居住和商贸物流、服务业的集聚区。国内很多中心城，如宁波、青岛等都把大型商贸物流园区的建设作为城市建设的重点，作为辐射带动周边地区，提升中心城市职能的必要条件。
2）区域性商贸物流发展将构成连云港完善的区域物流体系
《连云港市城市总体规划》规划确定了布局3大类物流园区，包括：港口综合物流、航空综合物流和城市生活商贸物流。
目前，依托港口、沿海铁路、东陇海铁路发展的朝阳物流园区、中云台物流园区、港口保税物流园区、南翼临港物流园区已初具规模。
依托建设国际大型机场的契机发展的板浦物流园区还在规划当中。
城市生活商贸物流，目前正在建设的洪门农副产品物流园区，建成后将成为苏北、鲁南最大的农副产品集散地。高公岛海鲜产品市场是整个连云港市域海产品消费和配送的集散地。本区域发展生活消费品商贸物流园区将使整个连云港生活商贸物流形成完善的体系。
2、发展区域性商贸物流市场符合发展需求
1）东部城区发展需要大型综合商贸物流园区的支撑
东部城区的工业发展已具备了一定基础，规划区周边的居住社区建设也已成规模，人气进一步集聚，目前需要一个大型的综合商贸物流园区为周边的产业园区内部的就业人口，和居住人口提供服务。
2）大型综合商贸物流园区的建设是连云港市经济技术开发区建设五园五中心的重要内容之一
五大产业园指：新材料产业园、新医药产业园、风电设备制造产业园、航空科技制造
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产业园、日本生态科技园。
五中心指：中科院先进能源动力技术研发中心、创新药物研究中心、科技创新服务中心、商贸物流中心和人力资源开发与服务中心。
商贸物流中心是连云港市经济技术开发区近期的重点建设项目。积极配合、加快建设中云铁路客运站、东部城区公交总站和长途汽车总站，以此为依托，配套建设商住、娱乐、休闲等各类设施。催旺德兰国际家居广场和光伸市场一期商气，确保德兰国际汽配城和光伸市场二期全面开业。启动总投资50亿港币的华东时尚物料城建设，先期建成项目推广和展示中心。
3）大型综合商贸物流园区的建设是进一步集聚人气、商气的重要手段，能与工业园区发展相互促进。
综合商贸物流园区是一个地区的发展触摸，是区域的特色，他的建设能带动吸引大量的人流、物流，带动周边用地的土地增值。同时综合商贸物流园区的建设为发展劳动密集型、日用品加工业提供了条件。
4）大型综合商贸物流园区的建设有较强的经济可操作性
碱厂搬迁需要大量的资金支持，发展大型综合商贸物流园区能形成较大面积的城市经营性用地，同时也能作为触媒带来土地增值和周边区域的发展，因此发展大型综合商贸物流园区是具有经济可行性的。
5）大型商贸物流园区的建设有利于塑造城市形象。
碱厂的搬迁有利于改善本地区和周边地区的城市环境和城市形象；同时大型商贸物流园区的建设将形成一种崭新的城市风貌，提升连云港整体城市形象。
3、本地区具有发展区域性商贸物流市场的三大优势 1）绝佳的交通优势 （1）具有区域性的交通枢纽
规划区东侧是正在建设中的中云火车站场，长途客运站、大型公交枢纽站与之结合建设。能带来人气的同时也能提供便捷的货运通道；
碱厂原有的铁路专用线，是不可多得的资源，能给货运带来方便。 （2）具有区域性的交通廊道，规划区内道路骨架基本形成
向西：通过大港西路、东方大道、黄海大道与国际产业园与赣榆县城联系；
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向北：平山路、242省道、新光路直通海滨新区； 向南：通过242省道、新光路联系南翼新区； 向东：通过平山路、大港西路联系连云港城区与港口；
便捷的交通、连徐高速出入口、铁路专业线、港口等交通设施为发展商贸物流园区提供了良好的基础条件。
2）具有良好的发展基础
德兰-光伸建材市场已初具规模，目前二期正在建设中，总用地面积为30.13公顷； 华东国际时尚物料城已在规划区内选址，并已进行方案设计，总用地面积为61.44公顷。
现状市场用地面积约1平方公里，已具有发展综合商贸物流园区的基础。 3）完整的发展空间
碱厂的搬迁将带来约1平方公里的用地，另外整合周边用地资源，加上目前两大市场用地，共计可形成约3平方公里的完整用地；
南部的平整用地发展居住生活配套，能就近解决市场生活区配套的问题。
第三章 规划目标与发展思路
一、规划目标
城市功能的“缝合区” 主导功能包括
1、以电子、机械、轻纺为主的无污染的都市型产业 2、区域性的生活消费品商贸物流园区 3、为市场及周边产业提供配套居住
二、规划容量
1、用地规模
规划区总用地面积为945.11公顷，区内地势平坦，除塔山河、墅港河、西墅河外，其他用地经平整后均可作为城市建设用地，规划城市建设用地面积为911.79公顷。
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2、人口规模 1）居住人口
本规划中的规划二类居住用地为117.48公顷，商住混合用地为20.75 公顷，容积率按1.8-2.0考虑。规划区的居住建筑面积约为230万平方米，商住建筑面积51万平方米，商住建筑居住面积按70%计算，2005 年江苏省城镇居民人均住房建筑面积已经达到30.15 平方米，连云港市城镇居民人均住房建筑面积为31.82 平方米。本次规划按人均住房面积40平方米/人计算，每户人口3 人，框算出规划区的居住人口容量约为6.3万人。
2）就业人口
规划区内就业人口构成包括企业职工和少量第三产业就业人口，即是生产性劳动人口和非生产性劳动人口。根据有关统计资料，生产性劳动人口占劳动人口的比例，一般在60％－85％之间。本次人口计算，生产性劳动人口占劳动人口的比例取85％。
生产性劳动人口的确定根据有关统计数据，就业密度指标以普通加工业5000~6000人/平方公里为基准，由于规划区内产业类型基本属于加工制造业，加上一些不确定因素，规划计算就业人口时，取平均值为5000人/平方公里，而规划区内总工业用地面积约262.54公顷，合计就业人口约1.3万人。考虑带眷系数等，合计人口约1.5万人。 三、发展思路
1、工业区 1）规划原则
从规划区的区域位置、交通条件等分析，规划产业构成考虑以下几个方面： ? 产业类型、产业布局应紧密结合周边片区的产业布局情况； ? 产业选择充分考虑片区的交通条件； ? 引导形成主导产业明确的工业园区 2）产业用地模式研究
从2000年至2003年，上海都市型工业增加值、年末资产和利税总额，同比平均增长率分别为15%、6.37%和16.7%。在7个行业中，服装服饰业规模最大。其中，中小型企业是当之无愧的“主力军”。2003年，上海的各都市型工业园区吸纳的中小型企业有4900多家，从业人员46.8万人，工业总产值821.6亿元，占都市型工业比重分别为94.2%、67.1%和52.7%。与此同时，蓬勃发展的都市型产业园区也吸引着越来越多的外商及港澳台投资。
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2003年，上海都市型工业中港澳台及外商投资企业达1970家，工业总产值1006.1亿元。
华强北片区——目前深圳规模最大最为繁华效益最好的商业区。位于深圳福田。东起上步路西至华富路、北自红荔路、南抵深南路，片区南北长930m 东西宽560m。华强北的前身是上步工业区。那是一个典型的工业街区。以生产电子、通信、电器产品为主。在鼎盛时期，这里大大小小的电子、电器厂达数万家。后经几次功能转型．逐步演变为今天以商业为主的多功能街区。20年内完成了从郊区到工业区再到商业中心区的转变。
? 都市型产业主要特征
区位：位于中心城区内；环境形象：良好的建筑外形，与城市生态环境相协调； 生存空间：相对集中的工业园区和工业楼宇；产业类型：劳动密集、技术密集、研究开发和轻加工型；
企业类型：多元投资，以小企业为主体；组织形式：生产方式、劳动力组成形式多样化，重点是中小公司企业；所有制结构：多种形式并存，以非公有制经济为主；产业结构演变：具有现代工业与传统工业相结合的“二元结构”特征。
2、都市型产业主要类型
电子信息产品，软件开发、制造、服装服饰、广告印刷与包装、钻石珠宝、钟表眼镜、模型及模具设计制造、食品加工、饮料制造业、家具制造业、化妆品及日用洗涤用品。
规划区依托现有的产业基础，以发展电子信息、制造等产业门类为主 3、都市型产业发展路径——“退二进二”、“退二进三”、“退二进绿”
扶持都市工业、社区产业集中布局以及部分企业“退城进郊”。坚持“有进有退”的原则，保留布局相对独立，适合与周边居住区相邻布局的企业和都市工业街坊。
企业搬迁置换后原址规划用地性质调整。
补充完善城市道路交通系统；集聚和繁荣第三产业；增加公共绿地面积、改善地区生态环境质量；保护原址基地内蕴涵艺术和人文价值的建筑物、构筑物，传承城市历史文脉，展示城市特征与魅力。
2、居住社区 1）规划目标
人性化的社区交通、完善的社区配套、开敞的中心绿网。 2）清晰的小区格局
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? 九宫布局、倡导安全、便捷、健康、环保的交通出行方式
通过性交通集中在社区外围、内部以慢行交通为主，东方大道转化为社区内部主要生活性道路，主要公共设施均沿其布置；
倡导公共交通优先，构建发达的公共交通系统；
居住社区内部打造环境舒适，距离适中，宜人的慢行系统网络。 ? 开敞共享，构建社区级-小区自我完善的公共设施布局 构建以小学为中心的邻里中心；
包括小学、幼托、肉菜市场（独立占地）； 社区服务中心、居委会、社区卫生服务站、文化活动站、邻里绿地等（非独立占地）；
? 构建以初级中学为中心的居住区级中心；
包括九年一贯制学校、综合市场、超市、文化活动中心、社区级绿地等；
同时结合上位规划及周边规划，形成设施共享，配置地区级的综合医院、高级中学、街道办、派出所、职业学校、专业市场等。
? 中心完备，“ 公平 ” 与 “ 活力 ” 的公共空间 公共绿地与公共设施结合布置，并与城市道路相邻；
在居住小区内部各地块提供不小于地块面积5%的用地作为非独立占地公共空间，其最小规模不应小于400 平方米。在大量小型地块密集的地区，可由多个地块共同退让形成一个公共空间，公共空间的面积由各地块分担。
3、区域性的生活消费品商贸物流园区
242省道以东片区的开发应该充分利用其优越的地理优势，建设连云港市域独有的综合交易市场，代表连云港的整体形象，成为区域的名片。因此，本区域的开发建设一定是高品质、高起点、高标准和可持续的，其市场功能设置要符合区域需求的发展趋势，在项目设置上以市场需求为导向；在土地使用上建立集约利用的思路，并通过各种途径拓展发展空间；在空间形态上追求现代化与传统元素相协调、相对纯净简洁的建设风貌。
同时为了保障开发建设的品质，必须加强规划建设的管理与控制。首先应该保障自然生态环境得到很好的保护；其次是确保体现高端品质的核心项目和先进的基础设施支撑系统、公共设施系统得到刚性的落实；第三是在空间形态要充分结合自然背景，从开发强度、建筑形式、风格上进行严格的控制，确保整体形象的实现。
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说明书
基于上述认识，我们借鉴了一些相关案例，着重分析以下几个问题是：
? 如何定位商贸物流园区在连云港市域的作用
? 依托怎样的发展模式才可以充分利用现有的优势，使得市场良性的发展 ?
如何有效协调空间发展和功能布置，构建优美宜人的整体空间形象
1）概述
定义：为个人提供最后的、直接的消费品的市场
目标：集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体的现代专业市场，为所在区域或特定商品的贸易活动创集中交易和区域运输、城市配送服务条件。
特点：
购买者人数多，每个人都可以是消费品市场上的购买者。
商品品种繁多，花色多样，规格齐全，并具有一定程度的差异性 商品交易次数频繁，除批发业务外，一般每次交易的数量和金额较小。 供求关系复杂多变，购买力流动性大。 购买者容易受广告宣传促销活动的影响。
门类：小商品、电子、家电、照明、纺织、服装、建材、家居、玩具、皮革、办公设备、酒店用品、五金、化妆品等。
2）基础条件
? 具有良好的现状发展基础，规划区内市场已初具雏形 德兰、光伸建材市场已初具规模，市场面积约30.13公顷 华东国际时尚布料城已进行选址和设计，规划面积约61.44公顷。 ? 碱厂的搬迁将腾挪出完整的发展空间
碱厂处于两大专业市场之间，搬迁将带来约1平方公里的用地，整个市场区的面积约为3平方公里多，可以形成产业集群式的商贸城，形成联动和集群式发展
? 周边区域大量的居住社区使发展生活消费品专业市场成为一种必然
海滨新区和商务核心区均以居住为主导功能，共可容纳约60万人口，生活消费品市场的发展潜力巨大。
? 周边的交通条件，使本区域具有良好的到达性 便捷的城市干道网系统使周边区域的人流方便的到达本区域
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