[世联市场研究报告]2010年中国房地产市场回顾与2011年展望
（一）调控政策“W”型走势
1月份，“国十一条”引领的2010年调控浪潮拉开序幕，一线城市作为政策调控的重点，其成交量在1月份总体维持了2009年的高位，其后受春节因素的影响，市场进入冬眠期，调控的效果也因此被消化殆尽。3月份以来，一线城市市场成交量再次猛升，虽然两会对房地产市场的讨伐不断，但两会结束后的地王连出，无疑是对楼市调控的一种讽刺。
北上广深楼市成交量及调控力度图
4月中旬，号称史上最严的“新国十条”掷地有声，其后，地方政府实施细则以及“二套房”、“土地增值税”等中央部门实施细则集体发力，调控力度再度加强，成交量也是应声而落。7、8、9月份，市场进入政策淡化期，成交量乘机突破上行，形成了全年市场最好的局面。
9月底，“五项措施”提前冷却了国庆黄金周，一线城市市场成交量再次走低，但此次调控对市场的影响与“新国十条” 相比 ，有所差距，只能用巩固了上一次调控的效果来形容。
总体来看，从2010年的3次调控的力度及市场调控效果分析，呈现了标准的“W”型走势。 （二）促供给抑需求逻辑依旧
从以往数次调控来看，政府调控房地产市场的逻辑趋于明朗，促供给抑需求的手段已是屡见不鲜。2010年的政策调控中，促供给的政策主要包括土地政策、预售制度完善、预售资金监管、土地增值税清算等，抑需求的政策主要包括信贷政策、限购、限外、契税等，在扩大市场有效供给的同时，减少市场有效需求，达到遏制房价过快上涨的目的。政策调控的思路是正确的，但市场表现出来的调控效果却并不令人满意，主要原因还是执行力度的问题，购房者、银行、开发商甚至地方政府都在规避政策，这已是公开的秘密。
（三）政府有形之手干预加强
2010年政策调控中，出现了一个前所未有的新词“限购”，与之前的限外不同，这次政府调控开始对国人限购。“新国十条”出台后，北京就率先出台了限购令，不过由于其他地方未予跟进，并未引起关注。而“五项措施”的出台，明确要求对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后，包括深圳、上海、厦门等一共15个城市迅速跟进。由此可见，当信贷、税收等常规调控措施出现失灵的时候，政府行政干预手段就会出现，未来，有形之手影响楼市将是常态。
（四）保障房市场建设给力年
10年出台的保障房政策，无论是出台的频度还是工程建设的进度都让人惊喜，全年全国各类保障性住