比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4
P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定；
P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；
P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；
(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。 2．基准价格比较修正法的技术路线为：
(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二； (2) 确定基准价格(Vo)
基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估；
(3) 确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为：
被拆迁房屋评估价格Vi = 基准价格V0 ×P5
P5─样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。
二、收益法
收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为： 1．确定房地产的净收益a：
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净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：
a=A×(1－k) a—净收益；
A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；
k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。
2．确定净收益逐年递增的比率g： 净收益逐年递增的比率g确定见附件五。 3．确定资本化率R：
资本化率应按下列方法分析确定： (1) 安全利率加风险调整值法R1：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即： 资本化率R1=安全利率＋风险调整值
安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。
(2) 复合投资收益率法R2：
将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：
资本化率R2＝M×RM＋(1－M)×RE
M—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%； RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率； RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。 (3) 确定资本化率 R＝
R1＋R2 2 6
4．确定收益年限n：
采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。
5．确定评估价格 评估价格V=
三、成本法
成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为： 1．求取土地取得费用。
土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：
土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数
(1) 基准地价：采用2003年无锡市城镇基准地价（未定工业用地级别的市中心区可参照二级地价标准执行）；
(2) 期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；
(3) 综合修正系数见附件六；
1?1(1?r)剩余使用年限
11?(1?r)n1?gna×[1－()]
1?RR?g(4) 年限修正系数=
r为土地还原利率，见附件五； n为基准地价设定的土地使用年限；
划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；
(5) 土地取得方式修正系数：当被拆迁房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时取50%。
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2．确定房屋基本重置价格
参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被拆迁房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；
3．确定房屋成新
房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；
4．确定评估价格
评估价格=土地取得费用＋(修正后房屋基本重置价格＋综合费用)×房屋成新
综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。 公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。
第四章 评估方法的应用
具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。
一、住宅房屋评估
1．住宅评估应采用基准价格比较修正法进行评估。
2.住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿，增加的幅度见下表：
竣工年限 ≤1年 ≤2年 ≤3年 ≤4年 ≤5年
二、非住宅营业用房评估
1．非住宅营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估。
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增加幅度 19% 18% 17% 16% 15% 2．非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格。
3．被拆迁房屋变更原产权用途取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，需提供拆迁前一年的持续营业税单，方可在原产权用途评估价格的基础上，根据持续营业的年限按一定比例增加补偿。其评估价格按下列公式计算：
评估价格=原产权用途评估价格×(1＋增加补偿比例) 不同持续营业年限增加补偿的比例如下表： 持续营业年限 ≥1年，＜2年 ≥2年，＜3年 ≥3年，＜4年 ≥4年，＜5年 ≥5年，＜6年 增加补偿比例 10% 20% 30% 40% 50% 持续营业年限 ≥6年，＜7年 ≥7年，＜8年 ≥8年，＜9年 ≥9年，＜10年 ≥10年 增加补偿比例 60% 70% 80% 90% 100% 以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。
三、非住宅非营业用房评估
非住宅非营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估； 国家举办的非营利性行政机关、事业单位用房及国家出资的公益性医院、学校等公益事业用房的估价应采用成本法。
四、工交仓储用房评估
工交仓储用房拆迁估价应当采用成本法。 五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估
1．采用成本法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积，其土地使用权补偿价格直接计入土地取得费用；
2．采用其他估价方法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。
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