广西中泰（崇左）产业园启动区控制性详细规划说明书
6.2 规划用地总体构成
启动区总用地面积为1154.79公顷，包括城市建设用地、生态防护林地和水域。其中，城市建设用地为1074.79公顷，占总用地的93%；生态防护林地55.33公顷，，占总用地的4.8%；水域为24.67公顷，占总用地的2.2%。各类用地的面积和所占比例详见表6-1。
启动区内用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），以中类为主，对于部分重要设施，按照小类进行用地划分和控制。
表6-1 启动区用地统计表
用地代码 用地名称 用地面积(hm2) 占城市建设用大类 中类 小类 地比例 R 居住用地 112.79 10.49% R2 二类居住用地 112.79 10.49% 公共管理与公共服务设 施用地 57.28 5.33% A1 行政办公用地 4.45 0.41% A2 文化设施用地 7.58 0.71% A A3 教育科研用地 33.90 3.15% A33 中小学用地 19.41 1.81% A35 科研用地 14.49 1.35% A4 体育用地 5.43 0.51% A41 体育场馆用地 5.43 0.51% A5 医疗卫生用地 5.92 0.55% 商业服务业设施用地 163.28 15.19% B1 商业用地 121.59 11.31% B B2 商务用地 40.66 3.78% B4 公用设施营业网点用地 1.03 0.10% B41 加油加气站用地 1.03 0.10% 工业用地 345.47 32.14% M M1 一类工业用地 20.88 1.94% M2 二类工业用地 324.59 30.20% W 物流仓储用地 42.16 3.92% W1 一类物流仓储用地 42.16 3.92% 道路与交通设施用地 213.80 19.89% S S1 城市道路用地 211.02 19.63% S4 交通场站用地 2.78 0.26% S42 社会停车场用地 2.78 0.26% 公用设施用地 10.91 1.02% U U1 供应设施用地 3.75 0.35% U12 供电用地 2.60 0.24%
U15 通信用地 1.15 0.11% 环境设施用地 5.94 0.55% U2 U21 排水用地 4.68 0.44% U22 环卫用地 1.26 0.12% U3 1.22 0.11% U31 安全设施用地 消防用地 1.22 0.11% 绿地与广场用地 129.10 12.01% G G1 11.78% G3 公园绿地 126.56 0.24% H11 广场用地 2.54 城市建设用地 1074.79 100% E 水域 24.67 生态防护绿地 55.33 规划面积 1154.79
6.3 对总规的深化调整说明
园区总体规划于2014年6月编制完成，在总体规划编制的同时编制控制性详细规划，采取总体规划与控制性详细规划互动编制的模式，总体规划中已经落实了控制性详细规划的内容及深度，因此控制性详细规划对总体规划调整较少，契合度较高。同时，控制性详细规划也对总体规划进行了深化调整，主要包括以下几个方面：
（1）加密支路网。总体规划已根据1:2000地形图进行道路选线，较好地匹配了地形，控制性详细规划对主干路和次干路无调整，但控制性详细规划对全凤和新兴居住区的支路网进行了加密，新增了14米的支路，同时梳理了相关的原支路，并进行了微调；
（2）用地布局微调。包括两个方面，一是根据支路网加密和调整，调整个别地块的位置，如在全凤村周边增加面向滨水文化风情长廊的商业用地，将滨水风情长廊东部的文化设施用地调整到其西部；二是根据道路展宽及交叉口禁止开口路段的规划，将紧邻交叉口的个别地块调整到路段的中间。
6.4 用地布局
6.4.1 居住用地规划
规划居住用地112.79公顷，占城市建设用地的10.49%。
居住用地规划为二类居住用地，主要分布在金凤湖东西两侧，包括全凤居住区和新兴居住
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区。
启动区居住用地开发采用现代居住小区模式，以低密度、高容积率的建设方式为主，以节约用地、提高土地使用效率，创造环境优美、设施配置齐全的居住生活环境。
居住小区的建设采取以市场为主导、多渠道并存的住房供应体系，注重保障性住房建设，促进住房供应的多元化、规模化、可持续性，满足不同收入层次居民的住房需求。
按照居住区级和居住小区级两个层次配置居住配套设施，按规范设置公共服务设施，其中有商业服务设施、金融邮电设施、教育设施、医疗设施、社区服务设施等。公共服务设施布局应综合设置、加强配套、同步建设，方便居民生活，做到管理系统化、规范化，提高居民生活水平。
6.4.2 公共管理与公共服务设施用地
规划公共管理与公共服务设施用地57.28公顷，占城市建设用地的5.33%。
规划公共管理与公共服务设施包括行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地等5类用地，公共管理与公共服务设施用地相对集中布置，与商业服务业设施等其他设施共同形成各级中心，规划形成园区级中心——邻里服务中心——小区级中心三个层次的公共服务设施集中区。
6.4.3 商业服务业设施用地
规划商业服务业设施用地163.28公顷，占城市建设用地的15.19%，包括商业用地、商务用地和公用设施营业网点用地等3类用地。
6.4.4 工业用地
规划工业用地345.47公顷，占城市建设用地的32.14%。
规划工业用地包括一类和二类工业用地，一类工业用地20.88公顷，分布在科技孵化基地，二类工业用地324.59公顷，分布全凤产业区西片区和南片区。
6.4.5 物流仓储用地
规划物流仓储用地42.16公顷，占城市建设用地的3.92%。
规划物流仓储用地分布在新寨商贸物流区，以货物的储存、初级加工和包装、配送等功能为主。
6.4.6 道路与交通设施用地
规划道路与交通设施用地213.80公顷，占城市建设用地的19.89%。
规划规划道路与交通设施用地包括城市道路用地和社会停车场用地，以主干道、次干道和
支路组成的城市道路用地为主，用地面积211.02公顷。
6.4.7 公用设施用地
规划公用设施用地10.91公顷，占城市建设用地的1.02%。
规划公用设施用地包括污水处理厂、变电站、邮政支局、电信支局、消防站、垃圾转运站等各类独立占地的公用设施。
6.4.8 绿地与广场用地
规划绿地与广场用地129.10公顷，占城市建设用地的12.01%。
规划绿地与广场用地包括公园绿地和广场，并以公园绿地为主，用地面积126.56公顷。
第7章 产业布局
7.1 现状产业情况
启动区内现状尚无成型的产业用地及产业体系，但启动区东侧已有泰国两仪集团进驻，对启动区产业发展起到一定促进作用。
目前，株州森源工贸有限公司树脂新材料工程技术研究中心与高性能环保树脂产业化建设项目已确定落户启动区，计划总投资12000万元，竣工时间为2015年，投产后预计总产值为71600
万元。
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7.2 产业布局原则
（1）运输成本最小原则
原材料、半成品和产成品运输量大的产业和企业尽量靠近主要道路和车站、物流区等，以降低运输成本。
（2）安全导向原则
需要较高安全防护措施的产业和企业在布局时尽量集中，并为这类企业设置必要的安全设施、预警机制和应对措施。
（3）产业配套、同类产业集中原则
产业和产品上下游配套、同类产业和企业集中有助于降低企业经营成本、促进分工、竞争和创新，易形成良好的产业文化和氛围。
（4）环境准入原则
为了减少治污成本，保证综合服务中心的优良生态环境，对各产业区设置环境准入强制性控制要求，达到最低要求标准的企业方可入驻产业区，从根本上预防环境的污染。
（5）基础设施共享原则
基础设施具有较大的外部性和规模经济性，将需要同样基础设施的企业和产业集中布局，以增加基础设施的共享度，减少企业成本。
7.3 产业布局导向
根据启动区的功能定位，本区域重点发展的产业包括特色食品进出品加工、物流仓储、商业贸易、商务会展、科技研发孵化、文化创意、休闲娱乐等产业，并培育形成特色食品产业区、商贸物流服务区、商务休闲区等产业功能区。
（1）以坚果和水果加工为主导产业，体现产业集聚和关联。产业布局以同类产业集聚及关联产业集聚为基本依据，合理划分产业功能区，引导产业由分散向聚发展，并通过关联、升级，全面提升产业竞争优势和发展开放活力，构建全新的现代化、全球化、集约化、一体化大生产格局,实现生产方式的重大变革。
（2）产业布局总体上体现“集群布局，以产兴城、以城带产、产城互动”的原则。启动区以商务办公区为中心，是启动区建设崇左活力新副城重要空间载体，大力发展现代服务业和战略性新兴产业,以综合服务引导和支撑园区产业发展。而启动区范围内工业紧靠商务办公区布置，应以污染较小的加工工业为主，减少对综合服务的影响，以达到产城协调发展的需求。
（3）混合使用土地，提升启动区景观品质。借鉴和吸取国内外产业园区布局中的经验与教训，结合中泰（崇左）产业园整体功能布局的特点，按照集群化、关联化、精深化、循环化以及供应、生产、流通、服务综合配套的理念，将关联产业、配套设施、技术研发转化单元、以及为核心产业服务配套的物流加工区、邻里中心、大型公用设施（展示、贸易、批发）、公园和绿带等穿插布置，同时采用专业化管理，提升集聚效益，挖掘工业旅游题材，创建园林式产业集聚区。
（4）合理使用过渡地带，提升综合效益。在启动区中心、产业区与生态环境区之间的过渡地带，重点布局劳动密集型、技术密集型和轻污染加工类产业，合理安排就业中心与居住中心，减轻通勤压力，避免对启动区生态环境产生较大影响，提升土地开发活力；同时按照不同功能组团物流传输的主导方向和关系，合理确定路网格局和密度，提升土地使用效率。
7.4 产业布局
依据《广西中泰（崇左）产业园总体规划（2013－2030）》产业布局引导，在对启动区功能分区的基础上，按照上述产业布局原则及导向，在启动区范围内形成中小企业园、东盟特色食品产业区（南片区）、国际商贸物流服务区、金凤湖商务办公区、科技孵化基地五个产业功能区，并对其进行产业发展及布局指导。各产业区的位置，范围，产业发展策略如下：
（1）中小企业园
中小企业园位于启动区北部，总面积约182公顷。功能区贯彻落实《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》、《国务院九大财金政策支持小微企业发展》、《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》等政策。重点发展与产业园区总体规划相符，对周边环境影响小、环保能达标排放的产业，包括为食品、药品、化妆品等产业发展相配套且污染较小的化学品制造业等。
中小企业走以专补缺、以小补大，专精致胜的发展道路，通过专业化生产同启动区以及整个产业园区的大型企业建立起密切的协作关系，不仅在客观上有力地支持和促进启动区及大企
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业的发展，同时也为自身的发展提供可靠基础。
（2）东盟特色食品产业区（南片区）
东盟特色食品产业区（南片区）位于启动区东南部，总面积约261公顷。产业区以坚果和水果加工、调味品制造、水产品加工、食品和饮料制造为重点产业。利用双方特色资源，与泰国共建特色食品进出口加工合作平台，打造广西、全国乃至国际特色食品精品化品牌。并积极培育特色种养产品进出口、茶、中草药、医药加工制造等产业，建立本地特色与泰国特色相融合的食品产业集中区。
表7-2 东盟特色食品产业区（南片区）发展控制引导
指标 备注 投资强度控制 根据产业类型及市县级别（14等）按照《广（万元/公顷） ≥715 西壮族自治区产业园区用地控制指标》控制；强制性指标 项目产出强度 （万元/公顷） ≥2300 略低于发达地区单位工业用地的工业增加值 环境指标 二类 严格控制大气、废水污染；强制性指标 容积率 ≥1.1 按产业类型按照《工业项目建设用地控制指标》控制；强制性指标 产坚果和水果加工、调味品制满足基本门槛即可进入，且给予一定的土产建议重点发展产造、水产品加工、食品和饮地、税收优惠政策业业 料制造 准满足基本环保和效益门槛的基础上，附加土入建议兼容发展产特色种养产品进出口加工要业 制造、茶加工、中草药加工、地、税收限制条件 求 医药制造 （3）国际商贸物流服务区
国际商贸物流服务区位于启动区西北部，总面积155公顷。该区以国际物流与仓储、国际联运联检贸易、进出口商贸零售、大宗商品交易专业市场、产品配送等为重点产业。该片区为园区重要的物流仓储空间载体，将打造为国际化、现代化、专业化商贸物流聚集区。该区还配备装卸、搬运、维修、展销、保险、中介、包装等产业。以物流服务、仓储服务、商贸交易服务、零售服务等为重点功能。
满足一类及二类环境指标企业准许入园，强制性严格控制噪音、废物等污染。
（4）金凤湖商务办公区
金凤湖商务办公区是园区重要的商务商业服务中心，位于启动区西南部，总面积123公顷。该区以商务金融、会议展览、商业娱乐、康体休闲、餐饮服务、文化旅游等为重点，配备保险、生活服务、中介等功能项目。其重点服务为商务金融服务、文化旅游体验服务、特色食品品尝与销售等。
（5）科技孵化基地
科技孵化基地位于启动区工业大道北侧，总面积约为50公顷，主要为产业园区提供科技研究，并对成果进行转化，使其逐步走向市场，投入民用，并重点为园区企业所用。
该区以科技孵化、文化创意、技术咨询与教育培训服务业等产业为主导，配备商务商业、餐饮住宿等配套产业。
第8章 公共服务设施规划
8.1 规划思路
规划对《广西中泰（崇左）产业园总体规划（2013-2030年）》中的公共服务设施予以落实，综合考虑差别配置标准，分级、分层次布局公共服务设施。
公共服务设施的建设，应首先配套建设需求最为迫切的设施，如大型超市，居民健身设施、小型运动场地、娱乐城、俱乐部、保健、歌舞厅、游乐场馆、音乐茶座、网吧、棋牌室等设施，以丰富居民的日常生活，之后逐步构建系统完善的公共服务设施体系。
产业的发展势必要引进高技能人才，此类人才的收入和素质都较高，时机成熟的时候建议配套为此类人提供服务的公共服务设施，如展览馆、博物馆、音乐厅等文化娱乐设施，并引进大型购物中心、专业大卖场、特色商业街、现代生活广场、便利连锁、综合商务中心等不同定位的新兴商业业态。
8.2 等级体系
结合《广西中泰（崇左）产业园总体规划（2013-2030年）》对公共服务设施的整体统筹要
求，以及启动区规划居住人口数量，配置1个园区级公共服务中心。同时为满足启动区内居住
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人口和产业人口的生活需求，按1000-1500米服务半径设置2个邻里中心。
（1）园区级中心
位于金凤湖周边，依托金凤湖优美自然环境，布置园区主要的行政办公、商业金融、商务、教育科研等公共设施，形成园区生产性服务和生活性服务的主中心，是园区综合功能服务区。定位为功能完善、辐射力强，集写字楼、中高档宾馆饭店、现代商业为一体，配套服务设施建设先进的综合性商务商贸中心，位于园区发展主轴线的西段，是城市形象和功能的标志性区域。
（2）邻里中心
规划设置2处邻里中心，就近满足居民日常生活、休闲、娱乐需求的各个居住区或工业区的公共活动中心。
邻里中心包括社区商业、农贸市场、社区群众文化设施、休闲健身活动场所与场地、门诊所及社区服务中心等设施。按照总体规划的要求，社区商业以1—2家超市（总面积为1000—2000平方米）和农贸市场（面积为2000—5000平方米）为骨干，同时发展餐饮、美发、洗染、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要，服务半径1000—1500米，社区居民步行15分钟以内可到达。
启动区涉及2个居住社区，包括全凤居住社区和新兴居住社区。根据总体规划相关要求和《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002年版），以及园区有关部门的要求，结合启动区的规划结构和功能布局，居住配套公共服务设施规划分为“居住区级—小区级”两个层次。居住区级公共服务设施半径不大于1000米；居住小区级公共服务设施半径不大于500米。居住配套公共服务设施规划详见《公共服务设施项目设置规定表》。
8.3 布局模式
针对不同等级公共服务设施，制定三类用地布局模式，以符合市场发展与规划管理的双方面需求。
（1）独立式
具有独立用地的大型公共服务设施是城市规划中需要按指标进行用地落实的设施类型，如大型行政办公中心、大型医院、博物馆、学校等，越高级别的设施独立性越强，越适合采取独立式布局模式。本规划中，园区级公共服务设施均采用独立式布局模式。
（2）混合式
从场地、设施综合利用最大化的角度考虑，在条件有限的地区，将相近属性的服务设施在空间上合并、功能上叠加，或是使用时间上错开，以引导公共服务设施共享资源、复合独立式
利用空间，提高土地资源使用效能。
（3）依附式
将公共服务设施布置在其它用地类型中，为民众提供混合式 更加便捷的服务。依附式公共服务设施主要是附属于居住用地、商业用地及公园广场用地。
8.4 规划布局
依附式
规划公共管理与公共服
图8-2公共服务设施布局模式示意图
务设施用地57.28公顷，占总建设用地的5.33%；规划商业服务业设施用地163.28公顷，占总建设用地的15.19%。启动区内公共管理与公共服务设施结合崇左主城区设施协调建设，达到共享共用。
8.4.1公共管理与公共服务设施用地
（1）行政办公设施
规划行政办公设施用地4.45公顷，位于工业大道西端，主要布置园区的行政办公部门，为园区的行政管理中心，园区的管理运营中心。
规划按3—5万人设一处街道办事处、3—5万人设一处派出所的标准设置1处街道办事处及
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