序号 影响因素 一等 距主干道距离小二等 三等 距主干道距离在300-500米之间。或距次干道距离在100-200米之间 四等 五等 距主干道距离大于700米，且距次干道距离大于400米之间 距公交站点距离在500米以上 离市区主干道于200米 4 交通便捷程度的距离 距公交站点距离公交线路情况 100米内，有3条以上重要公交线路 所在学区学校情况 属于省级及以上重点中学和重点小学学区 距市、区级医院1000米以内 距公交站点距离小于300米之间 5 属于市级及以上重点中学和重点小学学区 距区级医院2000米－3000米或距镇级医院1000米以内 一般中小学学区。 教、医配套设施医院及医疗机构分布情况 文体娱乐设施 距区级医院4000米以上且距镇级医院2000米以上 距文体娱乐及公共活动场所1000米以上 在1000米范围内基本上无商业网点。 距文体娱乐及公共活动场所300米以内 在400米范围内商业配有大型的区级商业配套设施 距文体娱乐及公共活动场所600米以内 在600-800米范围内有商业网点，基本满足生活需求 菜场超市 在400米范围内有大型的菜场超市 在600-800米范围内有菜场超市 在1000米范围内无菜场超市 6 商业配套套设施
3．区域因素修正系数计算说明
(1) 区域因素评分为各影响因素评分之和；
(2) 可比案例区域因素评分为KS，样本房屋区域因素评分为KO，则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数P4＝
KO 。 KS二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素修正
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非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素评分标准可参照土地综合修正系数(附件六)的评分标准，P4的计算同住宅房屋。
附件五 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率
一、租费率
出租房屋租费率：8% 二、净收益逐年递增比率 净收益逐年递增比率：0.5% 三、风险调整值
不同用途的房地产应采用不同的风险调整值： 非住宅营业用房：5% 非住宅非营业用房：4% 四、自有资金收益率 自有资金收益率：8%
五、基准地价期日修正系数应按不同的土地用途及地级分别修正： 主城区：
土地级别 商业 住宅 工业 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 1.41 1.37 1.67 1.66 1.19 1.22 1.38 1.28 1.24 1.59 1.72 1.64 1.23 1.34 1.49 1.24 1.19 1.43 1.38 1.40 1.23 1.16 1.16 1.26 马山地区：
土地级别 商业 住宅 工业 一 1.23 1.38 1.42 二 1.16 1.26 1.40 三 1.16 1.26 四 1.16 六、土地还原利率 土地还原利率取6%
附件六 土地综合修正系数
一、非住宅营业用房土地综合修正系数
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序号 1 2 3 4 5 6 7 影响因表 商业繁华度 交通状况 宗地自身条件 宗地临街状况 宗地目前利用状况 周围土地利用类型 规划限制 一等 32 21 13 18 10 13 11 二等 30 20 11 17 9 12 10 三等 28 19 10 16 8 11 8 四等 26 18 9 14 7 10 7 五等 24 16 8 13 6 9 6
二、非住宅非营业用房土地综合修正系数
序号 1 2 3 4 5 6 7 影响因表 商业繁华度 交通状况 宗地自身条件 宗地临街状况 宗地目前利用状况 周围土地利用类型 规划限制 一等 29 27 12 14 10 13 11 二等 27 26 11 13 9 12 10 三等 26 25 10 12 8 10 9 四等 24 24 9 11 7 9 8 五等 23 22 8 10 6 8 7
三、工交仓储用房土地综合修正系数
序号 1 2 3 4 影响因素 基础设施 交通条件 环境质量 宗地自身条件 一等 40 36 24 17 二等 38 33 22 16 三等 35 30 20 15 四等 34 28 19 14 五等 32 26 17 13
四、土地综合修正系数说明
1．非住宅营业用房与非住宅非营业用房土地综合修正系数说明表
影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 22
商服繁华状地处市级商服中况 心的中心地带 临对外交通型主干道交叉口 面积适中,形状规则,对土地利用极为有利 两面临街以上 地处区级商服中心的地带 距主要干道小于100米，或临次干道 面积、形状，对土地利用无不良影独立商服地 交通状况 距主次干道500米以外 面积过小，形状较差，对土地利用产生严重的影响 不临街 宗地自身条件 宗地临街状况 宗地目前利用状况 周围土地利用类型 容积率>3 一等、三等之间 响 三等一面临街，宽深比、在1.5、0.8之间 五等之1-2 间 市政公用建筑用地 对未来土地的利用类型无限制，利用强度有较大的限制 <0.5 商业服务业用地 特殊用地 对未来土地的利规划限制 用类型、利用强度无限制 对未来土地的利用类型，利用强度有较大的限制
2．工交仓储用房土地综合修正系数说明表
影响因素 一等 水电保证率100%，基础设施 连续大雨无积水 二等 三等 水电保证率达90%以上，一般大雨后无积水 交通条件 临对外交通干道交叉口 有利于生产、生活 环境质量 距主要干道小于距主次干道500米四等 五等 经常停水电，雨后即有积水 一等、三等之间100米，或临次干道 对生产过程稍有影响，对产品质量及职工身体无不良影响 三等、五等之间以外 对生产过程、产品质量及职工身体均有较大影响 面积、形状有利于企业布局，地基条件良好 宗地自身条件 面积、形状对企业布局略有影响，地基需略作改造 面积小、形状差，地基差，影响企业布局和生产 23
五、综合修正系数计算说明 综合修正系数＝
附件七 综合费用
一、住宅用房综合费用(元/m2) 主城区：
土地级别 综合费用 一 970 二 935 三 905 四 880 五 740 六 650 七 600 八 575 各影响因素评分之和
100马山地区：
土地级别 综合费用 一 590 二 555 三 525
二、非住宅营业用房综合费用(元/m2) 主城区：
土地级别 一 二 三 四 五 六 975 七 八 九 十 650 综合费用 1770 1545 1420 1265 1115 880 880 760 马山地区：
土地级别 综合费用 一 785 二 715 三 675 四 625
三、非住宅非营业用房综合费用(元/m2) 主城区：
土地级别 一 二 三 四 五 955 六 845 七 770 八 740 九 655 综合费用 1410 1265 1185 1090 马山地区：
土地级别 综合费用 一 705 二 665 三 605
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