广西中泰（崇左）产业园启动区控制性详细规划说明书
第2章 现状概况
2.1 地理位置
广西中泰（崇左）产业园位于崇左市主城区东部，距市中心约5公里。具有“三近三沿（近首府、近边境、近机场，沿铁路、沿高速公路、沿左江等）的综合交通优势。距离广西首府南宁约97公里，约1个小时车程；距南宁吴圩国际机场约40分钟车程；距离广西出海口钦州港约130公里，距离中越边境约80公里，距离泰国莫拉限府约1000公里。
启动区控规范围位于园区西部，西侧紧邻那坡至钦州高速公路及其金龙出口，工业大道大道从启动区中部穿过，向西接崇左城南新区，向东通往产业园区其他片区以及濑湍镇区、濑湍港。
2.2 自然条件
2.2.1气候条件
崇左市地处低纬度地区，在北回归线以南，属南亚热带季风气候。其气候特点是：日照时间长，太阳辐射强，光热充足，雨量充沛，温高气爽，无霜期长。四季特点是：春暖多旱，夏炎偶涝，秋凉而干，冬短微寒。
崇左属南亚热带季风气候区，受大气环流和地形之影响，造成降雨量年际变化大，季节分布不均，干湿季明显。年平均降水量在1150到1450毫米之间。降水季节分配不均匀，春季降雨量占全年的22.8%，夏季占降雨量50.7%，秋季占降雨量19.6%，冬季只占降雨量6.9%；一般雨季始于每年4月下旬，4至9月雨量多，占全年总量的82%，10月至次年3月雨量少。夏季雨量集中，易发生洪涝。
崇左正常年份多东风或偏东风，其次为东南偏东和东北风，再次为西南风，由于受海洋性季风气候影响，冬夏风交替明显。在风速最大的7月和8月间，最大风速多在17米至22米/秒。平均年无霜期为346天，有霜冻15天，冬季极少下雪。
2.2.2地质条件
启动区范围属山区干旱地区，以缓坡丘陵为主，局部分布有石灰岩山，平原盘地狭小而分
散，主要以喀斯特岩溶地貌为主体。
2.3 现状地形地貌分析
2.3.1场地高程分析
启动区范围为缓坡丘陵地貌，总体地势平坦开阔，大部分高程位于110米-140米之间，用地南部山体为规划范围内相对高点，最低点位于烂湴水库（规划金凤湖）北面的山谷用地，最高处高程约193米，最低处高程约104米，相对高差约90米。
2.3.2场地坡度分析
启动区范围整体地势较为平缓，坡度变化较小，基本在8%以下，仅南面和西面部分山体区域坡度较大，需采取一定的工程措施进行场地平整。
2.3.3场地景观要素分析
通过分析研究场地特点，可看出下列要素对构成其景观特点具有重要影响，需要在规划设
计中认真对待，加以强化突出：
(1)启动区周边为绵延起伏的山体，大多植被覆盖较好，因此规划布局中应充分考虑山体背景的景观影响。
(2) 启动区西南侧紧邻烂湴水库（规划金凤湖），内部散布有鱼塘、灌溉渠，具有良好的水景资源，此外在启动区北面有两条自然冲沟，规划应充分利用现状水系营造滨水休闲景观。
2.4 土地利用现状
启动区现状非城市建设用地比重较大（占规划总用地的96.65％），且大部分为农林用地，有部分排洪沟渠从启动区南面烂湴水库（规划金凤湖）北面山谷用地穿过。目前启动区的建设用地主要为各个村屯，分布比较散乱，包括全凤屯、全庆屯、平坚屯、新兴屯、加岭屯和新寨屯等村庄，同时，工业大道正在建设。非建设用地包括排洪沟渠、灌溉渠和水塘等水体，以及以甘蔗种植为主的农林用地。
主要用地构成为：农林用地、村镇建设用地、水体，少量的工业用地、公用设施用地、城
市道路用地。
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表2－1 现状用地汇总表
用地 面积（公顷） 比例（％） 1.建设用地（H） 38.64 3.35 村庄建设用地（H14） 17.2 1.49 其中 工业用地（M） 5.44 0.47 公用设施用地(U) 1 0.09 城市道路用地（S） 15 1.30 2.非建设用地（E） 1116.22 96.65 其中 水域（E1） 60 5.2 农林用地（E2） 1056.22 91.46 3.规划范围总用地 1154.86 100 2.5 建筑现状
2.5.1建筑性质
启动区范围内建筑主要为村民自建房和牲畜养殖房，现状存在一定数量的一层平房和土房，而近年新建的主要为2-3层砖混结构住宅，各类现状建筑物的总占地面积约6.7万平方米。
2.5.2建筑质量
依据建筑物的质量、外观等评价因子，启动现状建筑可分为以下三种类型：
一类建筑：建筑质量完好美观，建于90年代后期建筑，层数一般不低于3层村民住宅； 二类建筑：建筑质量较好，外观一般，90年代中期以前建筑，建筑层数多为2-3层； 三类建筑：破旧或装修简陋建筑，多为一层平房、牲畜养殖房和临时建筑。
启动区内多为村庄村民私人住宅，以二类建筑居多，近年新建建筑质量较好的一类建筑主要分布在位于旧二级公路两侧的全凤屯、加岭屯和新兴屯。
2.6 道路交通现状
启动区现状道路系统尚不完善，主要通过正在建设的工业大道连接西面崇左主城区和东面的濑湍港和园区其他工业片区。各个村屯主要依托道路等级较低的路面宽度3米左右泥石路进行联系。
2.7 村庄现状
启动区范围现状有全凤屯、全庆屯、平坚屯、新兴屯、加岭屯和新寨屯共六个村屯，村庄建设用地17.2公顷，共630户，总人口2342人。现状主要有村委和位于全凤屯的全凤小学等公共设施，现状公共服务配套设施比较匮乏。
表2－2 村屯现状情况统计表
村庄名称 户数（户） 人口（人） 村庄建设用地（公顷） 新寨屯 20 94 1.34 加岭屯 29 112 1.7 全凤屯 477 1713 5.54 新兴屯 46 182 3.05 全庆屯 30 120 1.31 平坚屯 28 121 4.26 总计 630 2342 17.2
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第3章 上位规划解读
3.1《广西中泰（崇左）产业园总体规划（2013－2030）》
总体规划对园区的规划研究范围主要包括崇左市主城区和崇左工业新区范围两个层面，总研究范围面积约228平方公里。其中崇左市主城区研究范围为143.7平方公里，崇左工业新区研究范围西至钦州至那坡高速公路，东到渠旧高速出口、北抵左江、南至南友高速公路，约85.13平方公里。
（1）主要内容
①总体发展定位：园区定位可概括为“三城一枢纽”，中泰合作示范城，中国东盟食品城，崇左活力新副城，陆路东盟新枢纽。
② 总体发展目标：中国与泰国等东盟国家产业合作的示范区；中国——东盟自贸区重要的食品制造基地；广西重要的食品、家居、新材料产业基地；南新经济走廊与西南出海新通道的新枢纽；崇左市中心城宜工宜商宜居宜游的副城区。
③ 规模：
人口规模：产业园区总人口规模约18万人，其中常住人口规模约15万人。
用地规模：规划范围北起湘桂铁路，南至南友高速公路，东临响水河，西接钦州至那坡高速公路，规划总面积为49.94平方公里，其中建设用地面积32.89平方公里。
④空间结构：
园区逐步构建“一轴引领、两心带动、双城发展、三廊穿插”空间布局结构。
“一轴引领”——即沿工业大道的园区发展轴。依托已建的工业大道，打造园区综合发展轴。
“两心带动”——即金凤湖园区主中心和濑湍园区副中心。
金凤湖为园区主中心，园区综合性中心，既有生产性服务功能又有生活性服务功能；濑湍园区副中心，紧邻工业大道园区发展轴，以生活性服务为主。
“双城发展”——即国际食品城和轻工产业城。国际食品城，以食品生产加工为主，辅以
生产和生活服务及物流商贸等功能；轻工产业城，为综合性轻工产业发展区，主要包括家居、纺织服装、鞋帽、五金机电装备、中草药加工等轻工产业。
“三廊穿插”——即两条生态廊道和一条滨水文化风情长廊。
图3－1 空间结构规划图
（2）对本次规划的指导
①产业发展规划指导
在园区总体规划中，启动区的规划范围内包括了国际商贸物流服务区、金凤湖商务休闲中
心区（除去金凤湖及其周边绿地）、东盟特色食品产业区（南片区）、中小企业园，并对每个产业区提出了相应的指引。
国际商贸物流服务区：以国际物流与仓储、国际联运联检贸易、进出口商贸零售、大宗商品交易专业市场、产品配送等为重点产业，兼容装卸、搬运、展销、保险、中介、包装等产业。金凤湖商务休闲中心区（启动区不含金凤湖及其周边绿地）：以商务会展、金融保险、科技
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孵化、文化创意产业、休闲娱乐、康体保健业、文化旅游、技术咨询和教育培训服务业等为重点产业，兼容中介、包装等生产性服务业和房地产、餐饮等生活性服务业，同时注重发展总部基地、办公商贸楼宇经济等。
东盟特色食品产业区（南片区）：以循环糖业、坚果和水果加工、食品和饮料制造、水产品加工、调味品制造等为重点产业，兼容糖蜜、糖果、咖啡专用糖、速溶糖、医药保健糖、低聚糖、阿拉伯糖、异麦芽酮糖醇、葡萄糖、果糖、木聚糖、蔗糖食品及食品添加剂、甲醇、乳酸、木糖醇、活性炭、有机肥以及粮油和果蔬加工、特色种养产品进出口加工制造、中草药加工和医药制造、茶加工、乳制品和蜂蜜加工等产业。
中小企业园：重点发展符合国家、广西、崇左的产业发展政策、节能环保政策与规划导向、投资方向及园区可持续发展的要求，与园区产业规划和总体规划相适应，对周边环境影响小、环保能达标排放的产业，含为食品、药品、化妆品等产业发展相配套且污染较小的化学品制造业等。
②空间结构及土地利用规划指导
从空间结构及用地布局进行分析，本次规划范围主要位于沿工业大道的园区综合发展轴西段，包含了金凤湖园区综合性中心、滨水文化风情长廊及东盟特色食品产业区的大部分用地，用地类型以工业用地为主，居住、商业和商务用地次之。
通过分析，从功能结构上，总体规划对本次控制性详细规划的指导主要可归结为，依托园区综合发展轴，发展并完善工业大道西段土地使用结构，启动园区综合性主中心的建设，拉开中心服务区向西南方向发展的骨架。
本次规划用地类型涉及居住用地（R类）、公共管理与公共服务设施用地（A类）、商业服务业设施用地（B类）、工业用地（米类）、物流仓储用地（W类）、道路与交通设施用地（S类）、公用设施用地（U类）、绿地与广场用地（G类）8类用地。
③交通规划指导
总体规划确定形成“二横九纵”的主干路系统结构，道路间距按照800－1000米布局。 二横”包括工业大道和纬七路；“九纵”包括经一路、经南二路、经南三路、经南四路、经南五路、经南六路、经南七路、经南八路和工业大道（北段）。
本次控制性详细规划包含了主干路网中的工业大道、纬七路、经一路、经南二路、经南三路、经南四路。应该在总体规划确定的路网基础上，对支路系统可适当增加或调整，以完善整个道路系统，在用地控制时须预留出总体规划中所确定的立交位置及用地。
④市政基础设施规划指导
本次规划给排水工程应以总体规划为基础，结合总体规划中的水系改造，完善市政给排水系统。电力电信工程应以总体规划线网为基础，完善供电线路及电信通讯网络，预留出总体规划确定的高压走廊用地。
环卫设施的布点从整个启动区进行考虑，结合发展需要，适当对总体规划进行调整，以满
足启动区不同发展时期的需要。
⑤绿地系统规划指导
本次启动区控制性详细规划包含了总体规划中的1处中心公园（金凤湖公园）、1处邻里级公园、1处门户景观绿地（金龙出口）、2处生态休闲绿带及多处景观绿轴。因此，控制性详细规划应严格控制总体规划确定的绿地，确保不被其他用地侵占。同时，在各类用地控制中根据相关规范绿地率的控制，鼓励发展垂直绿化、楼顶绿化等立体绿化模式，并提出合理的建筑高度控制建议指标。
⑥景观风貌规划引导
总体规划以整体协调、特色突出，尊重自然、透水透绿，重点突出、分步实施为景观规划原则，通过对园区自然景观格局现状特征、历史人文景观资源、现状空间环境与发展目标等因素的分析，规划构建 “两轴三区多点”点线面结合的景观系统结构。
“两轴”——沿工业大道的园区景观主轴和沿景观水系的生态景观轴；“三区”——生活景观风貌区、工业特色景观风貌区、商贸物流风貌区；“多点”——园区中心景观节点、门户景观节点、生活景观节点和绿地景观节点。
启动区规划范围内包含商贸物流风貌区、工业特色景观风貌区和生活景观风貌区三类风貌
区1处核心地标、1处门户节点、1处景观节点，是整个产业园区重要的景观风貌体现载体。因此，本次控制性详细规划应该在总体规划对启动区景观风貌定位的基础上深化设计，以带动园区其它片区后续的景观系统打造和建设，树立园区的整体形象。
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第4章功能定位和发展规模
4.1 功能定位
本规划重点落实《广西中泰（崇左）产业园总体规划（2013-2030）》对规划范围内的要求，主要包括：
◆ 产业职能：总体规划在本启动区中主要布局食品加工、材料及新材料制造、商贸物流三类产业，其中食品加工的地位最为突出，是园区发展的重点产业之一，商贸物流则是作为“构建南新经济走廊与西南出海新通道的新枢纽”的启动项目。
◆ 其他综合职能：本启动区包括了总体规划中的整个金凤湖商务休闲中心区，是集居住、商务办公、教育科研等多种功能的综合片区，承担为园区的生产和生活综合服务的职能。
由于广西中泰（崇左）产业园是自治区内第二个跨国合作产业园，在运作方式和运行管理上还存在着很多摸索的过程，因此启动区的建设在一定程度上还承担了“试验者、引领者”的角色，综合上述分析，确定启动区的功能定位为：
中泰（崇左）产业园启动区是崇左工业区综合服务中心，中泰（崇左）产业园发展的带动引领区，集居住、行政办公、商务、商贸物流、旅游、工业等多元功能复合的城市新区。
4.2 规划目标
把启动区建设成为产业布局合理、城市功能配套完善、交通通畅便捷、环境舒适优美的综合型片区，作为广西中泰（崇左）产业园的重要组成部分，通过规划整合、优化和引导，促进启动区内综合社区、产业区和物流商贸区的融合发展。
（1）空间目标：适应产业快速发展的要求，优化产业用地布局，重点对金凤湖商务办公区进行布局优化及空间设计，对启动区进行合理化建设控制，提升土地价值，实现效益化发展。
（2）功能目标：整合城市空间，打造适宜居住与产业发展的软硬件环境，完善金凤湖区域作为园区主中心的地位，为园区整体可持续发展奠定良好基础,建设宜工宜商宜居的综合片区。
（3）环境目标：塑造与自然环境充分融合的城市空间，美化城市居住区和商业区的环境，亮化城市主要对外展示平台，“内外”兼修，实现和谐化发展。
（4）社会目标：在新型城镇化发展和园区快速扩张过程中，应确保当地村镇共享城镇化成果，以保障当地经济持续发展，促进原村民向居民的实质性转变。
4.3 发展规模
规划采用居住用地配备分析法，通过居住用地面积，推算启动区可容纳的人口数量。 规划范围内居住区的居住用地约112.79公顷，《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB
50137-2011），规定人均居住面积为23-36平方米之间。根据总体规划对功能区的定位，启动区内的金凤湖商务办公核心区作为整个园区主中心，周边的居住用地在环境及质量上应与其对应，建设高标准的居住环境，人均居住面积以24-30 平方米为宜，则可以满足4.1-5.1万人的居住需要；部分工业企业在起步初期会适当在厂区布置一些职工宿舍以满足自身发展的需要，因此，规划按工业用地的5%-7%作为建设职工宿舍尽行考虑，人均居住面积取18-20平方米，则企业内部大可满足0.9-1.4万人的居住需求。
通过上述方法的计算，确定本次规划启动区的总人口规模约6万人，其中居住用地容纳人口5万人，企业职工宿舍容纳人口1万人。
4.4 规划策略
本规划范围内除了少量村庄外，基本为未进行建设开发的用地，因此为了塑造良好的园区
形象，构建产城一体化园区，规划提出以下策略。
（1）规划策略一：土地供给——顺势而为
产业园作为自治区第二个跨国合作园区，其发展势头良好，且园区在起步阶段已有部分企业签约入驻。从规划管理方面而言，应该积极配合不断扩大的企业入园工作，做好准备工作，顺势而为。规划通过对发展目标的预测制定城市用地市场需求计划，并在空间布局上予以落实，为产业发展提供充足的空间。
（2）规划策略二：设施配套——及时跟进
通过对自治区内同类型产业园区的观察发现，公共服务设施及商业服务设施建设的滞后造成园区缺乏现代生活，是园区企业在招工上出现问题，制约园区的快速发展的，因此启动区应该提前规划，科学统筹，配合园区企业的发展，积极推进公共服务设施及各类现代商业服务设
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