公园1872项目全案策划报告
第一阶段提交部分
第一部分：宏观市场分析
一、东区高档公寓市场分析 1、存量及潜在供应量分析
据初步统计，2006年至少有260个新盘上市，而东区依然是放量最大的区域，约有30多个项目入市，供应量达到了1000多万帄米，成为北京楼市的领跑者。朝阳北路依旧是2006年京城一个热点开发区域，至少有8个新住宅项目入市销售。
06年东区住宅项目依然以高端项目为主，产品类型以高档公寓为主，今年，全市在售项目中均价万元以上的大约有202个，东区约102个，占到了一半以上，整体区域帄均销售价格在8000元/帄米左右。（详见附表1）
2、价格走势
东部热点地区住宅加权均价涨幅180001600014000120001000080006000400020000丽都板块朝阳北路百子湾朝阳公园82826980840061927953641635.00.031525.0 .0.0.0%5.0 05东部热点板块加仅均价走势图90008809850082968000750071907000度度度度1季2季3季4季1季2006年度1583285292005.12006.3上涨幅度7843年年年20052005
东部热点板块商品住宅2005年1月加权帄均价为6988.8元/帄米，2006年3月涨至8809.3元/帄米，上涨幅度为26％。2006年前半年的住宅价格会继续上涨，但全年的增长速度将略低于2005年，这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。
3、 客户成交动机分析
20050.0%年1
朝阳公园良好的景观条件为其周边的项目提供了适宜居住的条件，，周边的项目多为主打景观概念的高档公寓。购买人群主要看重的是景观和区域成熟度，有部分客户用来进行投资
朝青板块的购房者主要是CBD及东四环区域的白领及高管，主要以自住为主，随着区域成熟度和商务氛围提高，开始出现一部分的酒店式公寓及小户型产品，购买此类户型的投资客占有相当大的比例。
4、走势预测
东区的东城和朝阳是北京涉外机构和公司最多的区域，是北京对外经济贸易交流的重要窗口。CBD、朝外等商圈的急速发展，带动了其附近大片区域住宅项目的开发。从品质上看东部地区新开公寓项目占据六成左右的比例，远远超过了普通住宅；从价格上看，东部地区新开盘项目的加权帄均值在四个区域中是最高的。高档次项目的开发带动了整个东部地区的全面发展。
二、政策研判 1、宏观政策
（1）、关键词：基准利率上调；首付比例提高；国六条
1) 中国人民银行宣布，自２００６年４月２８日起上调金融机构一年期贷款基准利率
０〃２７个百分点，存款利率保持不变。
2) 5月11日，传出央行考虑将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。 3) 05月17日，“国六条”出台，“有区别地调整住房信贷政策”再次表明政府调控的
方向和决心。有消息称北京市相关配套政策将于6月出台。
（2）、政策解析：
06年1-4月份，以北京为代表的全国大中城市房呈快速上涨，央行加息，“国六条”
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有区别地调整住房信贷政策充分表明了政府的态度，这将是国家一系列调控政策出台的序幕，二次调控已是箭在弦上。
（3）国六条重点解析
①、国六条出台的背景
去年宏观调控后的效果
去年的宏观调控政策出台后，房价尤其是以北京为代表的大城市的房价仍然没有得到有效控制，相反还出现了大幅反弹，不仅社会反映强烈，而且也给房地产市场的健康发展埋下了隐患。一面是涨幅剧烈的房价，一面是引发的诸多社会问题，对房地产行业再行调整是政府的当务之急。
国家的宏观经济方向
要构建和谐社会、使中国的经济可持续发展下去，必须改变贫富收入差距扩大和城乡收人差距呈加速扩大的趋势。房地产市场的调控是国家宏观经济发展的要求。
②、“国六条”的进步意义
“国六条”的政策出发点，显然总结了早先政策的不足之处，强调使用供给政策，通过增加供给来缓解房地产市场的需求压力。
A.科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 科学确定土地供应规模与此前要求严控土地供给的政策出入很大。事实上，新政策间接否定了土地供应充足的判断。其实道理很简单，土地供给是有限的，特别对中低价位商品房和经济适用房的供地，则处于非常稀少的状况。
B.强调监控房地产建设开发过程，制止改变项目、囤积房源等行为。
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该措施的实施目的，显然也是期望利用行政、法律和经济手段，促使建成的商品房能够及时进入市场，从而抑制房价涨势。这一条，本来社会已有共识，关键是政府如何落实。
C.增加房地产市场信息透明度，完善信息收集和披露制度。
这一点，是政府制定住房政策的基础，也是市场发挥自我调解机制的基础。事实上，信息不对称，使得消费者处于市场博弈的劣势地位，也成为开发商囤积居奇、哄抬房价的主要手段。
③、如何进一步细化“国六条”
土地一级开发方面制定确实可行的“游戏规则”，加快市场化的进程，以解决有效土地供给问题。土地交易方面打破“价高者得”的拍地政策，招标方式应该加强。
而货币政策方面，各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。
（4）九部委意见重点解析
《九部委意见》首先是对前段时间《国六条》的细化，从土地，拆迁、一手房供给结构，预售，二手房房屋租赁，税收、信贷等环节对房地产市场的整体调控，是一个整体解决方案。
与去年宏观调控的《国八条》和《七部委》意见相比，伟业顾问认为《九部委意见》有三点进步：
首先是量化，比如说2006年6月1号开始新开建设的新盘，90帄米以下的住房面积必须占到70％以上；个人购房首付的比例提高到30%；项目资本金达到35%以上的开发
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商才能获得商业银行贷款等等。这个是一个非常大的进步。
第二个特点细化，原则性和灵活性充分结合。比如说提高了个人购房贷款按揭的首付比例，但是把自住型需求且建筑面积90帄米以下的划分出来，仍然执行20％的最低首付标准，这样一来，既打击了投机炒作，又保障了中低收入阶层的购房需求和房地产市场的正常运行。
第三个特点是透明化。意见中要求各地政府公布未来两年普通商品房、经济适用房、廉租房的建设目标，建立健全房地产市场信息系统和信息披露机制，定期全面、及时、准确的公布市场供求、房价状况等。房地产行业作为与广大民众生活和利益息息相关的行业，信息的透明化有利于引导市场的健康发展，也有利于百姓监督政府工作的成效。 2、土地政策
⑴、政策回顾：
最新的《北京市2006年度土地供应计划》显示06年计划供地6500公顷，其中市级指标3000公顷，区县级指标3500公顷。前者包括中央项目700公顷、市重点建设工程2000公顷和机动指标300公顷；后者中的40％分解到城八区，60％分解到其他郊县和经济开发区。
06年供地计划区县指标分解比例
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