押贷款仅占全部贷款的0.01%，在整个房地产贷款总量中也不足10%。随着《个人住房担保贷款管理试行办法》的出台，消费者攒钱买房的思维定势也许会逐渐打破。 3专业物业市场影响因素分析
对房地产市场某一类物业的分类，主要是根据每个物业的用途来分，概括起来目前我国房地产市场可分为四类：1、住宅市场；2、写字楼市场；3、商铺物业市场；4、其他市场主要包括厂房、仓库等。 对专业物业市场的经济环境及影响因素的分析,目的在于说明如何估计某类物业的市场潜力。每个房地产企业在给项目、产品定位时都要首先考虑，究竟是把企业资金投向哪类物业市场，因为各种类型物业都有它的对应客户群，潜在的客户群具有不同的需求特征，外化而成为物业的某种特征。这种特征是划分物业类型的标志。也就是说这种标志是由潜在的客户群的需求的差异决定的。
客户的需求是潜在的，需求特征也不是一目了然。但是客户群自身的人口特征和经济特征，以及所需求的物业的特征是外化的、明显的。因此，专业物业市场影响因素分析就是寻找特定用户群及他们所需要的特定种类的物业。通过估计特定用户群的量来推测他们所需要的特定物业的量，同时用供给量与之对比，来发现供求缺口，确定需求潜力。
每个专业物业市场由于有不同的因素最终影响供求量，所以，各不同物业影响定位的因素也不相同。 3.1 影响的基本要素
不论哪种物业，其存在很多共性影响因素，主要有： 3.1.1 商圈及交易圈的确定
对于某一地区某种用途或某一类型的物业分析，首先要确定的是它的商圈（trade area），也称为供求圈和交易区。不同项目要求的商圈是不同的。最容易定义的是那些为政府进行的物业市场分析，它们的商圈一般就与一个城市或一个地区，一个街区，总之是以行政区划为界限来定义商圈的，比如广州恒昌公司就受广州市政府委托做过广州写字楼需求分析，或者上海信源恒昌为上海市做的上海福利分房状况分析等，在这类的项目中，行政区划的界限就是商圈的界限。
但是，如果是对某一类型影响物业定位的因素进行分析，就要区别特定物业的情况进行商圈的定义。不同用途的物业，不同特征的物业，他们的服务范围是不同的。一个小区及商业物业的商圈显然是以小区为服务范围的，而度假型的别墅区的商圈则可能是全市或全省。因此在做专业物业（某种用途，或某种用途中某一种类型物业）的市场定位分析时，首先要做的就是商圈的确定。商圈的大小是影响定位的基本因素之一。值得注意的是不同类型物业商圈的确定，其方法式不同的。 3.1.2供应量
专业市场分析的目标是寻找各类型的子市场的供求缺口，因此要掌握各种物业的供应量信息，不同用途的物业，供应渠道是不同的，供应的节奏、数量也不相同，但是，各类物业的供应量分析方法基本相同。 3.1.3 需求细分
某一类型物业的供应量必须是以其相应的客户群的需求为支持的。不仅如此，开发项目的类型特征，也是由潜在的需求特征决定。因为现在的房地产开发商往往要看准有潜在的较大的市场后，才为其特殊的某个客户群量身定做开发项目，降低企业的投资风险。
为了选取目标客户群，就要把这种客户群的特征作为过滤标准，对潜在客户进行过滤。这个过程就是对潜在客户进行分类归纳、数量汇总的过程。
不同用途的物业，有不同的消费者，对他们的分类标准，自然不会相同。对于住宅市场的分析来说，需要进行分类的是住户和家庭或个人，因此分类的标准是年龄、性别、职业、婚姻状况、家庭规模等指标。对于商业用房来说，商业用房的消费者是商家，因此对商家的分类便是按经营形式，商品的种类，规模等进行分类。在写字楼的消费者中，有不同的行业，不同工作类型，因此，对写字楼需求的分类主要是按行业进行分类。可见对需求进行细分是共同的，但分类的标志和方法不同。 3.1.4 供求缺口
按照分类的供给和需求，寻找它们之间的对应关系，把供应量和需求量进行对比，差额便是供求缺口，在这里关键的是要找到联系供给与需求的规律性的关系。什么样的住户，需要什么样的房子？一般是通过收
入对房屋开支的承受力的相对比例来确定其间的对应关系的。什么样的商家需要什么样的商铺，需求多少面积的商铺？一般是由单位营业面积的营业额来推测的。什么样的行业的办公工作需要什么样的办公室，需要多少办公面积？一般是按人均占有办公室面积来推测的。
以上是影响专业物业市场定位具有共性的因素，又是专业物业市场分析一般方法的基本步骤。
这些影响因素分析的结果将是下一层次分析项目个案市场的基础，因为一个子市场的供求缺口已知后，就可以在项目个案市场分析中，把这个差额当作一个市场最大容量的基础数据，通过加入项目个案与可比对手的地点区位及设计方面的对比评估，估计在这个容量中的市场份额。从而估测可能的售出量和租金价格。
进而才能为企业进行市场定位做好铺垫。 3.2影响住宅市场定位因素分析
要进行对影响住宅市场因素分析，就要理解房屋这种商品的性质； 3.2.1住宅市场的基本特征
3.2.1.1 住户：住宅需求的基本单位，定位的基础数据
住宅市场的基本需求单位是住户，及共同占用一个居住单位的人或人们，他们在住户支出上是一个独立核算的单位，住户可以使家庭也可以是非家庭，包括表3中几种类型的人们。 3.2.1.2 房屋单位，基本的供给单位
房屋单位是供消费者占有的并提供基本生活功能的场所，它一般是指私密的排他的（包括排他的私密的厕所、浴室。但在有的情况下，它只是指用来睡觉）的地方 3.2.1.3 住户在房屋单位中的分配
要理解住户在房屋单位中的分配过程，必须了解影响这一分配的决定因素，并对市场的 供给方及住房单位的来源以及需求方即住户进行分类对比。
表3 住户的种类
住户 家庭（有血缘或婚姻关系的人们） 年轻夫妇（没孩子） 年轻家庭（开始成长的家庭，有小孩子） 成熟的家庭（开始稳定的家庭，孩子已经长大） 扩展的家庭（一个家庭中有两代以上的成年人） 退休的家庭（老年夫妇，且无一人全职之工作）
非家庭（无血缘或婚姻关系的人们） 单身人士（单独居住的个人） 工作了的单身人士或学生、退休的单身
同居者 无关系的个人未婚的伴侣有关的个人
非住户 住宿舍者 机构的（由院校/医院等管辖的住所）非机构（向社会开放的住所）养老院和疗养院的居住者
3.2.2 住宅市场需求变动的影响因素及需求量估计
住宅市场需求变动的影响因素实际上就是影响住宅市场定位的关键因素，尤其是住户的经济因素是具有决定意义的影响因素，它直接影响需求量的多少。 3.2.2.1 对住宅市场需求有影响的经济和人口因素分析 3.2.2.1.1新住户生成
首先要注意的是新住户的形成，当孩子达到18岁成熟年龄时、要开始和他们的双亲分开居住就意味着一间新房子的需求产生。还有刚参加工作的年轻人，他们对住房的需求也是相当迫切且具有了一定的购买力。新增的住户会由于成人的增加和结婚人数增加而生成同时也会随死亡和移出人口的增加而减少对住房的需求。
3.2.2.1.2住户的年龄结构
不同的年龄段的住户对住房种类的要求也不相同，比较年轻的住户，比如年龄在18-25的年龄，一般选择租房；中年人的住户则倾向于选择拥有一幢舒适的房子，他们对户型的要求上，也是各异，这将在消费者研究一章详细阐述。另外青年人和中年人的移动性较强，他们的迁入迁出频繁会使其对住宅需求有较显著的变动。另外人口的婚姻状况的变动，是现代社会的家庭规模日益变小，对住宅的需求量相应地提高。 3.2.2.1.3住户收入
住户收入水平变化对住宅市场的影响极大，要确定收入的档次，然后再确定收入的变动对需求的影响，一般收入提高对于住房的需求在面积上和规格档次上就会提高，不仅需求量增加，而且还促进房屋二级市场的供应量，因为较多的人购买高档住房二手的旧房将空下来。 3.2.2.1.4信用条件
房地产的价格比消费者的几年的收入高得多，一般买房者要借钱购房是普遍存在的现象，这样房地产贷款和与贷款相关的条件就成为影响房地产市场的主要因素。对于需求方来说，抵押贷款利率的下降，或者贷款期限的延长，月供款额的减少，使更多的人可以进入市场成为潜在购买者，消费者的购买力就增加了。
3.2.2.1.5代替性单位的价格及拥有成本
每一种房地产有几种替代品，因此每一种房屋都会受到它的替代品市场变动的影响。比如，假设所考察的房地产种类为X，其替代性房地产为Y的话，当Y中产品的价格增加时，X中房地产的价格就会增加。因为Y种房地产价格增加，使消费者感到贷款和收入都无法经济核算地支持他的购买时，他就会转向X中房地产进行购买。因而使X中房地产价格上升。
一般情况是，互补性产品价格提高就会使房地产需求减少，从而价格下降。如果我们把拥有某项房地产的成本，如房地产税和保险金，维修成本、使用成本根据借款尤其是利息的支付，看作是这种房地产的互补产品的话，他们的提高，会使这种房地产的需求减少，从而导致价格下降。 3.2.2.1.6对未来的预期
房屋市场中消费者对未来经济的预期，可能极大的影响市场的需求水平。其中两个最主要的变量是未来的价格和抵押贷款利率。如果消费预计这两个变量在未来时期将增加的话，他们就会在现期内购买房屋。相反，消费者则会推迟购买行为。 3.2.2 .2住宅市场需求量估计
住宅需求量的估计是要发现该地区还有没满足住房的潜在购买者，他们是房地产企业将为之服务的目标群。目前用于分析住宅市场需求量的方法一般使用人口和住户规模的资料来估计住宅需求的总量，公式如下： Nd=P/h.n P：人口数目
h：平均每一户的家庭成员数目 n：平均每一单位所居住的住户数目 Nd：所需单位的数量
运用以上公式，进行住宅市场需求总量的估计，是最简单、最基础的一种方法，但首先必须掌握人口数目、住户数目，住户规模的统计数据。同时运用人口及住户统计还可以对住宅需求进行细分，估算出某一年度需求量的地区分布、收入等级分布、以及各年龄组的人口对住宅的需求数量。将某地区的人口、住户规模、住户数目的统计数据套用到该公式中就可知某地区的住宅需求量，然后再根据人口及住户资料对不同收入的家庭进行分类，因为各类家庭的分布及数量，对于户型设计及需求量单位的估计极为重要，这样房地产公司针对不同类型的家庭、根据他们的喜好设计户型。了解了不同类型的家庭数量和分布后，接下来是对不同类型的家庭的收入进行估算，这是最难估算的，因为不同性质的工作他们的收入不同。
收入决定家庭选择什么样的住宅,购置多大面积。作为一个房地产开发企业来讲，掌握这些数据对楼盘定位是至关重要的，这也决定推出的楼盘在市场上能否被某一消费群体接受。因此收入是影响需求量的最主要因素，也是影响住宅市场定位的关键指标。
3.2.3 住宅市场供给情况
按照市场细分的基本步骤，首先要进行市场细分，在住宅市场中可分为中小型房屋、大型及别墅。 3.2.3.1 住宅供给来源
我国经过二十多年的住房制度改革，在目前供给来源主要有这样几种：一是政府房改办，
二是民营合、资开房地产公司，三是国有房产企业。政府提供的房屋是经济适用住房，是以低于市价的地价出让，因而建成的住宅价格低于商品房价，在本文中经济适用住房不作为论述的重点。 3.2.3.2 住宅供给的估计
某一年度的住宅供应总量应该包括以下几部分,1、年底住宅存量；2、竣工数量；3、预计竣工量；可以用以下公式计算：
某年住 上年年 上年年 该年预 宅总供=底住宅 + 底竣工 + 计竣工 应量 存量 量 量
根据上面的公式可以大致确定出某一年的住宅供应量，当然无论是商品房的供应量还是经济适用住房的供应量，都可从每年的物业检讨报告中得到。 3.2.4 住宅供给与需求的比较
前面对需求量分析中讨论了人口数目、住户规模对需求量的影响，也得出了收入是决定性的因素，低收入的大家庭可以住在一个小单位房子里，而高收入的小家庭则可能住在大单位的房子里。现在假设市场上消费者收入水平相同的情况下，供给量和需求量各是多少应如何确定？
需求量的确定比较简单，我们可以把所有住户按收入等级进行分析，各个等级都相应地存在若干数量的住户，我们便可以把它们视为已有的或未来的需求者。
如何确定某个收入等级上供给的数量，一般来说原始的数据资料只能表明供给的来源，面积户型类别，以及它在某一时段的市场价格，这些并不表明供给的单位数与需求者的收入有什么相互对应的关系。唯一可以把某一价格的房屋供给与需求者的收入相互联系在一起的，就是住户的住房消费在收入中的比例。 按照消费经济学的理论，相同收入等级的消费者支出的结构是相类似的，换句话说，相同收入等级的消费者在食品、衣着、住房上的开支比例大致是相同的。如果能够确定各个等级上的消费者用于住房上的开支与总收入比的话，那么我们便可以推断某一价格的住宅单位，所对应的消费者的收入等级，以长沙市为例，如果发现月收入在3000元的消费者或住户，每月用于住房的支出占整个收入的比重是30%的话，那么可以推断，月住房消费在3000×30%=900元的住宅是他们可以承受的，由此我们可以将需求与供给在某个收入档次上进行数量上的对比。
如果知道各类型房屋的价格和租金可以被哪个收入等级的住户所接受，那么把这类的住宅单位供给量与这个收入等级的住户量对比，便可看出这类住宅的供求状况并计算出供求缺口。通过供求缺口房地产企业很直观地知道目前住宅市场的情况，并根据自身的实力将开发的项目定位在哪一档次上、提供多少数量的特色楼盘。
从供给与需求的对比可以看出住宅市场的基本情况，是否属于买方市场，并且了解目前供给量主要分布在哪一档次的房屋上，且这一档次是否能够符合该档次收入住户的需求。 3.3 影响商铺物业市场定位因素分析
影响商铺物业市场定位的因素主要是商业零售的状况，因此对商铺物业的分析，就是要确定商业零售空间的供求量，并判断零售商业未来空间的需求水平，零售商是商铺物业的消费者，零售商物业所占的空间的数量、地点、功能、质量是由零售商的需求决定。
零售商铺需求量直接关系到房地产市场开发此类物业的数量，因此，对他的分析就主要包括，一是界定客流的来源，也就是划定商圈的范围；二是利用单位面积及人口、购买力的信息推断商铺物业的需求量。 3.3.1 商圈的界定
商圈交易区就是商业中心客源的来源地。首先要考察商圈的地理边界和经济特征，然后在此基础上分析潜在客户的经济的、人口的、心理的特征，进而推断所需零售业空间的数量和种类等。在实际的商圈分析中，
人们一般把商圈分成三个层次，初级商圈、二级商圈和三级商圈：
一般认为初级商圈是从零售空间向四周伸展行程为20-30分钟路程构成的范围。初级商圈与零售空间紧密相连，吸引了全部60-70%的销售量；二级商圈是指零售空间能够得到另外20%的销售额的客源地范围；其它的10%应该是从第三级商圈中获得。
那么在实际生活中存在的商圈，应如何确定呢？在国外的研究中，有以下几种确定商圈的模型[109]， 3.3.1.1 Relly’s吸引力模型
Relly的吸引力模型是说明位于两个商业中心之间的某一地区的居民如何选择购物地点的。他指出：在正常条件下，两个城市中心之间的吸引的零售贸易额与大城市的人口的比重的一次方成正比，与他们和城市之间的距离的二次方成反比。用数学形式表示Relly法则是： Ba/Bb=(Pa/Pb)1(Db/Da)2 Ba: 到a城市的顾客比重 Bb: 到b城市的顾客比重 Pa：a城市的人口 Pb: b城市的人口 Db: 到a城市的距离 Da: 到b城市的距离
这个公式表示的是商圈内的消费者总数，吸引到A城市和吸引到B城市的比值。比如：这个比是1.5的话，即是说A城市的吸引为B城市的1.5倍,或者说,城市A吸收60%的顾客,城市B吸收40%的顾客,也就是说用这种方法可以计算出任何两个商业中心吸收它们之间的任何一个居民聚集中心的人口比。这样,我们就可以把距其中某个商业中心有相同吸引力比值的居民聚集中心的点连接起来。比如把比值为60%的点连接起来,就得到了该商业中心的一级商圈。 3.3.1.2 Convers的修正模型
Convers的修正，即是在Reilly模型的基础上，已知两个商业中心的规模和它们之间距离，用令BA/BB=某个比例值，为1或50%或60%推算商圈的关系。 3.3.1.3 Ellwood 的修正模型
Ellwood认为，商业中心的贸易量应该是与商业中心区规模成正比，而与每个居住区到商业区的行程成反比。因此，他把Reilly的模型修正为 Ba/Bb=(Sa/Sb)N(Tb/Ta)n N=1 n=2
S=商业中心区的大小（面积） T=行程时间（分钟） a和b为两个商业中心区 3.3.1.4 Huff的可能性模型
Huff的模型可以处理三个或三个以上商业中心区的相互作用，Huff用下面的公式来说明某个已知的点上的消费者将到一个特殊的商业中心区购物的可能性：Huff的公式如下： P（Cij）= ( Sij//Txij)/ n ∑(Sij/Txij) j=1
P（Cij）：住在地点i的消费者到商业中心j购物的可能性 Sij:j商业区的面积
Txij:从地点i到商业中心j的出行时间 N:i居住地区中商业中心的数量 X:不同购物目的的行程时间的作用系数
要考察的j商业中心，用Huff可能性模型可以计算，它用的各个居民中心i的可能性，把它们标在商圈的