小结：
通过与东区地区其它居住板块的对比，我们可以发现，“中央公园生活区”虽然没有CBD区域的繁华，燕莎区域纯正的国际化血统，但它具有良好的自然景观资源和便利的交通条件，随着区域成熟度的不断提高， “中央公园生活区”将发展成为东部最为宜居的城市功能区中，唯一配套CBD的纯居住生活区。
5、 区域定位 1、 区位SWOT分析 优势：
交通优势：东四环、朝阳北路均为城市交通主干道，可达性极强。
景观优势：红领巾公园与亚洲最大的城市公园朝阳公园，使该区域成为朝阳区内最为宜居的“中央公园生活区”，与社区内景组成一个立体生态景观系统。 劣势：
配套劣势：目前该区域内商业、教育等方面配套较为匮乏。 人文劣势：区域内仍有大片棚户区存在，人文环境较差。 机会：
CBD东扩、CCTV、BTV迁址促成该区域城市化进程加快，朝阳公园板块大规模的开发初具雏形，亦使中央公园生活区成熟度日渐提升。 威胁：
政策威胁：针对目前北京市房价上涨较快，政府有可能出台的抑制房价的宏观调控政策，将对高档楼盘的销售起到抑制作用。
2、 区域定位
东部地区具有最佳宜居环境的纯居住生活区
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第三部分：项目分析
一、产品解析 1、 规划分析
本项目的整体规划体现出以下设计思想：
⑴、两原则：以人为本原则，景观价值最大化原则。 ⑵、三意识：创新意识，精品意识，环境意识。 ⑶、特点分析
①、归属性：体现出人对自身主体性的把握，对自身价值的印证。
②、识别性：具有个性领域特征，易识别、有较强社会影响和价值体现功能。 ③、舒适性：闹中取静，使身心得以轻松安逸。
⑤、愉悦性：有趣味、而又富有人情味、自然、优美、和谐。 ⑥、文化性：具有尊贵与典雅的氛围和浓郁的文化气息。 ⑦、生态性：尊重自然、回归自然、保护生态、回归自我。
2、 产品分析
立面设计
a) 住宅建筑立面与形体的设计，将古典符号与现代型体相结合，赋予整个建筑群以高雅、清
新的外观特征，形成优雅、独特的建筑风格，在注重功能的同时，创造细腻的具有人文气息的典雅风情的建筑形象。创造典雅而丰富的视觉效果，唤起人们心中对以往亲切、优雅、悠闲的纯粹生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造出一片只属于人性中最美好部分的康居家园。 住宅布局
b) 强调识别性与认同感。住宅布局强调塑造，通过住宅单体的造型和空间限定，形成内向围
合的邻里空间，创造亲近、自然且具有人情味的居住环境。庭院式的景观设计，在注重景
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观效果的同时，强调了人的参与性，为小区创造了一个和谐的、注重交流的公关环境。
3、 户型分析
户型设计集中突出多元性和实际观景效果。多元性表现为多套型、多户型、多种空间形式。整个小区共设计有多种大小不同的基本户型，面积由90帄方米到400帄方米不等，通过组合设计还可以创造出更多套型，达到住宅套型的多样化，为住户提供充分的选择余地。
考虑到户型的观景效果，在户型的设计中，尽可能地考虑到观景效果，使项目的景观特质可以发挥到最佳。
4、产品优劣势分析 优势分析：
? 红领巾公园、朝阳公园景观和社区内部园林景观构成立体生态景观系统 ? 建筑形式（外立面）具有国际化风范和良好的品质感！
? 景观设计别具特色：中央景观系统规划，庭院式设计，其设计理念极具视觉冲击力。 ? 产品具备均好性，综合品质出众，教育、生活、商业配套十分齐全。 劣势分析：
? 项目半围合式的设计虽然在最大程度上利用了红领巾公园、朝阳公园的景观资源，但部分
楼座朝向受到限制，出现部分非正南正北向的单元，影响了项目了整体舒适度
? 部分楼座之间的间距较近，影响了部分户型的视觉效果，而且可能造成对视，破坏了户型
的私密性。
? 塔楼设计，中小户型难以实现南北通透，部分户型的通风和采光会受到较大的影响，户型
的均好性和舒适度会降低。
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二、客群解读及定位
通过对东部代表性豪宅项目通用时代和天家豪园的成交客群分析，对比星河湾等周边代表性豪宅成交客群（见附表6：天安豪园成交客户分析；附表7：通用时代成交客户分析；附表8：星河湾成交客户分析），结合伟业多年操作高档豪宅项目的经验，得出以下客群分析初步结论： 根据本项目所处的区位，及产品自身的产品特征，本项目的目标客群可以分为四大部分。
客群分类 区域客群 观注重点 便利交通、优越景观，显赫地段、周全配套 客群简述 第二使馆区、第三使馆区外籍客户；CBD、东三环附近企业高管、外企首代、私营业主、职业金领 市区客群 产品品质、知名品牌、显赫地段 外省外籍客群 显赫地段、优越景观、知名品牌 私营业主，国企高管及自由职业者 私营业主、演艺界 星河湾 25％ 30％ 类比项目 天安豪园 通用时代 所占比例（预估） 总体占45％，其中区域内外籍客户占20％，区域内国内客户占25％。 名人、个人投资者 星河湾、世贸奥临 外籍华裔投资者 年龄分析
豪宅的客群一般是社会的上流阶层，成功人士，年龄构成基本上以35-50岁为主，考虑到本项目的户型配比关系和形象气质以及豪宅客群年轻化的趋势，本项目的客群以35-45岁的城市新贵为主，约占60％左右，还有25％左右是年龄在25-35岁之间的青年新贵，以及15％45岁以上的富豪阶层。
成交客户家庭构成分析：
客户多为已婚人士，家庭构成以两口、三口之家为主，占3/4左右，单身和三代以上同堂所占的比例较低。
购买动机
大多数客户二次置业或多次置业，投资性消费成为豪宅类客户一个非常显著的消费心理，但还是以自住客户居多，部分外籍客户考虑持有作为资产保值、增值。
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需求特点
由于多为自住，所以此类客户最主要关注的是居住的生活品质及细节的处理，对于周围的人文环境、自然景观、生活配套等宜居性因素要求较高。
媒体接受习惯
户外和网络是目标客户接受程度最高的媒体，由于目标客户主要国高知高收人群，报纸也是较为有效的媒体形式之一；作为特定的高端消费人群，高尔夫杂志、机场杂志、财经类专业杂志也是针对性较强的媒体形式。
6、客群定位 城市新贵，财智领袖
三、项目定位 1、项目SWOT分析 优势：
品牌优势：招商银行的百年历史及行业口碑，本身具有强大的品牌号召力。
资源优势：招商集团是大型上市公司，下属企业中包括众多实力企业，有着天然的政府资源和客户资源。
景观优势：外观公园、内赏庭院，南面私家公园，构成立体生态景观体系。 配套优势：项目自身设有教育、商业等配套，自成一体的健全的配套系统。 劣势：
产品劣势：项目多为塔楼，通风性能欠佳、舒适度相对低下。 建设周期：会所不能够先期建成，将对销售造成一定的障碍。
机会：所在区位发展迅猛，土地价值提升较快，板块形成需求洼地，将推动项目的销售。 威胁：
政策威胁：目前北京市房价上涨较快，有可能出台的抑制房价的宏观调控政策，将对高档楼盘的销售起到抑制作用。
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