③土地的产权残缺不全。目前我国是把农村集体所有的土地纳入国有土地统一管理。农民对承包的土地拥有使用权、收益权、经营自主权，却没有抵押权、继承权;土地市场的机制不完善导致第土地市场的信息不畅通;土地交易价格被扭曲;土地交易的中介服务不完善。
④土地交易组织发育滞缓，土地市场需求乏力。农业经营的收益越来越低:农业风险的防范机制尚未建立;农业社会化服务系统小完善;农村社会保障体系不健全;有些农民即使转移到二、三产业，由于失业的风险和收入的不确定性，他们宁肯粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿意转移出让，农村土地市场的发育因此而严重受阻。
（2）推进农村土地市场化进程的思路与对策
①理顺市场主体之间的产权关系。
明确集体土地所有权主体代表，强化所有权职能。进一步明晰集体产权的主张。明确村民委员会作为集体土地所有权主体代表是比较现实和稳妥的选择。这既尊重了历史，又考虑到了农村现状，而且操作的成本也不高。
②科学界定产权主体的权利和义务范围。
a.应当在法律上明确界定农村土地所有者的权利和义务。在“两权分离”、农户作为土地经营主体的体制下，所有权主体对集体土地有监管权，如按合同规定使用土地，防止荒芜、弃耕地或任意改变土地使用方向。
b.应合理界定土地使用权主体的权利范围。完整的土地使用权至少应包括排他的占有权、开发利用权、收益权、流转权、租赁权、抵押权、继承权七项。土地使用权主体不得借口使用权独立而危及所有权主体的利益。
③完善农村集体土地的征用制度。
a.要严格界定公共利益的范围，杜绝任何商业性的征地;
b.改变现在按土地原用途、以征地前若干年的产值为标准进行补偿的办法，推行土地评估价格与市场价格相结合的补偿办法;
c.增加征地过程透明度。国家在征地过程中的作用主要是审核征地目的，批准土地征用许可，监督征地过程的合法化，防止多征少用、征而不用等现象的发生。
④健全农村土地市场的服务体系。
a.建立地价评估机制。要尽快制定农村土地估价指标体系;
b.要确立科学的评估方法。地价评估的方法很多，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法、购买年法等;
c.要建立一支高质量的地价评估师队伍。
⑤建立以农地使用权抵押为特征的农地金融制度。
⑥健全土地交易的服务机构。
a.要设立相对稳定的交易场所;
b.要制定土地市场的交易规则，打击非法交易;
c.要建立土地交易的监督管理机构，加强土地交易管理，处理交易纠纷;