1.3 研究结论
(1)项目建设符合***市城市总体规划要求，项目在城市规划的指导下实施，对改善城市面貌和人居环境，促进***市“两型”社会建设，具有重要意义。
(2)项目地理位置优越，环境优美，交通便利，开发商资本雄厚，建设条件成熟。
(3)项目工程技术方案合理，满足城市景观设计、消防、交通、环保、节能等各项要求。
(4)从国民经济产生的直接效益和间接效益看，不仅直接效益能满足社会折现率的要求，还有较好的间接效益，本项目具有较好的经济合理性。
(5)项目建设可改善周边居民生活质量，美化区域环境，在提高城市整体环境功能、改善区域经济配置、改善居民生活和工作条件的同时，提高土地的价值。有助于加快***城市建设，优化区域经济发展环境，促进区域经济及宏观经济的健康、持续发展。
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第2章 项目建设基本情况
2.1发展规划及产业政策分析 2.1.1 发展规划分析
(1)总体规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”时期，要坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。
(2)区域规划
完善房地产市场体系和政策体系，合理引导住房需求。增加普通商品住房供给，加快保障性住房建设。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
扩大住房保障覆盖面，加快构建和完善多层次住房保障体系，基本解决城镇低收入家庭的住房难问题，着力解决新就业职工和外来务工人员的基本住房保障问题。扩大廉租住房保障面，大力发展公共租赁住房，合理控制经济适用住房规模，适当发展限价安置房，逐步推进住房保障体系向产权式和租赁式保障并重转化。
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(3)项目目标
该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总投资6500万元，拟新建商住楼及相应配套工程和附属工程。总用地面积20000平方米，总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米；地下室面积7111.46平方米。建筑占地面积6850平方米，容积率1.67，建筑密度34.25%，绿地率31.50%。车位154个，总户数154户。
2.1.2 产业政策分析
过去一年房地产市场保持平稳发展的湖北省，今年将继续贯彻执行既有的调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，并要求各城市将房价控制在全年目标范围之内。
湖北省住建厅介绍，2014年湖北省商品住房销售面积3620万平方米，其中普通商品住房占比达86．9％，商品住房销售价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增幅，住房保障能力显著增强。
今年湖北将继续落实房地产市场调控政策，坚决抑制投资性住房需求，防止房价过快上涨。指导各城市根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
湖北省住建厅还提出，将配合国土部门保持稳定的住房用地供应，着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设和供应，并提高市场监测分析水平。
(2)宏观政策影响分析
2015年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走
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向十分关注。
2015年房地产调控政策维稳是主基调，国家下一步房地产调控政策分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。从现在的市场形态和制度设计来看，慢周转会带来很大的效率损失，资金成本的支付也是很不划算的，政策方面一直坚持高周转。高周转要求企业具备很好的开发能力，要有足够的土地和资金。目前国内的房地产市场，资源集聚能力、财富与人才的集聚能力重要性仍然处于最重要的位置，投资者依据经济发展、资源与轨道交通等前提条件购买房产，房地产热度从中心城市向二线、三线城市逐步扩散。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。未来一段时间内，我国二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
(3)宏观政策发展趋势
从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业
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将趋于进一步转型升级。
从2014年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。
因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。
就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。
但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。
预计2015年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2014年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2014年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2013年回落11.9个百分点。
受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2013年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2012年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年。
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