公积金制度正在逐步建立，但毕竟租金与购房成本之间反差太大，无法刺激居民购房的积极性。而且，由于福利分房制度以变相形式继续存在，使居民对于单位分房仍抱有很大希望。 2.1.3.3 体制方面的原因
从体制方面看，住宅双轨制及官商体制，是当前住宅供求矛盾持续存在的重要原因。我国房地产市场的供求矛盾，归根结底是传统住宅制度与市场经济取向的住宅管理体制改革之间的矛盾，是传统的管理体制与已经发展变化了的客观经济形式之间的矛盾，是住宅双轨制之间的矛盾。住房制度改革不到位、住房分配双轨制及官办房地产公司的存在是造成上述现象的深层原因。
首先，就住宅存量而言，存量调整和“变租为售”工作进展十分缓慢——一是一些地区的一些单位仍未将公房卖给职工，或未将公房全部卖给职工；二是各地区、各单位打分标准不统一，卖房管理混乱，妨碍了住房商品化的进程；三是公房出售过程中的内部价格和市场化后的商品房之间缺乏过渡的桥梁，人们在买房过程中只能购买现住房，不能一次性既按内部价格买现住房，又按市场价格增购一居或两居商品住宅，形成了“买现住房不称心，买市场上的商品房不甘心”的心态，最后只好安于现状；四是部分单位没有根据中央有关部门的部署同意提租，现有住宅的低租金和商品房的高价格之间形成鲜明对比，造成居民的相互攀比心理；五是住房的二级、三级市场不健全，已购房者如对现有住房不满意，或不能卖，或难以卖出，致使现有居住公房的用户在购房时踌躇不前。
其次，就住宅增量而言，目前我国原有的住宅管理体制远远没有被打破，不仅住宅存量的调整、出售进展缓慢，同时，传统的分房体制仍在继续沿用，从而形成了一方面国家大张旗鼓地宣传住房商品化，号召、鼓励老百姓买房，另一方面却是许多单位还在继续走“建房-出租”的福利分房老路，大多数城镇职工还是通过福利分房来获得住房的反差现象。现在城镇新建住房的供应量中，仍有很大比例被单位买去分给了职工。两种住房供应体制并存不仅直接导致了个人购房的心理障碍，而且对新的商品化供应体制造成了极大的冲击，削弱了已经进入市场的商品房开发和销售的基础。
再次，房地产市场中大量商品房空置，价格却居高不下的另一个体制性原因即为房地产公司的“官商体制”。房地产市场中许多房地产公司都是由几个有实力的大集团出资组建的，或是由原有的经济主管闭门派生出来的。作为这部分房地产公司的经理人，他们往往借助于背后集团的财力和政府部门的行政权力进行经营，经济效益好则首先想到自己，经济效益差则将包袱丢给背后的“靠山”，丝毫不损害自身的利益。房地产市场上几亿元呆滞资金一压就是3年4年，仍不降低房价出售的事实充分说明了这一点。房地产公司的官商体制阻碍了企业经营自主权的落实，而在市场上又容易造成官商体制，这对社会主义市场经济发展造成极大的损害。 2.2 地区经济影响因素分析
一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对他发展产生影响，地区经济繁荣会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响。因此对房地产市场定位因素的分析也要考虑地区经济对房地产的总体的影响，一个地区的房屋、零售物业及写字楼物业的需求，在很大程度上是由这个地区的经济增长和发展决定的。房地产市场定位的因素分析必须对地区的经济活动的性质有充分的理解，并通过对地区经济景气及经济结构的分析对地区经济进行预测，在这个基础上才可能对这个地区的空间需求及房地产市场容量进行估计和预测。 2.2.1 地区经济的总体理解
对地区经济的总体理解可主要从两方面来把握：1、地区经济有机体的总体循环；2、房地产经济是地区经济有机体的组成部分。 2.2.1.1 地区经济有机体的总体循环
经济活动的实施主体不外乎为三个主要部门：企业、居民、政府。他们的经济活动在内容和方式上，各自不同。又相互依存不可分割，进行着资金、人力、技术、生产资料、产品、信息个各种交流，这种流通构成了一个地区的经济总体循环[108] （图9）
图9 地区经济运行图示
这里每个箭头都表示资金流通的方向，相反的方向则是物资流通的方向。物流和资金流在三个主体之间流动，其中作为物流的主要内容是房地产品，它们在三大主体之间进行着交易流通。
从上图可以看出，一个地区的经济是一个有机体，由资金和物资以及人力的流动构建而成，在这个有机体内，各个组成部分之间保持着一定的比例关系。在每个孔道里流通着的物流、资金流、人力资源流，都必须保持一定的流向，流速。否则就会造成某一部分的经济活动的循环不畅，或某一部分经济过冷或过热。 2.2.1.2 房地产经济是地区经济有机体的组成部分
如果舍掉一些具体交易流通方面，我们可把该经济活动的总体循环用图10来表示。
图10 资金流与物流对流
如果把物流中的房地产部分抽出来，则可以用图11来表示它在经济循环中的流通过程。
图11 资金流与房地产产品流对流
从企业到消费者，箭头表示供应量，从消费者到企业的箭头表示的是需求量。只是这里的消费者，不仅指居民，也可以指政府，也可以代表对有需求的企业。这里企业供应房地产，并不影响我们用这个图来说明，房地产的交易是与企业及消费者的经济活动是分不开的。是他们从事各种经济活动的前提条件，也是其经济活动的结果。
由此可见房地产的供求，与企业及消费者的经济活动分不开的，其供求的数量和种类也是由企业及消费者的数量及经济活动的种类决定的，进而我们就可以说房地产的供求基本上可以说是由人们的经济活动的水平及活动种类决定的。对房地产的需求与供应的数量，从根本上说取决于生产及消费活动的水平，也就是经济活动的水平，一般来说，经济活动的水平越高，房地产供求量水平也越高，它们之间呈正相关关系。 这些图式还说明房地产业的再生循环是整个地区再生循环的一个组成部分。他和其他行业一样，由企业生产出商品投向市场，再从市场收回资金。它能够获得多少资金不仅取决于购买房地产商品的消费者，而且取决于整个地区经济中可以分配给房地产业的总的资金的数量，整个地区经济中，资金的数量是有限的，只有整个地区经济发展了，资金数量增多了，才可能真正扩大房地产业的市场容量。也就是说，房地产业的发展不仅受到地区经济总体水平的制约，同时也受到地区经济结构的影响。 2.2.2地区经济景气分析与房地产市场定位
地区经济活动的水平，一般用经济景气来描述，地区经济活跃，发展迅速，我们来说地区经济景气乐观；如果地区经济停滞，增长速度放慢，我们则说它不景气。因为经济发展水平低，或不景气，对房地产的需求量会相对较小，供应量也会受限制。这些对政府或房地产企业来说有着重要的指导作用，特别是房地产企业在市场定位时会决定究竟开发哪一类型的房产,是经济适用住房还是住宅商品房，是写字楼还是商铺的开发。
目前人们越来越关注，对地区宏观经济的景气及房地产业本身景气的分析，试图通过景气分析，更直观地发现经济周期波动，及房地产业的周期和转折点。在这种景气分析中，景气指标的设置极为关键。它直接关系到房地产市场未来的走势，对房地产企业在决策和定位时有着重要的参考价值。 2.2.2.1 地区经济景气指标的设置
考察国家或地区经济景气，可以预测国家或地区房地产市场未来所面临的经济环境是好还是坏，由于地区经济类型和结构不同，因此反映地区经济景气的主要成分指标的选取上也存在很大差异，不同的经济景气预测系统与有各自不同的主要成分指标作为景气指标的表征。（表1） 表1 我国各地经济景气主要成分指标
资料来源：利用多元分析方法研制监测和预测我国经济周期波动的景气指数,2000年6月 省市 方法 个数 合成指标名称
广东 合成 3 工业总产值、轻工业总产值、社会商品零售额
北京 合成 5 工业总产值、全民工业总产值、市工业品零售额、社会商品零售额、银行现金收入 天津 合成加权 4 工业总产值、内贸纯购进、内贸纯销售、现金收入
四川 合成 5 工业总产值、中工业总产值、银行收入、银行现金支出、社会商品零售总额
上海 合成 6 工业总产值、预算内全民工业总产值、预算内全民产品销售收入、预算内全民实现利税总额、全民基本建设投资、社会商品零售总额
陕西 合成 6 现金收入、银行工资性支出、工业总产值、社会商品零售总额、重工业总产值、全民工业总产值
2.2.2.2 房地产业景气指标的设置
分析地区经济景气，可以得知整个地区的房地产市场所面临的经济环境，以及景气变化的走势。 但是房地产的景气与地域经济景气并不同步，要更确切地把握房地产市场的未来现状，必须对房地产本身的景气进行分析预测。在我国，这方面较早的理论探讨（如表2）。 表2 房地产景气指标
间接指标 直接指标 表层指标 内生指标
国民经济增长率 房地产价格与资金 投资收益率 中长期贷款利率 交易量 资金利润率 楼宇按揭利率 空置率 就业率
货币供给年增长率 土地与楼盘供给量 破立率 固定资产投资增长率 房地产新开工面积增长率 物价指数与通货膨胀率 房地产投资增长率 物业结构比重
先行指标 同步指标 滞后指标
中长期贷款利率 国民经济增长率 投资收益率 楼宇按揭利率 物价结构比与物业类型变化 资金利润率 货币供给额年增长率 破产率 就业率 土地与楼宇供给量 房地产新开工面积增长率 固定资产投资增长率
在设置房地产业景气指标的同时，还可以从景气指数来分析，综合景气指数应包括：土地供应指数、土地价格指数、建筑业价格指数、房地产公司指数、内外销房地产价格指数、投资指数、物业均价指数等。具体的指标设置如下： 2.2.2.2.1土地供应指数 A A=x1a1+y1b1+z1c1
式中：x1，y1， z1为权数，据专家德尔菲法估计可分别为0.6、0.3、0.1； a1——城市周边新征用地指数，反映城市边沿的房地产开发速度； b1——旧区重新用地指数，反映旧区内重新建设的速度； c1——批租土地指数，展观房地产商的信心和预期； 2.2.2.2.2土地价格指数Ｂ Ｂ＝x２a２+y２b２
式中：x２，y２为权数，据专家德尔非法估计可分别为0.7、0.3； a２——新征用的土地价格指数； b２——批租土地价格指数； 2.2.2.2.3建筑业价格指数 C 2.2.2.2.4房地产公司指数D
选择10家一级公司（含上市股份分公司）作代表取销售额，房地产投资和股本利润率的平均值。 D= x4a4+y4b4+z4c4
式中：x4 ， y4， z4为权数，估计可分别为0.4，0.3，0.3； a4——销售额指数； b4——房地产投资指数； c4——股本利润率指标
2.2.2.2.5内外销房地产价格指数E E= x5a5+y5b5+z5c5
式中：x5 ， y5， z5为权数，据专家德尔菲法估计可分别为0.6、0.2、0.2 a5——内销房价格指数； b5——外销房价格指数； c4——房屋租赁价格指数； 2.2.2.2.6投资指数F F= x6a6+y6b6+z6c6+u6d6
式中：x6， y6， z6，u6为权数，据专家德尔菲法估计各取0.25； a6——国民经济生产总值增长指数； b6——固定资产投资增长指数； c6——住宅建设投资增长指数； d6——商品房建设投资指数； 2.2.2.2.7物业均价指数G
先按区位选取有代表性的各类开发物业，然后求得物业的平均销售价格，再求指数； G= x7a7+y7b7+z7c7+u7d7
式中：x7， y7， z7，u7为权数，按住宅、写字楼、商业用房和其他物业各类所占比重计； a7——住宅销售均价指数； b7——写字楼销售均价指数； c7——商业用房销售均价指数； d7——商品房建设投资指数；
综上所述：A、B、C、D、E、F、G等各项指数公式，可以计算出整个房地产指数R： R=xA+yB+zC+uD+vE+wF+Qg
其中x、y、z、u、v、w、f、q为权数，且x+y+z+u+v+w+q=1总之：房地产业景气指数由以上几大指数组成。
从目前我国有代表性的最新研究成果看来，关于房地产景气的研究越来越接近应用和数量分析的需要，但在实际操作中真正做到用房地产景气指标进行地区房地产市场定位还有相当的距离。尤其是在指标的选取上在目前全国还没有形成统一的标准。因此房地产景气指标的设置应注意以下几点：
第一，房地产景气指标的设置应该在对房地产业的经济活动及其变动的全面而深刻的理解的基础上进行，景气指数的设置选择反映房地产业变动的核心变量，并对各自的权数，给予合理的值。
第二，应该把房地产业看作一个再生循环系统，其指标的设置应考虑到它的全过程的观测需求，这样才能在指标体系中全面反映房地产业的运作状况，才可以选择出所谓的房地产业的先行指标、同步指标、及滞后指标。
第三，反映房地产业状况的监测指标体系的建立，不仅要考虑到供给的层面，还要考虑其需求的层次，及市场条件的层面，比如，考虑到空置率和吸纳率时就应该作为反映需求层面状况的重要指标。因为他们直观、敏感地反映着房地产业面临着的市场条件，这对房地产企业进行定位时也是极为重要的。
第四，科学的指标体系的建立，不仅全面地反映房地产业再生产循环的各个层面，而且各个指标之间应尽量减少重叠。比如：以成交量这个指标为例，在现实生活中我们可以发现，它与空置量，自用量，及二次
出售和出租量之间有着极为复杂的关系。 2.3房地产金融环境分析
在市场经济条件下，房地产的开发和经营离不开金融业提供的融资支持，长期以来国内外的经济发展实践都充分证明，房地产的开发和经营活动往往和金融业提供的融资服务相辅相成，互相促进，可以说净融资就像一台蒸汽机一样推动着土地开发和房屋建设的进程。 2.3.1房地产金融的内涵
房地产金融为房地产市场的发展提供了一条资金通路,它的包含的内容有如下一些： 2.3.1.1金融和金融业务
金融一般是指货币流通和货币资金融通的相关经济活动。金融业务的主要内容是通过信用形式，对货币资金进行调剂和分配。在现代经济中，它基本上可以界定为以银行等金融机构为中心的所有各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通，如货币的发行、流通和回笼，存款的吸收与利息支付，贷款的发放和回收，金银与外汇的买卖。国内外汇兑往来，股票、债券的发行与流通，以及信托、保险等相关经济活动。通过这些活动，可根据国民经济中对资金的需求，实现社会再生产过程中资金的调剂与再分配。 2.3.1.2房地产金融概念
房地产金融是金融业务的一种形式，它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹资、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而获得的资金融通行为。 2.3.2房地产金融的作用
房地产金融业的发展对促进房地产企业发展和消费者购买积极性起着推动作用； 2.3.2.1房地产在开发、经营过程中需要金融业的支持
首先，房地产在开发、经营过程中需要金融业的支持，在现代经济生活中，房地产业与金融业经常密切结合在一起，而这体现为相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。房地产的开发、经营和消费过程复杂，牵扯的工作量巨大，在各个环节上往往都需要注入大量的信贷资金才能运行，仅靠房地产开发企业的自有资金往往难以把这种再生产进行下去。一方面资金投入的集中性和资金来源的分散性之间存在矛盾，另一方面开发建设资金投入量大与资金来源数量小的客观现实也常导致较大的资金缺口。 此外，投资回收期长与再生产要求具有连续性之间的矛盾也常导致开发供给资金供应紧张。这就需要金融部门提供行业的信贷支出和配套服务以扶持房地产业的发展。据有关资料介绍，国外不少国家房地产贷款占各种贷款总量的比重为30%左右。在我国，房地产企业在发展过程中普遍离不开金融业的支持。1994年房地产开发企业的自有资金占全部资金来源的比例仅为19.2%，从中不难看出金融业对房地产业在资金融通上的影响。
2.3.2.2 住房消费亦需要金融业提供融资服务
住房是一个大宗的消费品，对普通家庭来说基本上是一生中最大的消费支出。但是，要一次性购买这么大的一件消费品，需要积累好多年的收入才有可能。而且目前我国普通家庭的年收入水平还很低商品房价格却很高，由此导致了有效需求的严重不足。例如，在大连市，即使买一套面积在70～80平方米、位置较偏的普通住宅，至少也需要20万元，而普通家庭的年收入在扣除各项支出后能剩余0.5～万1已不容易按这样的速度20～40年才能买一套房子.这样尽管全国的缺房户还有不下1000万，尽管全国房地产公司开发出了一大批商品房,但有效需求不足,老百姓根本买不起房,这直接导致目前全国有5000多万平方米商品房被积压，资金占用也在500亿元以上。如果金融机构能为住房建设和住房消费架起沟通桥梁，通过发放个人住房消费贷款，就可以提高对商品房市场的有效需求，缓解住房总供给量与市场有效需求之间的矛盾。在国外，住房消费信贷已是一项非常成熟的金融业务。
据有关机构1990年对国外52个国际调查资料显示，居民个人购房抵押贷款在银行全部贷款中所占比例平均为18%，个别国家高达43.6%。在美国不仅有门类众多的面向个人住房消费的住宅金融机构，而且住宅金融业务的种类也很齐全，既有住房购建贷款、住房改良贷款、活动住房贷款等多种，贷款期限一般为15～30年。在德国，个人住房消费贷款也非常成熟，国家有完善的管理法规，贷款年限一般为8～19年。英国由于大力推行住宅私有化，在个人住房消费贷款方面的业务就显得更加红火和完善。在我国，个人购房抵