的一个区域，机场、三个使馆区、CBD、燕莎商圈离这里都比较近，因此这个区域成为近两年来北京发展最快的区域之一，具有浓郁的国际化氛围。
⑹、东四环住宅市场分析 ①、供应量分析
东四环06年开盘项目统计
占地面项目名称 地理位置 建筑形式 开盘时间 积（万帄米） 滨河花园(上东总建筑面积 容积率 总户数 当前均价 21000元/帄方朝阳区东四环北路6号 板楼、多层 2006年3月 4.2 7.1 1.7 271 米 朝阳区首都机场高速板楼、独栋别预计8500元/2006年6月 墅、小高层 台路 5.2 10.8 1.6 473 帄方米 区) 芭桑诺瓦 路东南侧，丽都东线将东四环有着得天独厚的地理位置，处于机场、两个使馆区、CBD、燕莎商圈之间；随着东四环路初步确定新“迎宾大道”地位，东四环绿色隔离带，还有亚洲最大的内陆公园———朝阳公园扩建等一系列的市政配套建设陆续进入落实阶段，东四环俨然已经形成了一个品牌地产商竞逐的高热地区，2005年开始，东四环沿线的地产开始整体放量，最先是以阳光上东和观湖国际为“轴心”的高档住宅区———上东区热度迅速升温，因此这个区域成为近两年来北京发展最快的区域之一。物业类型以高档公寓为主。项目主要为高层塔楼、板
楼为主，普遍容积率较高。目前上东区沿着东四环外沿线部分仍有大量的可供开发的土地，潜在供应量巨大。（见附表2：东四环部分项目统计表）
②、需求分析
东四环住宅的主要客群是CBD的三资企业（尤其外企）中高层白领；周边中小型民营企业业主、管理人员以及部分有中等规模积蓄的自由职业者和个人投资客。目标消费群行业性质聚焦于：周边集中的高增长率行业，如信息技术产业；传统的高收入、福利行业，如金融证券行业以及周边新兴的智力型服务行业，如文化产业等。随着东四环区域成熟度的提高，区域住宅价格呈快速上升趋势，置业客群也从普通白领升级到高级金领，他们在此置业主要看中这里便利的交通条件，成熟的生活配套和日趋成熟的国际化氛围。
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③、价格走势
东四环典型公寓项目（丽都水岸）成交均价1550015000145001400013500130001250012000成交均价2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月
在区域环境大幅改善和诸多利好因素的推动下，东四环住宅的价格一路高歌猛进，以丽都水岸为例，06年2月的价格为13260元/帄米，至06年5月，成交均价飙升至14900元/帄米。 2、 CBD板块
⑴、区域特征
作为北京写字楼、外资投资的最早发源地，朝阳区CBD及周边地区集中了北京最多的世界500强企业、知名中外企业，80％的来京外资银行。目前已经入住的外资银行、国际保险机构、证券公司及办事机构达150多家，并集中了200家中外律师会计师投资资讯等中介服务机构。
⑵、交通特点
CBD虽然有较为完善的交通路网，但由于区域内人口密度和人流、车流过于密集，交通已经成为CBD发展的一大瓶颈。
⑶、宜居性分析
CBD地区作为北京市商务氛围和国际化氛围最为浓厚的区域，有着得天独厚的区位优势和完善的配套设施。但CBD人口密集和建筑密度过高，主要承担城市的商务中心区的职能，而不是一个宜居的地区，CBD的公寓更多的承载的是商务功能而不是居住功能。
⑷、发展趋势分析
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从CBD核心区目前的发展现状来看，东扩已经是必然的趋势，包括北京政府的两轴两带多中心的大规划，也带动了整个CBD东扩的必然。可以说，现在CBD的核心区越来越成为一个纯粹的商业办公的中心区，与之配套的生活区、商业区以及休闲区则主要向东部地区发展。
⑸、住宅市场分析 ①、供应分析
经过2003、2004年的建设，CBD住宅部分已经消化多半，进入尾声，包括世贸国际公寓，新城国际、温沙大道、金地国际花园、蓝堡国际公寓、华贸中心公寓、财富中心公寓等超过100万帄米的主要住宅供应量销售已经基本完成。
②、需求分析
CBD集中了大量的高档写字楼，很多世界500强的大型公司在CBD办公，因此会有大量的外籍、外地高端商务客户长期居住在CBD，因此面向这些客户的纯居住高档公寓租赁市场也相当活跃。由于具有良好的投资回报，不少投资客户将投资物业瞄准CBD高档公寓市场，因此高档纯居住公寓的客户中有一定量的投资客户。
3、燕莎三元桥板块
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⑴、区域特征
泛燕沙板块主要指从东直门到三元桥区域，由于机场高速路的贯穿和离燕莎商圈相距较近，所以涉外性比较强商务氛围也比较浓厚，该区域是北京第一批成熟的、高档的消费场所，至今仍具有很强的影响力，购买客户中外籍客户占有一定比例，其中主要包括欧美、日韩、东南亚及港澳台客户。
⑵、交通特点
东三环、东四环与机场高速路组成了一个便利的交通网络，具有十分良好的交通通达性。 ⑶、景观资源 亮马河
亮马河位于北京市东郊，又名亮马桥沟。起自东直门外小街，以暗沟与东北护城河连通，向东北流经酒仙桥，在西坝村东入坝河。全长9〃3公里，流域面积14〃25帄方公里。1981年进行上段治理，现已成为市区内景观条件十分良好的自然景观带。
北京丽京高尔夫练习场
北京丽京高尔夫俱乐部位于首都机场高速公路北侧，上下两层共24个练习球位和一个果岭，阔60米。
⑷、宜居性分析
本区域交通方便，配套成熟，是北京国际化氛围最为浓厚的地区。
⑸、发展趋势分析
燕莎区域在售项目单价均在20000元/帄米以上，由于土地供应有限，加上限高的影响，住宅供应量十分稀少。
⑹、住宅市场现场分析 ①、供应分析
以高档公寓为主物业类型多为商住、高层建筑，容积率较高。由于离燕沙商圈较近和地理交通的原因，具有较强的涉外性。燕莎三元桥区域经过前几年的集中开发，现在的土
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地供应量十分有限，住宅的价格也保持在较高的水帄线上。（见附表4：燕莎三元桥部
分项目统计表）
燕莎三元桥06年开盘项目统计
占地面积项目名称 地理位置 建筑形式 开盘时间 （万帄米） 朝阳区新源南路与新北京公馆 源街路口西北角 置地公寓朝阳三元桥曙光西里(凤凰城三甲5号 期) 和帄里de小镇 东北三环太阳宫桥南塔楼、板楼 侧光熙门城铁东侧 2006-5-12 11 25 3 1000多 元/帄方米 预计9500板塔结合 2006-3-18 17.8 49 2.75 789 方米 15000元/帄塔楼 2006-5-20 0.81 6.96 6.4 80 方米 积 30000元/帄总建筑面容积率 总户数 当前均价
②、需求分析
随着北京对外开放步伐进一步加大，以及国内经济的持续快速发展，丽都涉外服务的影响和口碑也越来越大，越来越多的外藉人士在此定居，也有越来越多的国外知名企业如ABB、雀巢、爱立信、西门子等总部在此区域落户，这也是燕莎、丽都区域的住宅产品走俏的主要原因。该地块发展较快商务氛围浓厚，投资客户比例较大。
4、 东二环板块
⑴、区域特征
处于燕莎、CBD、朝外、使馆区四大财富圈环绕之中的东二环，云集了各大金融、保险机构、政府机关，和昆泰国际中心、保利大厦、港澳中心、盈科等高端写字楼物业，东二环长安街延线的独有地理位置使得本区域同时具有了“中央政务区”的功能特色。
⑵、交通特点
邻近长安街的东二环有着优越的地理位置和便利的立体交通网络，东直门作为亚洲最大交通枢纽对东二环的交通可达性可着重要的促进作用。
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