融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大(见第29页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”)，故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。
回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来。
表中“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下: 总投资收益率=经营期年平均息税前利润/项目总投资 资本金净利润率=经营期年平均净利润/项目资本金
结论和建议
就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。
根据最新出台的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(发改委等令[2015]25号)第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过30年。对于投资规模大、回报周期长的基础设施和公用事业特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。
本项目就属于这样的情况，回报周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。经试算发现30年经营期限的财务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为40年。而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于40年经营期计算的各个财务指标也是不尽如人意的。经与项目实施机构商量，为充分考虑风险，本次估算与分析增加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本金都是借债筹集的，以此保守策略来计算贷款偿还期。在基准贷款利率5. 61%清况下经计算该指标竟然达到了30.76年。面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。
办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的优劣。本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但《建设项目经济评价方法》(第三版)中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金水平条件下当折现率取7.3%时，动态投资回收期就已经超过了50年(见“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”)。而7.3%的折现率不仅小于12%的一般行业基准收益率，甚至还小于8%的社会基准折现率。
所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。
实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一指标也是比较低的。资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少，回报周期很长;另一个原因是项目要求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测算，当资本金比例从70%降到30%时，40年经营期资本金内部收益率仅从6.89%上升到6.93%。
由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较(只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符)。对当前的社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在12%以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得长期稳定的收益来源。再考虑到项目的公益性质，40年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可达到10.41%。还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费1/3(见“基准年经营成本和税费”，如果社会投资人有合理的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能
接受的。
以上是我公司对确定社会资本经营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个指标的一点看法，或有不当之处，请项目实施机构酌情考虑。需要说明的是，由于项目盈利能力不足，导致经营初期的现金流量累计盈余资金出现负值，项目投资方还需另外进行必要的短期融资，以保证项目的财务生存能力。短期融资对项目财务指标也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。
此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表。由于此次估算和分析是基于模型进行的，将经营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在基本的数据之外我们还另外提供了五张附表，附表中列有不同经营年限不同租金水平条件下的各个财务指标以供参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、预期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以确定准予社会资本的经营年限。另需特别说明的是，本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，项目实施机构在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。
为使决策者全面了解项目的建设和运行概况，做到能够随时查询相关数据指标，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。由于项目现阶段决策只涉及经营年限一项内容，我们建议项目实施机构参照以上几个财务指标先确定一个最高的经营年限，然后在项目采购过程中以公开招标的方式，通过社会资本的竞争
来降低经营年限。另在项目特许经营协议中，视情况补充保底租金收入、超额收益分享以及必要的奖励或救济措施，并在其后经营过程中，加强中期评估，根据实际情况适当调整双方的利益和风险分配方案。总之，只有多方入手，才有可能做到既让社会资本获得合理的回报，又保证公共利益不受损害，从而保证项目的成功实施。
项目基本数据
名称 项目基本数据 占地面积 总建筑面积 其中：一层 二层 三层 四层 五层 其它附属用房 地下室及车库 室外工程 数值 (m2) 2240.00 10934.00 2005.04 2232.24 2232.24 2232.24 2232.24 备注 数据取自河北xx建筑设计有限公司((xx健身中心建筑设计方案》2015年4月版 暂不考虑 暂不考虑 说明:
项目地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需负责地上五层的投资建设。