六、附属物价格评估
1．附属物评估采用成本法，计算公式为： 附属物现值＝附属物重置价格×成新 附属物重置价格标准见附件十二。 2．附属物评估范围
(1) 房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙等共用设施不列入分户报告进行评估；
(2) 被拆迁房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估；
(3) 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。
第五章 拆迁估价报告
拆迁估价报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的应向委托方单独出具基准价格估价报告，报告内容按《房地产估价规范》的标准格式撰写；对各被拆迁房屋的分户估价报告可采用简明表格形式。
分户简化拆迁估价报告格式： 一、估价结果报告
估价结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容： 1．委托估价方：拆迁估价的委托机构一般为拆迁人；
2．估价对象与范围：拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内土地使用权)；
3．估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；
4．估价时点：房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁开始实施之日为估价时点；
5．价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；
6．估价依据：《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》，拆迁许可证； 7．估价方法：本次拆迁估价所采用的评估方法；
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8．适用的基准价格：采用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；
9．估价结果：拆迁估价结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；
10．评估报告的有效期：本拆迁项目许可拆迁期限内；
11．估价结果应用的限制条件：说明本拆迁估价报告应用的范围及其它注意事项；
12．房地产估价机构：符合《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》的房地产估价机构；
13．估价日期：出具房屋拆迁估价报告的日期。 二、估价技术报告
分户拆迁估价技术报告以表格形式，表格中应明确：被拆迁房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、拆迁估价采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。
评估技术报告应有估价人员的签章。
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第六章 附件
附件一 可比案例选取要求
1．可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；
2．可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；
3．可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；
4．可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；
5．可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；
6．选取的可比案例数量应为3个以上(含3个)；
7．选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。
附件二 样本房屋选取要求
房屋拆迁估价时选取的“样本房屋”必须符合下述条件： 1．“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；
2．应在拆迁范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；
3．住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；
4．非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；
5．非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；
6．非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为1~1.2之间(临街状态因素调节系数为100%)；
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7．非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；
8．每一拆迁项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)拆迁或拆迁项目范围内被拆迁房屋市场价格偏差较大时(同轴线跨两条主、次干道及河流，或遇古运河、解放环路、太湖大道等分割同一拆迁地块)可分期(段)、或按主、次干道及河流分界将拆迁范围内的房屋划分多个区域分别选择“样本房屋”；
非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路，根据房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。
附件三 房屋实体因素修正 一、住宅房屋实体因素修正系数 1．住宅房屋结构因素修正系数表(k1)
待估房屋 修正系数 (％) 参照房屋 砖混一等 (多层住宅) 砖混二等 砖混三等 砖混四等 103 105 107 100 102 105 98 100 103 96 97 100 108 110 113 100 102 105 96 97 100 100 97 95 92 105 97 92 砖混一等 (多层住宅) 砖混 二等 砖混 三等 砖混 四等 砖木 一等 砖木 二等 砖木 三等 注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；
采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋(下同)；
采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被拆迁房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。
2．住宅房屋成套因素修正系数 (k2) 成套住宅房屋：100% 非成套住宅房屋：97%
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k2＝
待估房屋成套因素调整系数
参照房屋成套因素调整系数3．住宅房屋成新因素修正系数表(k3)
待估房屋 修正系数 (％) 参照房屋 六成 七成 八成 九成 93 90 88 86 95 93 90 88 98 95 93 90 100 98 95 93 102 100 98 95 105 102 100 98 107 105 102 100 109 107 105 102 三成 以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成 九成 以上 注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。 4．住宅房屋朝向因素修正系数 (k4) 无朝南门窗房屋朝向调整系数：98% k4＝
待估房屋朝向调整系数
参照房屋朝向调整系数5．住宅房屋楼层因素修正系数表(k5)
所在层次 楼层系数(%) 总楼层 二 三 四 五 六 七 100 98 98 98 98 98 100 100 100 100 100 100 98 103 103 103 103 98 104 104 104 97 103 103 96 100 96 一 二 三 四 五 六 七 说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加1% (2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2% (3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%
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