世界城市产业发展表明，以开发为主的房地产业对地方经济发展的贡献相对较小，而以金融、租赁及商务服务、批发零售业三个行业在GDP中的比重通常可以占到30-40%之间。在北京CBD的产业贡献中，房地产业特别是房地产开发占了较大比重，2007、2008约占到25%左右，其余为房地产中介等服务（见表1）。这意味着CBD仍处于建设开发期，还未能转向以总部—生产性服务—配套性服务主导经济增长的模式。但随着CBD东扩以及投入力度加大，入住企业数量和质量不断提升，CBD在十二五期间将进入快速发展时期。
表1： 各行业税收占总税收的百分比 行业类别
房地产业
租赁和商务服务业 金融业
批发和零售业
居民服务和其他服务业 住宿和餐饮业
信息传输、计算机服务和软件业 制造业
资料来源：CBD
竞争压力较大。北京CBD在起步阶段就面临激烈竞争，海内外各城市都将CBD视为经济发展的引擎，如上海、香港、台北、新加坡等城市；不仅如此，在北京市内就有金融街、中关村西区、东二环国企大道等商务区，虽然不以CBD名义出现，但也对北京CBD功能区的集聚能力形成较大压力。
企业流动性较强。CBD中心区2009年增加纯企业2505家，同时也有1918家企业迁出；东扩区2009年增加纯企业322家，同时也有147家企业迁出；功能区2009年增加企业9022家，同时也有4311家企业迁出。总体上看迁移出去的企业大约是新增企业数量的50%。形成这一现象的原因可能包括两个方面：一是随着CBD功能不断完善，入驻企业规模不断扩大，使得商业地产租金不断提高，因此企业流动性强表明CBD区域内存在较强的激励机制，推动了CBD产业的“优胜劣汰”；二是考虑到企业迁移成本,企业迁出也表明CBD存在产业关联度弱、现代服务体系不完善、产业配套能力不足的问题。
（二）总部经济初具规模，但总部层级较低
CBD集聚总部速度较快。CBD截至2009年有13家全球500强企业入驻。至
21
2007 2008
31.19% 36.01% 26.04% 23.23% 12.64% 14.92% 10.45% 9.32% 4.86% 3.61% 3.40% 3.24% 3.62% 2.54% 2.87% 2.22%
2009年10月，17家国家商务部认定的跨国公司地区总部入驻CBD功能区，占全市的85%；27家北京市认定的地区总部落户CBD功能区，占全市的75%；区域内累计入驻投资性公司达到130家，占全市的76.5%，功能区总部经济特征日益突出。
以楼宇为载体的总部经济对经济贡献不断增大。2009年已有纳税总额贡献超亿元的楼宇22座，其中国贸中心、华贸中心、汉威大厦、SOHO现代城和北京财富中心等5座楼宇税收贡献均超过5亿元，这5座楼宇上缴税收总额占CBD中心区纳税总额的47.63%，楼宇经济对区域经济贡献明显（参见表2）。
表2： 楼宇经济税收贡献（元/每平方米，）
东扩区 中心区 功能区
CBD总部基地的品牌形象逐步确立。CBD商务节、国际论坛、金融商会、传媒商会、地产物业协会、金融家俱乐部、跨国公司CEO论坛等，以及CBD“两新组织”党建、工会等基本涵盖了CBD区域的主导产业和主要经济成分，极大地提升了CBD高端产业集聚的区域形象。
总部层级相对较低。尽管CBD集聚了众多国内外企业总部，但层级相应较低。入驻跨国公司总部多为区域性机构，缺乏全球性企业总部。2009年我国共有43家企业入选世界500强，总部在北京的26家，位于朝阳区的仅6家：中国石油化工集团公司、中国人寿保险（集团）公司、中国建筑工程总公司、中粮集团有限公司、中国中信集团公司、中国航空工业集团公司，但大都不位于CBD中心区。且由于跨国企业公司总部均留在本国，进入CBD的通常是区域性总部，辐射功能较弱，因此CBD实际上成为跨国公司全球战略的节点，在其治理下配置区域性资源。
（三）高端服务业发展迅速，但产业链关键环节仍有欠缺
中心区高端商务、传媒、国际金融等支柱行业发展迅速。2009年1-11月份，CBD中心区共入驻企业15677家，1-11月新入驻企业达2289家，其中11月份新增139家。从行业类型来看，商务服务、文化传媒、金融和房地产企业集聚度提
22
2006
95.78（10） 742.43（68） 789.90（64） 2007
91.39（12） 1050.17（68） 1103.93（64） 2008
104.10（12） 1499.55（99） 2686.20（64） 2009
136.06（13） 1444.07（99） 3282.22（62）
注：资料来源自CBD，括号内为楼宇数量
升，数量之和占总企业数量的31.35%。CBD中心区商务服务业实现地税总额15.95亿元，同比增长1.6%；文化创意业实现纳税总额9.7亿元，同比增长5.27%；批发和零售业实现纳税总额7.75亿元，同比增长31.32%；金融业实现纳税总额10.11亿元，降幅缩窄。
产业链关键环节仍有欠缺。一是为生产性服务业提供支撑的消费性服务和公共服务发展不足。CBD内企业管理层调研数据显示，他们希望CBD能够就近解决医疗卫生和子女教育，并认为目前CBD内三甲医院缺乏，优质教育资源也相对稀缺，难以提供有效支撑；餐饮、购物等领域缺乏中低端消费场所。二是产业链仍不完善。资本市场交易场所缺乏是北京CBD功能不完善的重要表现之一。世界性城市均存在能够影响世界资产价格的交易市场，例如纽约的证券交易所、东京的证券与外汇交易市场、伦敦的期货证券与保险市场等，这些交易市场在CBD发展过程中发挥两个作用：一是集中反映供求关系，决定全球范围内资产价格；二是通过资产价格信息集聚相关领域的供给与需求方。
（四）空间布局不断优化，但区域发展仍不平衡
CBD内的功能分区日益合理。2006年以来，CBD功能区逐步形成“一心”（北京商务中心区）、“三区”（商务生活服务区、商务功能配套区、商务产业拓展区）、“一带”的空间布局。中心区带动作用不断增强。
功能区内产业发展差异较大。从表3所列的企业数量和税收情况来看，功能区表现为中心区较强、东扩区次之、功能区其它区域较弱的格局，由于呼家楼、建外、麦子店、左家庄、八里庄、双井等街道全部或部分进入CBD核心区，发展较快。而上述区域中位于东扩区的部分则发展相对较慢，除去核心区3.99平方公里、东扩区3平方公里外，余下75平方公里的CBD功能区发展更为缓慢，如高碑店的某些区域，仍然呈现出城乡结合部的形态。
表3： 企业与税收分布（单位：个，亿元）
街乡名企业数纳税总企业数纳税总企业数纳税总企业数纳税总称 量 额 量 额 量 额 量 额 建外 11094 37 12349 51 13303 73 14641 76 左家庄 7127 18 7678 23 7638 68 8100 83 麦子店 6038 20 6776 14 7426 19 8028 26 八里庄 5982 10 6351 25 6394 27 7096 23 双井 5753 12 5846 11 6312 28 6834 28 呼家楼 5425 14 5814 19 6045 9 6528 8
23
朝外 4763 三里屯 3941 高碑店 3706 劲松 3615 潘家园 3456 南磨房 3313 团结湖 2927 六里屯 2720 太阳宫 2715 平房 1926 东风 1310 资料来源：CBD
15 13 4 5 2 7 4 2 2 4 2 5070 3957 3875 3831 3725 3702 3179 2872 2799 1887 1260 25 16 6 8 2 7 5 3 4 5 6 5207 4313 4085 4077 3916 3848 3365 2874 2658 1970 1428 33 8 9 5 19 3 6 21 4 5 3 5510 4755 4462 4277 4044 3993 3500 3004 2718 2243 1622 27 11 6 10 20 3 6 22 9 7 4
（五）外商投资规模不断扩大，但国际化程度任务仍然艰巨
投资规模扩大。2006-2009年中心区年均外资投资规模波动较大，2006-2008年投资规模较大，2009年明显萎缩，主要原因是中心区投资趋向饱和，可开发空间有限，金融危机也是影响因素之一。从东扩区、功能区来看，外商投资规模持续扩大，东扩区增幅惊人，2008年是2007年的11倍，功能区2009年外商投资是2008家的1.5倍，表明CBD对外商投资的巨大吸引力。
投资领域缩窄。从投资领域来看，中心区由2006年的111个行业下降至2009年的55个行业；东扩区则由12个行业下降至6个行业，功能区下降了近一半，由2006的231下降至2009的110（参见表4）。在投资领域缩小的同时，房地产领域投资一直占较大比重，在中心区与功能区一直处于外资投资的主要领域。投资领域缩窄一方面表明CBD集聚效应越发显著，不符合CBD要求的产业难以进入；另一方面也有投资趋向饱和的因素。
表4： 外资产业分布、规模与重点行业（个，万美元）
2006 投资领111 中
域 心
投资规901862 区
模
2007 115 42110
2008 60 100780
2009 55 64488
24
房地产开发经营20.99% 其他未列明的服务20.62%
重点投投资与资产资领域 管理10.20%
旅游饭店9.06%
家用电器批8.51% 投资领域 投资规东 模 扩 区
重点投资领域
12 1115
房地产开发经营 21.61%
其他未列明的批发15.23%
投资与资产管理 12.64%
其他专业咨询8.31%
其他未列明的服务7.33%
13 33
谷物、棉花等农产品仓储89.86% 其他专业咨询5.65% 242 99946
房地产开发经营26.01%
投资与资产管理17.26%
其他企业管理服务8.27%
其他未列明的商务服务7.88%
其他未列明的服务 4.66%
房地产开发经营23.84% 家用电器批发
18.29%
其他未列明的服务16.37%
投资与资产管理12.19% 物业管理4.30% 10 396 广告业75.69%
其他未列明的批发14.58% 102 81494 房地产开发经营26.91% 投资与资产管理16.07% 其他未列明的商务服务7.31%
金融租赁5.12%
其他未列明的服务3.78%
房地产开发经营
18.37%
投资与资产管理
14.09%
其他未列明的服务9.08% 工程管理服务6.52%
其他专业咨询6.16% 6 531
自然科学研究与试验发展94.14%
其他文化艺术3.20% 110 128359 专项化学用品制造 26.01%
房地产开发经营17.26%
投资与资产管理8.27%
其他专业咨询7.88%
其他未列明的服务 4.66%
物业管理40.37%
其他电信服务
24.11%
投资领231 域
投资规1501069 模
房地产开发经营29.52% 投资与资产
功
管理17.57%
能
旅游饭店
区
重点投7.31%
资领域 其他未列明
的服务6.01% 家用影视设备制造3.82%
资料来源：CBD
国际化任务艰巨。CBD中心区是我国国际化程度较高的区域。据估计，2009年跨国企业税收额占CBD中心区税收额的50%以上，为CBD中心区发展做出了巨大贡献。但从功能区角度来看，其发展主要由内资主导，国际化任务依然艰巨。
25