广西中泰（崇左）产业园启动区控制性详细规划说明书
施的建设，建设现代生活气息浓厚的产业园区，助推园区快速发展。
（3）规划策略三：产城融合，职住平衡
贯彻执行总体规划提出的“产城一体化”发展策略，以产业发展为抓手和基础，带动城镇化发展，形成“以产兴城、以城促产、产城一体”的发展格局。同时注重启动区发展的职住平衡，尽量做到园区职工居住就进解决，为企业员工提供充足的居住空间，形成园区“乐居、乐活、乐业”的良性发展格局。
（4）规划策略四：塑造形象，文化建园
文化建园包括两个方面：空间文化和人性文化。空间文化，是打造特色园区的重要方面，启动区自然山水基底良好，规划应尊重自然，结合自然，充分体现崇左本地壮民族文化和泰国文化特色，在园区整体风貌、建设风格、景观小品等方面体现中泰双方建设风格的传统特点，融入相关建筑元素，建设具有浓郁壮民族和泰国风情的特色园区。
人性文化的战略思维，一方面体现在文化开放度和文化包容性上，另一方面亦体现在对于文化的生产与贡献上。具体而言，可以区分成为文化基础、文化吸纳与文化生成三个层次。文化基础包涵了园区运作所具备的文化条件，包括城市文化、区域文化等；文化吸纳则表明了在园区运行过程中，对于相关积极文化元素的策略性选择，包括创业文化、学习创新文化等；文化生产则更多的决定于园区运行主体之主观意识和主观行为，与企业文化、组织文化相关甚密。通过文化产业的推进，有助于在文化基础的前提下，生成出更加具有内涵的区域新文化。
4.5 项目策划
规划产业区、居住区和商贸物流区功能相对单一，项目也相对简单，本次项目策划主要围绕金凤湖商务办公区和滨水文化风情长廊两片重点区域进行。
4.5.1 金凤湖商务办公区
根据用地布局，规划围绕金凤湖布置园区的商务、商贸服务中心，主要包含园区管理、商务金融、科技研发、展示博览、主题酒店等功能。规划根据功能设置情况，以城市经营理念进行重点项目策划，主要包含商务金融类、科技研发类、展示博览类、主题酒店类四类项目。
商务金融类项目：商业综合体（城市新地标）、高新技术企业办公区、总部基地、国际休闲
食品交易中心。科技研发类项目：现代休闲食品研究中心、国内外知名休闲食品企业总部基地、国家加工食品质量检测中心。展示博览类项目：中泰休闲食品博物馆、国际休闲食品展览中心。主题酒店类项目：休闲食品系列主题酒店、商务主题酒店。重点项目策划如下：
（1）城市新地标——大型商业综合体
在工业大道南部结合金凤湖布置商业综合体，打造园区核心地标，通过建设园区第一高楼，提升启动区城市品质和景观形象，规划建议核心建筑高度在150米左右。商业综合体包括五星级酒店、购物中心和租售式写字楼等功能。选址宜临近工业大道且面向金凤湖，位于启动区多面可见的空间景观轴线的交汇点上。
（2）高新技术企业办公区、总部基地
依托金凤湖生态景观价值，以科技研究总部、企业办公大楼为主体，打造闪耀城市的智慧门户，提升启动区竞争力和人才吸引力。选址宜靠近园区管理用地，靠近园区主要出入口，作为园区门户的重要组成部分，提升整体形象。
（3）国际休闲食品交易及展览中心
在靠近工业大道和面向金凤湖的位置、启动区空间景观轴线的交汇点附近区域打造国际休闲食品交易及展览中心，作为启动区标志性建筑之一。交易及展览中心是规划食品产业区产品对销售和展示的重要平台，对产品向外推介、打造地区品牌具有非常重要的作用，可以定期举办大型休闲食品交易会和主题食品文化节。
（4）中国——东盟休闲食品博物馆
在金凤湖东部规划中国——东盟休闲食品博物馆，建筑体量大、高度较低，延续金凤湖休闲公园的开敞性，凸显商业综合体高度。博物馆主要展现中国及东盟国家休闲食品文化，是启动区提升文化内涵、融入文化功能的重要设施，对启动区品牌提升、人气提升和旅游发展具有重要意义。
表4-1 金凤湖商务办公区项目策划表
功能类别 项目 商务金融 城市新地标——商业综合体 高新技术企业办公区、总部基地 4
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国际休闲食品交易中心 现代休闲食品研究中心 科技研发 国内外知名休闲食品企业总部基地 国家加工食品质量检测中心 展示博览 中国——东盟休闲食品博物馆 国际休闲食品会展中心 主题酒店 休闲食品系列主题酒店 4.5.2 滨水文化风情长廊
利用水系和规划滨水绿地形成文化风情长廊，贯穿金凤湖商务办公核心区和产业区。在“前店后厂”的新兴产业布局模式中充当“店”的角色，充分展示生产产品的发展历史文化、生产工艺过程等，同时融入旅游功能，为园区产品推介起到积极作用。长廊北段结合两侧工业类型进行特色项目策划，南段靠近东盟特色食品产业区，以休闲食品为核心进行项目策划。
主要策划甜蜜乐园、创意展示、食品文化风情街三类主题单元项目。主题产品生产工艺展示馆、中国-东盟传统工艺风情街、品牌特色休闲食品销售街等。
表4-2滨水文化风情长廊项目策划表
功能类别 项目 甜蜜剧场（影院） 甜蜜乐园 系列甜蜜主题酒店 儿童乐园 甜味部落 创意设计基地 创意展示 主题产品生产工艺展示馆 东盟文化展示长廊 中国-东盟传统工艺风情街 休闲食品生产展示体验馆 食品文化风情街 东盟美食街 品牌特色休闲食品销售街
第5章 规划空间结构与空间策略
5.1 总体空间设计
5.1.1 空间设计理念
有机聚合思想引导启动区空间设计：对现有自然生态网络进行补辍与优化，整合生态要素，以斑块、廊道和基底形成生态骨架，通过将不同规模的生态廊道层次化、网格化，构建完善的生态网络体系。通过密集化的土地利用方式，将紧缩的建设用地与有机生态网格相结合，建设用地以密度组团的形式团簇状布局形成空间的有机聚合。以塑造理想城市新区为目标，将文化内容进行拼贴，融入更多新时代的功能需求，以文化为脉串联多时空，保证城区活力。
（1）集聚城市：强调城市建设用地的的集约利用和高强度开发，以集聚高效的空间组织最大限度的发挥中心区土地利用价值。
（2）复合城市：强调中心区功能的集聚复合，充分满足现代生产生活的多方面需求。 （3）有机城市：对启动区的生态网络进行梳理，强调城市的生命特征，尽量保护原有生态价值，构筑区域生态骨架。以紧缩的建设用地和有机生态网格相结合，实现启动区空间的有机聚合。
（4）文化城市：针对地区的文化特质，挖掘历史文化要素，以特定的方式进行串联组合，形成一连串的文化引力点，增强区域文化的影响力和渗透力。
图5-1 有机聚合理念示意图
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5.1.2空间设计策略
（1）有机渗透，构建生态网
规划采用地缘设计的手法，秉承“有机聚合”的发展理念，在维护原有生态体系的基础上，构建启动区景观格局。保留并强化水网体系，凸显以水、以绿为脉的景观特征，形成城水交融的生态网络格局。
以金凤湖及南侧山体为生态核心，并在此基础上向启动区各个主要方向建立生态联系通道，构成一个可以流动循环的生态网络系统，安排多样化的城市功能组团。通过生态环境的营造，大力提升启动区形象，从而吸引高素质人才为园区的持续发展创造条件。
图5-2 有机渗透策略示意图
（2）缝合城市，功能有机组合
规划形成以滨水绿地、广场和水域形成的连贯开敞空间系统。开敞空间系统以网络形式贯穿启动区各个部分，将各城市组团紧密联系在一起，并利用其引导启动区各城市功能的有序组织。金凤湖及周边绿地是启动区景观价值最高的区域，作为开敞空间系统的核心，紧邻布置经济价值较高的商务金融及高档居住用地，一般居住、商贸物流等用地位于外围，工业用地位于开敞空间系统的末端。
图5-3缝合城市策略示意图
（3）中心引领，轴向分层拓展
启动区空间序列围绕金凤湖组织，建筑空间以金凤湖为中心、沿景观轴线向外圈层式拓展。金凤湖周边靠近工业大道地区为第一圈层，城市标志性区域，整体建筑高度最高，引领整个启动区建筑群；第二圈层为居住和商业用地，为中等高度建筑区，属于过渡区域；第三圈层为工业和仓储物流用地，整体建筑高度最低。
利用现状冲沟、水系、地形高差等因素打造多条景观轴线，并在轴线上塑造多个景观节点，是空间转换和过渡的重要空间。
图5-4中心引领策略示意图
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（4）水网绿城，提升城市品质 水系一直是构筑城市景观最核心的要素，而金凤湖则是本次规划优越的基础环境。同时充分利用往北的现状水系，并在往东和往西北的两个放射式空间景观轴线上规划两条水系，一方面提升城市品质，一方面也满足了启动区防洪排水的现实需求。在具体城市建设中，可以利用这几条主要水系构建毛细水网，将水系引入到小区和地块内部，将其融会贯通，连城体系，将建设用地环绕，构成水环绿抱的城市景观。
（5）前店后厂，产销空间结合 以城市经营的理念考虑启动区功能空间布局，将生产空间和销售空间有机结合。在启动区和整个园区层面，规划在高速出口、金凤湖周边区域打造商务金融及商贸物流图5-5水网绿城策略示意图
区，负责园区产品推介和销售，即是整个区域的“店”，其它生产区即是“厂”。在地块层面，利用规划空间景观轴线在工业用地前布置少量特色商业用地，用于生产产品的销售、推介及参观，同时也丰富和景观轴线的功能和文化内涵。
图5-6前店后厂策略示意图
5.2功能空间结构规划
依据园区总体规划，落实园区空间和功能规划布局，达到总体空间设计的目标，利用道路、水系等分界线，结合现状建成区和产业布局意向情况，形成“一轴一廊、三心七区”的规划空间结构。
一轴——即园区总体规划确定的沿工业大道的园区发展轴。
根据园区总体规划，依托已建的工业大道，打造园区综合发展轴，在工业大道的启动区部分，沿线规划布置园区级的公共服务设施， 包括园区的行政管理中心、商务办公中心、科技孵化基地等；工业大道发展轴串联启动区主要的功能，包括商务、办公、科技孵化、居住、休闲、工业、物流市场、西部生态通廊等；同时，工业大道发展轴也是区域发展轴线的一部分，向西延伸至崇左主城区的城南新区，与主城区的东西向发展轴相连，实现区域功能空间协调布局。
一廊——即园区总体规划确定的滨水文化风情长廊。
根据园区总体规划，滨水文化风情长廊穿越全凤产业区（西片区），并由金凤湖商务办公核心区和全凤居住区之间通过，西起金凤湖、北至湘桂铁路，由金凤湖引水，从西向东再向北修筑生态景观渠，沿生态景观水渠两侧布局以东盟国家特色和食品特色为核心的文化风情体验功能，包括工业体验旅游、泰国（东盟）和广西民俗风情表演、泰国（东盟）和广西特色食品展览展示交易、食品制作体验和创意设计、主题餐厅和酒店、食品品牌形象店、特色食品小镇等功能，实现食品产业由来料加工向加工生产、文化体验、旅游、展示交易等综合高端发展的提升。
三心——即园区总体规划确定的园区主中心和邻里中心。
根据园区总体规划，在金凤湖周边建设园区主中心，是园区发展的综合性中心，既有生产性服务功能又有生活性服务功能，打造园区最具活力的区域，依托金凤湖优美的自然环境，沿湖周边分布园区主要公共服务功能，包括园区行政管理、商务办公、酒店、金融、商业、会展、体育运动、休闲娱乐、旅游等功能。
邻里中心包括全凤和新兴两个居住生活服务中心，结合全凤和新兴两个居住片区配套建设居住区级及小区级生活服务设施，包括中小学、商业、广场、社区公园、医疗和文化设施等。
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七区——即金凤湖商务办公核心区、全凤和新兴居住区、科技孵化基地、新寨商贸物流区、全凤产业区（西片区）、全凤产业区（南片区）。
① 金凤湖商务办公核心区
紧邻金凤湖北部和工业大道。金凤湖商务办公核心区是园区的商务办公集中区，打造崇左市主要的商务办公功能区，用地性质以商务用地为主，还包括图书展览用地、商业用地、通信用地等。规划东、中、北等三条绿色通廊，作为区域重要的景观廊道；在工业大道和金凤湖之间规划由绿地和广场组成的开敞空间，沟通工业大道园区发展轴和金凤湖景观核心的视觉通廊。② 科技孵化基地
科技孵化基地，紧邻工业大道，经南一路两侧。科技孵化基地，园区科技研发基地和小型企业培育基地，由四个地块组成，紧邻工业大道的两个地块为科研用地，主要用于科技研发，后面的两个地块为一类工业用地，为科技研发的实验生产区和小型科技性生产企业孵化区。
③ 全凤居住区
全凤居住区，位于启动区的南部。全凤居住区是启动区的居住功能主要承载区，以建设现代化的居住生活区为目标，采用低密度、高容积率式的开发方式，配套居住区级的公共服务设施，包括综合医院、体育场、中小学、商业中心等，结合金凤湖和滨水文化长廊营造优美的居住环境。启动区的村庄全部安置在本区，规划两个安置点，并规划配套三产用地。
④ 新兴居住区
新兴居住区，位于启动区西部，紧邻钦州至那坡高速公路。启动区的居住功能次要承载区，配置居住小区级公共服务设施，包括社区公园、初中和小学、沿街商业、社区卫生服务站和文化活动站等；在沿工业大道西部入口处，规划布局一处高端酒店；由金凤湖引水，形成贯穿居住区的滨水景观通廊。
⑤ 新寨商贸物流区
新寨商贸物流区，位于启动区西北部，紧邻钦州至那坡高速公路及其金龙出口。依托两条区域性高速公路、湘桂铁路及左江航道的“通海达边”交通优势和自贸区的政策优势，发展东盟与国内商品批发交易、仓储加工、包装等功能，打造成南崇经济带上的物流中心。
⑥ 全凤产业区（西片区）
全凤产业区（西片区），位于工业大道和经南三路西北部。规划为中小企业园，重点发展符合国家和广西产业政策、环保政策及园区发展导向的中小企业；规划滨水文化风情长廊有本区中部由南至北通过，提升本区及启动区的发展品质。
⑦ 全凤产业区（南片区）
全凤产业区（南片区），位于工业大道和经南三路的东南部。主要以东盟特别是泰国丰富的农产品资源为基础，依托自贸区零关税和周边口岸，进口东盟农产品进行食品生产加工，打造东盟特色食品产业园。
第6章 用地布局规划
6.1 布局原则
依照“布局合理、功能明确、结构协调、环境优美、管理科学”的总目标确定如下规划原则：
特色原则：在对资源、环境、社会经济情况深入调研的前提下，建立高标准、高效益、环境优美的综合产业区，形成具有现代化空间形象与景观序列标志。
生态原则：规划以科学、合理、经济地利用土地为原则，完善启动区内公共配套设施、发挥产业区的功能、创造优美的环境、提高生活质量。保持生态平衡，促进生态系统中各因素协调发展的目标，建立良好的景观关系。
可持续原则：走可持续发展的道路，合理安排基础设施建设和各项用地布局，实行统一规划、综合开发，建成布局合理、环境优美的综合新区。
近远期相结合：重视对开发时序的研究，在保持启动区可持续发展和稳定繁荣的前提下，合理配置人口与土地资源，有效节约土地，研究每一个阶段的选址、优先项目与投资方向等问题，从而促进启动区的经济、环境与社会持续协调发展。
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