一.....0.736 ....
租金和经营成本增长率 经营期相关成本 贷款利率 1. 0.234 0.127口 -0.018}
经营40年资本金内部收益布
从“各财务指标概率分布模拟结果”可以看到，受敏感因素波动的影响， 各财务指标都呈现明显的不确定性。还用最重要的“经营40年资本金内部收 益率”举例:该指标模拟结果呈明显的正态分布，模拟均值为6.90%(与计算 的基准值6. 89%比较接近)，该指标有90%的可能介于5.98%一i.8.5%之间
(置信区间)。 ，﹁‘q广汇一户喊 矛111(一，[l二︶士
需要特别注意的是，“保守贷款偿还期”模拟结果概率分布有点异常，概率分布图向右探伸较大，说明该指标不易控制，项目实际运作过程中超出计算的基准
值:30. 76年的可能性很大。原因是项目的回报周期很长，致使该指标受贷款利率的影响非常大。 针对其他财务指标的概率分布和敏感度模拟结果的解释，这里不再赘述。
模拟分析的目的不仅仅是为了告知结果，更重要的是预测和控制风险。通过此次定量模拟分析，我们给出定性的结论是:该项目估算的几个财务指标可信度较
高，政府依据本次估算和分析给出的财务指标来确定经营年限是可行的。对社会资本而言，项目的风险比较大，需要下力气控制项目建设投资和经营期成本，才能
保证项目取得期望的收益。
需要指出的是，上面的结论只是项目总投资、基准租金收入、经营期相关成本、贷款利率、租金和经营成本增
长率这五个主要影响因素在设定的变化规律和波
动范围的情况下做出的。一般而言，我们设定的变化规律和波动范围是基本符合其自身实际规律和当前市场实际情况的，因而根据模拟得出的结论，在很大程度上
是可信的。但由于影响项目投资收益的因素很多，针对这些因素的信息也难以全部量化，因而以量化分析、数值预报为特点的模拟分析过程就不可能识别所有风
险，比如政策风险和不可抗力风险。另外假设遇到严重市场萧条或通货膨胀的情况，则上述敏感因素的波动程度就可能超出我们预想的范围:也有可能出现新的不
定因素，比原有因素对项目的影响还大，这种情况下通过正常模拟分析所得出结论的可信度就会相应降低。此时需要根据实际情况修改相关参数甚至修改模型，重
新进行模拟分析，才能保证结果具有足够的可信度。
说明:由于经营初期需要币尝还建设投资贷款本金及利息，导致前几年资本金净利润率处于负值，
这种情'rs}.下，项目投资方还需另外进行必要的知期融资，以保证项目的财务望存能力。知期融资对项目财
务指标的影响这里不再计算。
不同租金水平下项目贷款偿还期和投资回收期 单位:元/月/平米，年 贷款利率:5. 61%
说明:保守贷款偿还期计算方法:假设投资方项目所i所有资金(包括资本个)都是借债筹集。 止常贷款偿还期和静态投资回收期计算方法:投资方按规定出资，其余用借侦方式解决。 静态投资回收期基十总投资和基于资木金计算的结果相差不大，此处是基十资木金计算的数据 静态投资回收期年数系从经营期开始算起
说明:表中横坐标为折现率，纵坐标为基准平均月租金(单位:元/月/建筑平米户，投资回收期有基+总投资和基+资本金两种算法，就本项目而言二者差别不大，表中动态数据基+后者，投资回收期年限从经营期算起。
动态投资回收期按<10年、10-15年、16-}0年、70-76年、05-30年、30-35年、35-4。年、40-45年、45-50年、>50年等几档标识不同的颜色，便+参考。
由图可见，折现率对动态投资回收期的影响非常大。经测算，基准租金水平条件下当折现率取下3%时，动态投资回收期就已经韶过了50年，而下3%的折现率不仅小于比%的一般行业基准收益率，甚至还小于s}:o的社会平均折现率。
说明本估算表横坐标为经营年限，纵坐标为基准平均月租金了单位:元/月/建筑平米)
项目投资内部收益率按<0\，。，，。S\
计算时点为8016年初。表中租金收入及经营成本和税费考虑了每三年400的增长率，但未剔除通货膨胀的影响，决策者在确定朗望收益水平时要将通胀因素考虑在内。
>10\等几档标识不同的颜色，便于决策使用。内部收益率等于零时所对应点年份犷橙色数据边缘)为相应平均月租金下的静态投资回收朗。
说明:本估算表横坐标为经营年限，纵坐标为基准平均月租金l单位:元/月/建筑平米)，计算时点为8016年初。表中租金收入及经营成本和税费考虑了每三年400的增长率，但未剔除通货膨胀的影响，决策者在确定朗望收益水