3、项目机会（opportunities ）
? 城市发展：政府的支持力度；城市发展规划； ? 聚群效应：周边新项目林立，较好的客群保证；
? 高铁片区及沧海新区的加快开发建设，对本案是一个机会；
? 市场需求：梧州经济发展快速，市场繁荣已现，消费者消费力旺盛。 ? 加快项目运作速度，抢先入市，夺得市场占有率。
? 营销策划的前期介入对项目全程操作极为重要，易把握创造市场机会。 4、项目威胁（threats）
? 周边在建及待建项目开发可能形成的激烈竞争。
规避：加快项目开发节奏，保证工程进度和销售速度；利用速度提高竞争者的进入门槛。
（二）前景分析
本项目发展战略目标为“立足高铁片区，辐射整个梧州市”。项目建设基于优越的区位条件和地段优势、良好的国家政策和新区发展机遇，必将成为龙圩区乃至梧州重要的高尚商住项目。项目建设的市场基础是稳定的，前景是广阔的。
项目在开发建设过程中，也会受到各种不利因素影响，比如周边环境较差，对项目的品牌形象打造有影响，在营销推广中需要弱化这些不利因素。 五、项目建设条件分析
（一）交通区位分析
项目位于原苍梧县工业园区，毗邻高铁梧州南站和龙圩汽车客运中心，紧邻高速公路出入口，距离梧州西江国际机场约10公里。 项目位于工业大道南侧，周边规划为商住区，向西将打通连接南广高铁梧州南站的城市主干道。向东可至西南大道通达沧海新区，其地理位置相当优越，处在高铁片区与沧海新区两大区域发展的核心交界地段，交通四通八达。
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（二）周边配套及公共交通 1、周边配套 序号 1 2 3 4 5 配套 学校 医院 行政单位 社区 银行 内容 快乐童年幼儿园、苍梧实验中学、实验小学 济和医院、中医院、妇幼保健院 龙圩区政府、龙圩区政务服务中心（时代花园城） 龙庭苑小区、万锋国际建材广场、四季广场、苍海1号限价房住宅小区 桂林银行、中国农业银行 2、外部公共交通(根据政府工作计划，今后梧州市区往龙圩区的公交通行条件将得到进一步改善。)
经过西南大道的公交路线2条（301路、302路），另外有乡镇中巴车途经，可达龙圩老城区、再生资源加工区、梧州市区等。 （三）社会经济条件
近年来，梧州市经济快速发展，经济实力明显增强，2014年GDP将超过1000亿元，随着龙圩设区后的开发建设，龙圩区的经济条件也不断提升，消费购买力增强，因此，社会经济条件优良。
（四）影响发展的相关因素分析 1、区域发展的影响
本项目所处地段虽然交通条件发达，但是作为梧州新设立的新城区，各方面发展还相对比较滞后，各个片区发展还没成熟，没有形成稳定的消费群体，本项目定位为高端商住社区，需要稳定的客流量，具有稳定收入的消费人群是项目发展的基础。高铁片区和苍海新区均处于建设初期，远远未形成足够的辐射带动力，因此，区域未来发展快慢好坏，都是直接影响项目发展的关键因素。
2、宏观环境的影响
国家政策及宏观经济的发展变化，直接影响到居民收入和消费能力，这对本项目定位产生影响。
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第四章 项目定位
一、总体定位
本项目定位为梧州市高铁片区“档次较高、环境较好、风格独特的标杆性商住项目”。可打造成为梧州高铁片区首席集“电梯花园洋房+社区商业”功能于一体的“东南亚巴厘岛风情”高尚商住社区。
本项目将是高铁片区首个高尚商住社区，项目建成后必成为梧州高铁片区标杆性商住项目，将给梧州本地有品味、有素质、有文化、有经济能力的消费者，及在梧州的外来投资者提供一个高尚生活居住空间。 二、功能定位
1、社区商业：突出社区生活配套功能，通过打造独具特色的风情商业街，引进便利店、家政服务、休闲餐饮等服务型商家。 2、高尚住宅：突出私密休憩接待居所功能，通过以“花园洋房”体现项目的形象和品质。 三、消费群体定位
1、收入特征：目标客户群为梧州中高收入客户人群及外来投资人士，具有稳定的收入。
2、目标客群：以梧州市城区居民和商务人士为主，粤桂合作试验区等工业园区投资置业的客商，并辐射广西区内主要城市等区域； 四、形象定位
高铁站旁，畅享上层生活的首席巴厘风情花园洋房社区
五、本项目的定位将充实目前龙圩区高尚住宅、商业配套的发展局面，励志发展为梧州市高铁片区商住物业的样板工程，实现良好的经济与社会效益。
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第五章 地块建设方案构思
一、项目的建设计划
本项目占地共约100.22亩（约66600平方米），其中地块呈7字形：
项目主要以小高层洋房为主，总建筑面积为245400平方米，同时建设20000平方米的社区商业，配套建设会所和幼儿园，会所的
面积为600平方米，幼儿园的面积是400平方米；地下建筑面积约66600平方米。
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项目经济技术指标 序号 1 2 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 4 5 6 地下总建筑面积 容积率 建筑密度 名称 规划用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅总建筑面积 商业总建筑面积 会所 幼儿园 66600 4.0 30% 数值（平方米） 66600 333000 266400 245400 20000 600 400
二、建筑方案
1、建筑单体指标
结构：均采用框架结构。层数：1-2层为商业裙楼，4楼以上可以为高档住宅板块。； 2、建筑风格
项目定位上高起点，高要求，高档次，精品化，打造梧州高铁区域档次较高的生态宜居标志性商住物业。为了突出项目与众不同的形象，在建筑的风格、建筑的造型以及外立面的色彩上标新立异，并与龙圩区现有的、在建的及周边即将进驻的各型建筑相互辉映并形成独特对比。建筑风格采用“东南亚巴厘岛”的风格，打造一个充满休闲快乐的度假型高尚社区。并且通过广告招牌、屋顶、园林等细部的配合使建筑的整体造型更完美，更富有动感，并在统一当中有所变化。 三、产品配比建议 1、整体配比建议
整体上主要分为计算容积率的住宅、商业、配套用房三大部分面积，住宅面积为245400平方米，占92%，商业20000平方米，占7%，会所及幼儿园配套用房1000平方米，占1%。 2、住宅户型配比建议
住宅户型配比建议 面积区间 90-120平方米（含120平方米） 120-144平方米 大于144平方米
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户型结构 二房、三房 大三房 四房 比例 占55% 占35% 占10% 面积数量（平方米） 134970 85890 24540 备注 两梯四户 两梯三户 两梯三户