待估对象为整幢楼时，楼层系数取100% k5＝
待估房屋楼层系数
参照房屋楼层系数6．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5
二、非住宅营业用房实体状况修正系数 1．房屋结构因素修正系数 (k1) k1=1＋
(待估房屋基本重置价格?样本房屋基本重置价格) ?样本房屋成新
基准价格2．房屋成新因素修正系数 (k2) k2=1＋
待估房屋基本重置价格?(待估房屋成新?样本房屋成新)
基准价格3．房屋楼层因素修正系数表(k3)
层次 地下室或半地下室 一层 二层 三层 四层及四层以上 楼层调整系数 30％ 100％ 50％ 35％ 30％ 注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8％；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100％。
k3＝
待估房屋楼层调整系数
参照房屋楼层调整系数4．房屋临街状态因素修正系数表(k4)
临街状态 不临街 调节系数(%) 30 90 95 98 100 15
开间进深比 <0.6 ≥0.6,<0.8 ≥0.8,<1 ≥1,<1.2
≥1.2,<1.5 ≥1.5 次临街面宽不足主临街面宽的50% 105 110 105 110 115 两面临街 次临街面宽超过主临街面宽的50%、 不足主临街面宽100% 次临街面宽超过主临街面宽的100% 注：开间进深比以房屋所有权上标明的分幢房屋总开间进深比计算。 k4＝
待估房屋临街状态因素调节系数
参照房屋临街状态因素调节系数k4 仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。 5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
1(1?r)nk5=
11?(1?r)401?n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。 被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。 6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1-基准地价?期日修正?50%
基准价格?容积率r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。 被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
三、非住宅非营业用房实体状况修正系数 1．房屋结构修正系数k1 k1=1＋
(待估房屋基本重置价格?样本房屋基本重置价格) ?样本房屋成新
基准价格 16
2．房屋成新修正系数k2 k2=1＋
待估房屋基本置价格?(待估房屋成新?样本房屋成新)
基准价格3．房屋朝向因素修正系数 (k3) 无朝南门窗房屋朝向调整系数：98% k4＝
待估房屋朝向调整系数
参照房屋朝向调整系数4．房屋楼层因素修正系数表(k4)
所在层次 楼层系数(%) 总楼层 二 三 四 五 六 七 100 98 98 98 98 98 100 100 100 100 100 100 98 103 103 103 103 98 104 104 104 97 103 103 96 100 96 一 二 三 四 五 六 七 说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加1% (2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2% (3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%
5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
1(1?r)nk5=
11?(1?r)501?n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。 被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。 6．土地取得方式修正系数(k6)
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划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1-基准地价?期日修正?50%
基准价格?容积率r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。 被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
附件四 房屋区域因素修正系数 一、住宅房屋区域因素修正 1．区域因素评分表
影响因素 自然环境 自然景观 空气污染、噪音、水文 小区布局 规划设计 建筑密度 室外公共活动空间与绿化景观 房屋、设备维修与管理 物业管理 小区治安、及道路停车管理 环卫与绿化管理 交通条件 离市区主干道的距离 公交线路情况 所在学区学校情况 教、医等基医院及医疗机构分布情况 础设施 文体娱乐设施 商业配套 重要商业配套设施 菜场超市 一等 二等 三等 四等 五等 10 8 6 5 7 6 6 6 12 12 6 6 6 10 14 9 7.5 5.5 4.5 6.5 5.5 5.5 5.5 11 11 5.5 5.5 5.5 9 13 8 7 5 4 6 5 5 5 10 10 5 5 5 8 12 7 6.5 4.5 3.5 5.5 4.5 4.5 4.5 9 9 4.5 4.5 4.5 7 11 6 6 4 3 5 4 4 4 8 8 4 4 4 6 10
2．区域因素评分标准
序号 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 18
序号 影响因素 一等 紧邻本市旅游风二等 三等 自然环境一般，附近主要为居住区，有少量公共绿地，卫生环境一般。 四等 五等 附近周围无绿化，拥挤、杂乱、环境差。 自然景观 1 景名胜区，依山傍水，环境优美。 自然环境空气清新，周围环境污染 200米内无空气、噪音污染，水域清洁 布局整齐合理、小区布局 错落有致，小区内通风畅通、阳光充足。 建筑密建筑密度在30%-40%，外型美观，小区内交通顺畅。 绿地率在40%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富 周围150米内无水、声、气污染源 周围100米内有污染源 2 房屋排列整齐，通风、日照条件一般。 任意布置、拥挤、零乱。 建筑密度在建筑密度在规划设计度与交通 室外公共活动空间与绿化景观 房屋、设备维修与管理 一、三等级之间50-60%，外型整齐、统一，小区内交通条件一般。 少量绿化，基本无公共活动空间。 三、五等级之间60%以上，外型破旧杂乱，小区内交通拥挤。 小区无绿化，无公共活动空间。 3 有房屋、设备维修与管理，并能及时服务 全封闭管理，24小时有保安巡逻及监视系统 日常有环卫与绿化管理，经常性维护 有房屋、设备维修与管理 无房屋、设备维修与管理 物业管理小区治安、及道路停车管理 环卫与绿化管理 半封闭管理，设小区门卫，无保安巡逻， 无小区治安、及道路停车管理 有环卫与绿化管理，定期维护 无环卫与绿化管理 19