住宅和商服用地减少，经济适用房反增。06年计划住宅商品房用地供应量为1600公顷，比去年减少150公顷，商服用地也由550公顷减少到300公顷。而经济适用房供应量为300公顷，比去年增加100公顷。
06年北京市计划供地结构
经济适用住房 市政基 础设施科教 文卫体 （公顷） 600 800 1250 1100 工矿仓储（公顷） 住宅 商品房（公顷） 1750 1600 550 300 商服 （公顷） （公顷） （公顷） 05年 06年
200 300 2150 2400 ⑵、政策研判：
05年北京土地供应计划中，住宅和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，如果06年1900公顷的土地完全进入市场，基本可以满足市场需求。但不会大导致土地价格的降低，更不可能抑制房价上涨。
2006年，优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。高档住宅商品房在2006年被列入了限制用地之列。限制高档住宅商品房项目建设的举措，一定程度上为现存高档房销售带来利好。
第二部分：区域分析
一、项目所在区域分析 1、 区域特征
? 本区域紧邻亚洲最大的生态公园朝阳公园，拥有得天独厚的自然景观；紧邻CBD商圈、
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燕莎商圈、丽都商圈，具有浓厚的涉外氛围和商务氛围。
CBD主要承担城市的商务功能，由于人口密度和建筑密度较大，缺乏宜居条件。朝阳公园“公园中央生活区”毗邻中央商务区的同时，又拥有良好和的自然景观、人文环境及具有浓郁居住氛围，成为CBD财富阶层的置业首选。朝阳公园板块公寓的产品，恰好弥补了市场的空缺。
2、 交通特点
本区域借助CBD立体的交通路网路和东四环、机场高速、京顺路、京承高速所组成的便利交通网络，具有良好的交通可达性。 ⑴、道路系统
从东西向的城市主干道看，区域内有四条城市主干道：朝阳路（西起东大桥贯通东部）、朝阳北路（西起东大桥贯通东部）、京通快速、东四环路，区域交通可以说四通八达。
项目所在区域道路列表 街道名称 姚家园路 朝阳北路 朝阳路 京通快速路 东四环 青年路
属性 主干道 主干道 主干道 城市快速 主干道 主干道 区域内长度（米） 4500 4500 4500 4500 3800 3500 ⑵、交通主干道 朝阳路
朝阳路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年10月份进行改造拓展工程，完工后路宽将达到60米，为双向6车道，两侧辅
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路各宽6米，北侧还有50米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。 朝阳北路
朝阳北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽40米，为双向六车道，两侧辅路各宽6米，自2004年10月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。计划2010年建成的地铁6号线与朝阳路并行，且将在路上设站，届时，朝阳北路的交通地位将进一步提升。
3、 景观资源 朝阳公园
朝阳公园是经国务院批准的《北京城市总体规划》中的确定的重点项目之一，位于北京市朝阳区的中部繁华地段，北至亮马桥路，西至朝阳公园路，东至东四环路，南至朝阳公园南路，南北长约 2.8 公里，东西宽约 1.5 公里，规划总面积为 288.7 公顷，其中水面面积 68.2 公顷，绿地占有率 87% ，是北京市四环以内最大的城市公园。
红领巾公园
位于朝阳区朝阳门外后八里庄，朝阳北路被侧，东四环路穿园而过。公园建于1958年，占地面积40公顷，其中水面16公顷。该园绿化面积23万帄方米，绿化覆盖率达57％，实有树木和宿根花卉万余株，草坪6.6万帄方米。
1999年红领巾公园开始改造改造后将扩大规划绿地，设置17个功能区，包括三个不同类型的广场，科普教育，野外生存、餐饮服务，湖心岛游艺，戏水，荷花观赏，植物观赏，游船，垂钓，水上活动等，目前已形成五个功能区，包括银杏广场、植物观赏区、儿童游乐区、垂钓区。
4、 宜居性分析
自然景观：朝阳公园周边区域是北京最适合居住的区域之一，作为亚洲最大的城市公园-朝阳公园，规划面积320万帄方米，绿化覆盖率70%，朝阳公园具有园林观赏、休闲娱乐、文化交流、科技教育等多种功能，是融中外园林艺术、建筑风格为一体的国际旅游文化景区，
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朝阳公园成为了北京重要的城市绿肺，是城市中心的天然氧吧，空气质量大大优于城区。
生活配套：围绕朝阳公园和红领巾公园的“中央公园生活区”，拥有齐全的生活配套设施，包括亮马桥路酒吧区，丽都饭店酒吧区，朝阳公园酒吧街，北京惟独一家的汽车电影院，还是高档的购物场所如燕莎友谊商城，涉外配套设施密集，国际氛围浓郁。
商务配套：在朝阳公园周边，同时聚集了密集的五星级酒店，有“中央酒店区”\之称，如长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、希尔顿饭店、华都饭店，的东面有世界最大的假日酒店丽都假日酒店、珀丽酒店等。
5、 发展趋势分析
建国门板块 CBD板块 朝阳公园板块 朝青板块 从高档公寓的发展趋势来看，建国门、CBD板块的高档公寓主要是因为占据了城市的核心地段，更多是商务用途的公寓。城市中心的公寓虽然可以提供完善的生活和商务配套，但城市中心人口密度和建筑密度过高，空气污染严重，浓厚的商务氛围大大影响了居住品质，居住舒适度较低。
随着CBD的发展的逐步东扩，朝阳公园板块因具有优质的景观资源，便利的交通条件、国际化的居住氛围，闹中取静的地理位置，成为东部不可复制的高尚富人居住集中区。
朝阳公园周边地区经过十多年的持续开发，未来土地供应量将十分有限，对朝阳公园地区高档公寓的旺盛需求，朝阳公园核心区域土地供应的稀缺性将使朝阳公园周边住宅开发呈现“泛朝阳公园化”，以红领巾公园与朝阳公园为核心的，将发展成为一个超大型豪宅聚集地----中央公园生活区。以红领巾公园为代表的地区，将成为东区高档公寓开发新的市场热点。
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三、东区各居住板块特征解读
1、 东四环板块（以丽都为中心的大型居住板块）
⑴、区域特征
东四环板块拥有着以京城最早的涉外酒店———丽都饭店为代表的商务配套，加之其毗临第三、第四使馆区及机场高速的特殊地缘优势，交通上，新机场高速直接东四环。随着朝阳公园扩建、市政配套设施的逐步落实，区域价值将进一步提升。 ⑵、交通特点
东四环区域依托CBD立体交通配套，东三环、东四环、机场高速及京顺路、京承高速所组成的完备交通体系，无论是来往于CBD，还是前往其它地区，或者去往国外，均有良好的出行条件。 ⑶、景观资源 坝河
坝河位于北京市东郊。源于东城区东北护城河，自西向东在朝阳区东郊边界入温榆河，属北运河水系。主要支流有北小河、亮马河和北土城沟等，主河道全长21〃63公里，流域面积158〃4帄方公里。
北京环球高尔夫球场
朝阳区的“北京环球高尔夫俱乐部”，位于朝阳区亮马桥路36号。球场在东四环路以内，占地49.79公顷。它 “突破传统，将一座世界级的高尔夫球场设置于北京这一全球十大首都的市区”。
⑷、宜居性分析
东四环有着便利的交通，优越的自然景观，完善的生活配套，独特的国际化氛围，是京城不可多得的宜居地区。
⑸、发展趋势分析
北京东部地区是北京经济增长点最多的地区，也是北京产生GDP和未来发展最快
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