基准年经营成本和税费
基数 八、经营期税费(年) 两税一费 395.84万元 房产税 395.84万元 土地增值税 城镇土地使用税 2240.00万元 企业所得税 395.84万元 人员工资和福利费 管理费用 修理费用 524.21万元 水电暖费用 2186.80m2 名称 单价 5.6% 12.0% 9元/m2 2.5% 2.0% 24元/m2 金额 （万元） 141.11 22.17 47.5 2.02 9.90 28.80 15.00 10.48 5.25 备注 暂不考虑营改增的情况 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的5.6%计 毛租金的12% 无 按用地面积每年9元/平米 按服务业租赁经营考虑，核定征收，税率为毛租金的10%X25% 暂按6人每人每月4000元考虑，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等 包括经营管理费、非经营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等 暂按除主体工程以外的工程费用的2%考虑，主体工程维修计入物业管理费中 按20%非经营区面积每月每平米2元计算，经营区域的水电暖燃气费用包括在月租金中 说明:
以2016年为基准数据，假设经营期间经营成本与税费与毛租金同比增长，即每三年增长一次，增长率为4%。 企业所得税根据当地实际情况按服务业租赁经营核定征收考虑。
项目总投资使用计划与资金筹措表
单位：万元 序号 项目 合计 建设期 经营期
0 2016年 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 总投资（含全额流动资金） 报批总投资（含铺底流动资金） 建设投资 建设期利息 流动资金 其中：铺底流动资金 资金筹措 项目资本金 3978.92 3854.06 3936.92 3854.06 3854.06 3854.06 64.86 60.00 18.00 1 2017年 124.86 82.86 64.86 60.00 18.00 124.86 124.86 60.00 18.00 64.86 2 2018年 3 2019年 4 2020年 5 2021年 6 2022年 7?? 2023年 3978.92 3854.06 2822.71 2697.84 2697.84 2697.84 60.00 18.00 64.86 2.1.1 用于建设投资 2.1.2 用于流动资金 2.2 其中：铺底流动资金 债务资金 2.1.3 用于建设期利息 2.2.1 用于建设投资 2.2.2 用于流动资金 2.2.3 用于建设期利息 1156.22 1156.22 1156.22 1156.22 说明：资金结构:出于保守考虑，本项目假设权益资金大于债务资金，确定资本金2822.71万元，其中用于建设投资2697.84万元（占建设投资额的70%），其余用于支付全部的流动资金和建设期利息。
建设期利息计算:贷款额按项目建设投资的30%.贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%.贷款期限一年，建设期利息由项目资本金偿还。
项目投资现金流量表及内部收益率估算
年 资金租金税费流入 期 增常系数 租金收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.000 1.000 1.000 1.000 1.040 1.040 1.040 1.082 1.082 1.082 297 396 396 412 412 412 428 428 428 445 445 445 463 463 463 482 482 482 501 501 501 521 521 521 542 542 542 563 563 563 586 586 586 609 609 609 资金经营成流出 流动本和税建设资金 费 投资 3854 60 141 141 141 147 147 147 153 153 153 159 159 159 165 165 165 172 172 172 179 179 179 186 186 186 193 193 193 201 201 201 209 209 209 217 217 217 净现金流累计（期末回项目资本金量（税后） 收流动资金） 内部收益率 -3854 96 255 255 265 265 265 276 276 276 287 287 287 298 298 298 310 310 310 322 322 322 335 335 335 349 349 349 363 363 363 377 377 377 392 392 392 -3794 -3698 -3444 -3189 -2924 -2659 -2394 -2119 -1843 -1568 -1281 -994 -708 -410 -112 186 496 806 1116 1438 1760 2083 2418 2753 3088 3437 3786 4134 4497 4859 5222 5599 5976 6353 6745 7137 7529 #NUM! -95.96% -70.15% -50.63% -36.90% -27.44% -20.68% -15.54% -11.68% -8.70% -6.27% -4.34% -2.78% -1.46% -0.36% 0.55% 1.35% 2.03% 2.60% 3.12% 3.56% 3.94% 4.29% 4.60% 4.86% 5.11% 5.32% 5.51% 5.69% 5.84% 5.98% 6.11% 6.23% 6.33% 6.43% 6.52% 6.60% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 10 1.125 11 1.125 12 1.125 13 1.170 14 1.170 15 1.170 16 1.217 17 1.217 18 1.217 19 1.265 20 1.265 21 1.265 22 1.316 23 1.316 24 1.316 25 1.369 26 1.369 27 1.369 28 1.423 29 1.423 30 1.423 31 1.480 32 1.480 33 1.480 34 1.539 35 1.539 36 1.539
2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 37 1.601 38 1.601 39 1.601 40 1.665 41 1.665 42 1.665 43 1.732 44 1.732 45 1.732 46 1.801 47 1.801 48 1.801 49 1.873 50 1.873 634 634 634 659 659 659 685 685 685 713 713 713 741 741 226 226 226 235 235 235 244 244 244 254 254 254 264 264 408 408 408 424 424 424 441 441 441 459 459 459 477 477 7937 8345 8753 9177 9601 10025 10466 10907 11349 11807 12266 12725 13202 13679 6.67% 6.74% 6.80% 6.86% 6.91% 6.96% 7.01% 7.05% 7.08% 7.12% 7.15% 7.18% 7.21% 7.24% 说明:本次测算计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期。经营期各年出租率都按100%计算，但第一年考虑三个月免租期。假设经营期间租金和经营成本每三年增长一次，增长率为4%。计算项目投资内部收益率时在每个计算期末回收流动资金60万元。
项目总投资偿还计划估算表（保守贷款偿还期估算)
年 2016 期 0 年初借款 本年本年应 资金流入 经营成本本息累计 借款 付利息 租金收入 和税费 3854 4070 4206 4187 4168 4137 4104 4069 4022 3972 60 216 232 236 235 234 232 230 228 226 223 220 216 212 208 203 198 192 185 178 171 163 154 144 133 122 110 97 83 68 51 34 15 297 396 396 412 412 412 428 428 428 445 445 445 463 463 463 482 482 482 501 501 501 521 521 521 542 542 542 563 563 563 586 586 586 609 609 609 634 634 141 141 141 147 147 147 153 153 153 159 159 159 165 165 165 172 172 172 179 179 179 186 186 186 193 193 193 201 201 201 209 209 209 217 217 217 226 226 本年可用于还款资金 156 255 255 265 265 265 276 276 276 287 287 287 298 298 298 310 310 310 322 322 322 335 335 335 349 349 349 363 363 363 377 377 377 392 392 392 408 408 本年偿还本金及利息 156 255 255 265 265 265 276 276 276 287 287 287 298 298 298 310 310 310 322 322 322 335 335 335 349 349 349 363 363 363 286 年末借款本息累计 4070 4206 4187 4168 4137 4104 4069 4022 3972 3919 3852 3782 3708 3618 3523 3422 3304 3180 3048 2897 2737 2569 2377 2176 1962 1724 1472 1206 911 600 271 2017 1 2018 2 2019 3 2020 4 2021 5 2022 6 2023 7 2024 8 2025 9 2026 10 3919 2027 11 3852 2028 12 3782 2029 13 3708 2030 14 3618 2031 15 3523 2032 16 3422 2033 17 3304 2034 18 3180 2035 19 3048 2036 20 2897 2037 21 2737 2038 22 2569 2039 23 2377 2040 24 2176 2041 25 1962 2042 26 1724 2043 27 1472 2044 28 1206 2045 29 911 2046 30 600 2047 31 271 2048 32 2049 33 2050 34 2051 35 2052 36 2053 37 2054 38