市场定位的因素是就业人数的多少。而这些因素又与地区经济发展水平有着密切的联系。所以笔者初步得出这样的结论房地产市场定位不仅仅从营销的角度去分析，更要将宏观因素和微观因素结合起来；进行定性和定量的分析。 4竞争因素分析
考察竞争对手的物业是企业进行竞争性定位最相当重要的一点，因为只有知己知彼发现各自的竞争特点，才能在有限的市场容量空间占有一席之地。房地产企业对竞争对手的分析主要是对目标房地产可能影响其竞争性能的特征进行分析和评价，这和其他企业对竞争对手产品的分析一样，只是由于房地产这种特殊的产品分析起来要比普通商品复杂得多。 4.1 项目房地产一般特性分析
对可能影响竞争性能的特征的分析，应从项目的通达性、关联性、可视性、项目所在地区及地点的自然条件以及项目的经济法律特征等几个方面入手，本质上竞争性能的特征其实是影响房地产品竞争性定位的重要因素
4.1.1 法律特性因素
通过分析竞争对手的法律特性，可以知道所有者所拥有的产权以及在这些项目上设定的各种限制。比如：项目的规划条件，及开发的限制条件，相关的标准及要求；详细规划条件，及确定项目的种类涉及，对土地开发及基础设施的要求；建筑标准，如设计风格标准等；环境及污染限制的条件等。只有搞清这些法律限制之后，才能知道哪些行为合法，才知道项目房地产在法律上有哪些优势和劣势。 4.1.2 经济特征因素
对竞争对手的认识，还包括经济特征这一重要方面，比如，销售价格租金水平，各种幅度的价格折扣，促销手段中的一些技巧，比如买房送车、送车库、卖铺返租。还有付款方式上的某种特殊设计。比如，一次性付款可获九折优惠，或七成十年按揭，可返租，内部认购等等。在定价策略上是先低价入市而后抬高，还是一开始就出台高价呢，这些因素对企业的影响也是极大的，它是房地产企业进行价格定位最重要的问题。
4.1.3 项目所在的自然条件因素
项目物业的分析，不能忽视对项目所在地点的自然条件的分析，因为项目地点的自然条件很少房地产公司在市场定位时突出它的重要性和优势，更多的企业仅重视项目所在的地段，实际上自然条件也会给项目带来独有的优势，也可以成为开发商的卖点。考察项目地点的自然条件包括（见表7） 表7 项目地点的自然条件
地点物理条件 地表自然状况 配套设施物理特征 便利配套设施地块的面积地块的形状地势的高度、深度日照、风力和风向自然灾害情况 地貌（坡度和地形）地表土质和景观地基状况水文地质状况 建筑设施的物理特征建筑物的质量配套设施空间布局构筑物的设计（如遮蔽式通道、封闭式的道口）构筑物内的通行模式（平面布局、通道、朝向、…） 停车的特色（如：空间的大小、停车场与建筑物的相对位置、入口、通道等）全性设施
4.1.4 项目关联性因素
关联性是属于项目地点的非自然条件的范畴，一个地点的优劣、好坏，是由它在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。一个与社会交流越方便，他所占用的交通、交流网络的数量就越多。不论是人流、物流、资金流还是信息流全部要通过网络流通。这个网络是由一些有形的或无形的设施连通的。一个关联性越好的地点，占据的网络通道就越多，就给所在地点项目的使用者越多的便利。所以关联性是分析项目地点的一个极重要的内容。
当然对于相同用途的物业及其使用者来说，各自所占用的关联方式或者说网络的通道是不同的，但对房地产企业或分析人员来说，应该能够确定不同物业所要求的关联性。 一般来讲，不论哪种物业以下两方面都是非常重要的：
第一、通达性。即来往于项目地点和目的地点的方便程度。比如商业物业的使用者——零售商希望很快
达到销货地点，住户希望很快到达上班、上学地点，写字楼里的上班族希望很快到达委托人或回家的地点。所谓方便程度不仅指行程的长度，还包括是否拥挤，有否危险（特别是对孩子来说）有否特别的交通限制等。
第二、可视性。可视性也是关联性的一个重要方面，它表明它同周围建筑相比视觉上所能达到的距离。通过视觉的传播也是一种交流，这在现代社会这一点无论是对住宅房市场还是商业物业和写字楼物业来说是很重要的。很多人特别关注该物业在视觉上所能达到的距离，而有些房产企业或投资者往往会忽视这一点，这也是许多楼盘滞销的原因之一。 4.2 对竞争对手项目房地产的评价方法
对竞争对手的评价，就是要收集各种形式的物业，特别是竞争对手的实际资料，分别对它们的法律的，经济的、地点的、区位的因素、特征进行评价。从中发现项目房地产与竞争对手比较的优势或劣势所在。从而发现某些市场空缺，并确定自己的竞争特色。
在各种特性的分析中，经济、法律方面的比较，是相对简单的，租金的高低和折扣的多少是明显的，困难的是如何评价一个地盘的优势和劣势，用哪些指标来衡量这种劣势，用什么尺度来刻画这些指标，因此有必要设计一些评价指标和评价方法，这样在分析影响房地产市场定位的因素是不至于过于主观，对他们的评价尽可能量化。 4.2.1 对项目特性进行分解
首先要把所要研究的项目的要素或特征确定下来：如研究项目的通达性，然后确定通达性应从哪些方面着手观察比如确定几条道路或道口，制定一些衡量并能表征计量的指标，比如车流量，道路承载力等。然后制定一些衡量尺度，进行分解，评价出该项的作用（见表8）。
表8 所要评估和衡量的要素
研究对象 构成要素 衡量的内容 衡量的标准
即影响项目房地产竞争性能及市场前景的主要特性。比如：项目所在地的通达性地点区位 构成项目特性的各个因素：如几条主要的道路 衡量构成因素的质量的各项指标，比如车流量、道路承载能力，路面的质量。 各构成因素正质量水平的标准测量值。如不超过路道路承载力的80%，或每天车流不超过10000辆等等。
4.2.2 地点区位的评价 4.2.2.1 地区的通达性
地区的通达性评价是主要评价以下几个方面：（1）主要干道的数量和位置及道路的类型、面积，新扩建道路和规划改进的道路；（2）主要干道的设计特征；包括行车道的数量，宽度、速度、设计通行能力，交通管制能力、主要转弯运动；（3）主要干道的运行特征，即车流量大小和每日的时间、阻塞的程度和通常阻塞的地点、发生事故的频率等；（4）道路的物质条件；包括路表状况和车道的宽度。
地区通达性评价目的是要从标的物周围地区各个部分的详细分析来判定通达能力的质量和数量。 4.2.2.2 地点的通达性（出入口）
地点的通达性评价包含如下这些：出入口的数量、位置和功能、出入口的规模、容量及阻塞情况如：出入时的转弯运动；和项目物业及其基本活动地点的距离和路线、该地点与停车场地的距离和线路、与内部流通网络的距离和线路及出入口的外部条件。
通过对地点通达性的评价的结果，可以了解影响车辆和行人的自由流动进入或行于该地点的特殊条件与周围地区的接近程度及通达性以及地点本身运动的通达性。 4.2.2.3 可视性评价
可见性评价先从第一眼即近地点的条件分析开始：（1）观察点的可视水平主要有：第一眼的起点和方向、第一全视起点、通向地点的起点、从人行道的起视点；对应性特定地点要素和主要附近点的视觉接触的特殊性条件的评价，决定可以改进的地方从而增加可视性使地点上的活动的功能更充分发挥。（2）地点和可
视水平；包括主要建筑或活动、全部地点活动、要素的标志。 4.2.2.4 建筑状况
建筑状况是指项目所在地周围的建筑，包含：（1）建筑风格和整个建筑物的协调性；（2）入口的吸引力即：入口通道设计、采光条件（很多消费者重视建筑的采光条件）、展示窗和展示区、标识设计。（3）行人交通模式，（4）物质条件和维修 4.2.2.5 地点品质
地点品质包括地点的特殊服务和设施，尤其是住宅物业，更强调物业所在地的各种服务，如：学校、医院、健身场所、环境等，在设施上考察是否有完善的通讯，排污、排水设施、固体废物处理、保安、防火等还有政府对该地点的规定和限制条件。 4.2.3 对各因素的重要程度进行评价
用评分和确定权数的方法，可以确定因素的重要程度。可用如下两种方式来描述： 第一种评价方法：按重要程度打分； 1=不重要 2=有些重要 3=正常和平均 4=非常重要 5=极为重要
第二种评价方法：假如都是同等重要程度的因素，按作用水平确定其权数 +2=作用远远超过平均水平 +1=作用超过平均水平 0=正常水平 -1=低于正常水平 -2=远远低于正常水平
用重要权数与作用程度的档次相乘，就可以刻划某一个因素对于项目的作用。 4.2.4 对竞争对手进行总体评价
前面几点都是对竞争对手的项目特性分项进行评价，最后要把所有因素综合起来总体评价，判断各自的特点、优势，与自己的项目作定性和定量比较，然后根据比较结果决定对该项目究竟如何定位。 4.3竞争因素对房地产市场定位的影响
竞争对手的每个要素都将影响项目发展，因此，要对项目及竞争物业的通达性、可视性、法律特征，经济特性等逐一比较，这种评价和分析房地产公司给其产品究竟是定位为住宅楼盘开发还是写字楼或商铺建造，以及确定某项目的市场占有率，这为企业开发房地产提供了前沿数据。 4.3.1 对产品（项目）定位的影响
要说明这些因素对产品定位的影响，以一个商铺和写字楼项目作为例子来说明。 4.3.1.1 分析项目的通达性
与项目相连的有两条主干道分别为A和B假设这两条路在未来不会有大的改变(见表9和10)。 表9 研究因素1——A
衡量的内容 标准水平 衡量结果 车流量 20,000v.p.h 60,800v.p.h 道路荷载 25000v.p.h ——
拥挤水平 轻微、没有或小量耽搁 很拥挤，过于耽搁 瓶颈及障碍 交汇处无耽搁 在内部有三处瓶颈
评价： 评分：=-2，因为严重超载，且有多处瓶颈，行驶速度慢时比步行快不了多少
权数：=5， A是唯一通向项目地点的东西向通路 总评分：=-10
表10 研究因素1——B
衡量的内容 标准水平 衡量结果 车流量 20,000v.p.h 60,800v.p.h 道路荷载 25000v.p.h ——
拥挤水平 低、或少量耽搁 不太拥挤 瓶颈及障碍 交汇处无耽搁 有限耽搁
评价： 评分：=+1虽然车流量大，但有若干条公交车由此通过 权数：= 3 这条路是通到项目的主要东西通道 总评分：=3分 4.3.1.2 可视性分析
项目地点基本上靠近A和B，在A的东面B的东南面（见表11）。 评价： 高度=+1 地点基本平于地面
障碍=+1 所有的入口都有遮避，但没有广告牌
视觉=-1 基本上不能一眼看到，对一个商业物业是一个缺陷 权数=5 对于商业物业来说可视性非常重要 总评分：5分 4.3.1.3 配套设施分析（见表12） 评价：得分=+2 当天性的服务便利
权数=5 对于写字楼来说这些配套设施非常重要 总评分：10分
4.3.1.4 项目主要性能分析结论（见表13）
表11 项目的可视性衡量
衡量的内容 衡量的理想水平 衡量结果
地点的高度主要障碍和附近建筑物的遮蔽有无数目遮挡从通道的视点从入口处的视觉 地点应略高于路道没有遮避和广告牌现有树木，但遮挡不多没有遮档可以一眼望到从所有主要入口都应有较好的可视性 项目基本上与道路平行项目临街的前门前面有两座旧楼遮挡，但附近没有大的广告。由于与A路有一个接口，而且此道口进深较长，不可能一眼望见三个入口，一个在A北有较深的进深，一个在B东，有较深的进深，有树木遮挡，一眼无法望见，在B东的路口热闹非常，人流车流混杂 表12 项目的配套设施衡量 衡量内容 理想水平 衡量结果 附近有一活动广场 1分钟 1分钟 饭馆 5分钟 14个 打印服务 5分钟 3个 银行 5分钟 5个
计算机商务服务 10分钟 3个 订票旅行社 5分钟 2个
表13 项目主要性能分析结果 重要性 得分
可达性 3 -7 可视性 5 +5 配套设施 5 +10
结论：由于项目的可视性和通达性较差。作为商业物业经营潜力将受到限制，因为商铺，最重要的是交通的便利性，适当的车流和人流，而项目的竞争优势在于周围环境配套设施齐全，树木茂密，环境安静，作为写字楼还有一定优势。因此通过以上分析房地产开发企业应将项目定位在写字楼的开发上，通过此法减少了企业在定位时的盲目主观性。 4.3.2 对市场占有率的影响
有的房地产企业在市场上，很重视市场份额即市场占有率因为他们确信有了较高市场份额，企业可以进行成片、大规模的滚动式开发，这样成本会相应降低，利润上升。通过对项目其它因素的分析可对每个将要开发的项目的各要素与竞争者的相比较，估算他们的市场份额。下面以住宅物业为例来说明
表14 各竞争对手项目要素比
项目A 项目B 项目C 项目D 项目E 项目F 项目G 项目H 项目I 项目J 合计 财务特 性 租金 5 5 3 4 0 6 0 4 2 3 管理 4 2 3 5 5 6 2 5 5 3
建筑方面特性 房龄 4 6 6 6 7 2 2 4 1 2 单位面积 4 1 2 7 1 3 1 1 3 2 房间的数量 1 3 2 4 4 1 1 1 3 5 房间的功能和种类 2 4 5 7 0 5 7 2 4 4 楼层 2 2 5 2 3 4 5 2 2 1 电梯 6 2 4 2 1 4 3 6 2 2 阳台 7 7 1 3 2 1 7 7 5
其他设计要素 6 2 1 3 5 2 4 6 1 6 地点特性 游泳池 6 1 6 5 5 7 6 6 5 4 网球场 5 5 5 5 0 1 4 7 3 2 健身房 1 2 0 6 4 1 5 5 5 5 会所 6 5 4 4 4 0 4 1 2 5 景观 6 2 3 4 4 3 1 6 5 4 停车场 7 3 2 8 2 3 2 6 1 6
周围环境 与就业中心的接近程度 4 4 2 3 0 5 3 4 4 2 与商业中心接近程度 3 7 4 1 5 1 3 3 7 4 与各种交通枢纽的接近程度 3 7 4 0 6 4 6 7 3 2 与学校的接近程度 6 4 4 2 3 4 5 3 7 4 得分合计 88 74 66 81 57 63 68 86 72 71 726
市场占有率 0.12 0.1 0.09 0.11 0.08 0.08 0.09 0.12 0.1 0.1 1
从表14,可以得到每一个项目各自的得分,他们占总体分数的百分比,可以理解为可能的占有率,即市场份额,这当中得分最高者为占有率最高者，因为这里所列出的要素对消费者来说最为关注的、也是影响地产企业获利能力的主要因素，这也是大多数住宅物业的特征所在，企业可以通过上面的数据统计发现自己的物业在哪些方面具有别的房地产企业所不具备的特点或者别的企业不能充分满足消费者的要求 。同时，当为各