二、资金筹措 （一）资金来源
本项目资金来源可通过开发商的自有资金、银行贷款、项目预售收入等。 （二）项目筹资方案
本项目建设共投入资金9.76亿元，由于本项目作为商住物业，资金筹集可通过预售、银行贷款等渠道。
在建设期间，主要是土地成本、前期工程费用以及建安成本，需筹资7亿元便可满足项目开发建设；项目进行分期开发，住宅一期开发10万平方米，则启动资金约只需4亿元左右便可启动项目。开发商可通过自有资金以及银行贷款等方式进行筹资。 （三）项目风险控制分析 1、资金风险
本项目存在的资金风险主要有以下两个方面，一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，销售和招商不理想，不能如期收回投资。
经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。资金的筹集主要来源于银行贷款，但目前地产开发贷款存在不稳定性。 （1）银行贷款
从2013年开始，银行对房地产开发贷款收紧到现在，资金一直是大问题，大部分地区只有一级开发商能从银行贷出款来，其他开发商都没办法贷款。即便是有一定额度，银行也会优先考虑大型的优质的房企，其他的根本不考虑，能够得到银行开发贷的开发商都是优质中的优质。
早在2012年，某国有大行就曾向全国38家分行下发房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
因此，如果无法从银行贷款，将会给项目的开发带来一定的风险。 （2）民间借贷
房地产公司无法单独依靠民间借贷存活。由于很多民间借贷是复利计息，乃至带有高利贷性质，当楼盘较长时间挤压占用资金后，
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房地产公司就会面临巨大的资金成本压力，转向民间借贷房地产开发商危机重重。
综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目销售和招商风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。 2、市场风险 （1）销售风险
本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后，销售和招商工作进展不顺利，不能得到及早有效利用产生效益，给项目后续开发带来的风险。
经分析，本项目是根据梧州市总体发展规划，在充分研究分析其周边片区规划及经济发展现状的基础上，从项目的定位、规划、产品、企业实力等方面来看，项目建成后的销售及招商工作是可以顺利开展的。
项目建设管理单位从项目进入启动期起，应在前期已有工作基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期营销宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。
综上所述，本项目在市场方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目销售招商是可以顺利进行的。 （2）市场唱衰，销量整体下滑
从全国一些媒体的报道中，一部分城市出现商品房销量出现下滑的情况，比如： 1）北京楼市整体销量大幅下滑，开发商加速去库存遇阻。 2）一季度赣房地产市场回落，上饶整体销量下降。
3）今年一季度，广州、深圳无论是一手、二手市场，成交量都出现大幅跳水的情况。 4）广深松绑楼市限购可能性不大。
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（3）市场库存量大，导致价格战
持续的销售低迷导致了各地市场库存量大，价格战比比皆是。梧州市随着各个新区的开发，楼盘密集开发推出房源，如红岭新区、沧海新区，如果市场销售持续低迷，库存去化不理想，势必会导致更多的价格战。 （4）部分房企倒闭，产生负面影响
从最近一两个月的全国媒体报道中，可以看到部分房企的倒闭正产生着负面的影响。
三四线城市房地产行业供大于求，部分中小房企倒闭，2014年3月以来，在浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等全国多地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机，关于中小房企资金链趋紧、或再现“跑路潮”的讨论热极一时。但不仅是中小房企，昔日的实力房企也可能遭遇类似的资金困局。面对中小房企和实力房企接连传出的资金链趋紧现状，业内人士分析称，房地产市场正处于新一轮洗牌，而被洗牌出局的未必就是中小房企。 3、政府调控不足，无法刺激市场
2013年，内地房地产市场经历了不平凡的一年，首先是市场在快速回暖，多数城市的房地产市场出现了销量的迅速放大和价格的较快增长；同时房地产调控政策上也在悄然发生着变化，决策层于2013年提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。诸多信号表明，房地产政策正处于调整中。
可以预期2014年房地产调控政策走势将会延续“承继式”调控的思路，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续执行好既有的调控措施。如果房地产市场不出现大的变化，中央政府预计不会出台新的调控政策。房地产调控政策的出台取决于市场状况。
2014年国家土地政策和货币政策可能会给房地产调控带来压力。根据国土资源部中国土地勘测规划院于2013年12月26日发布的 《2013中国土地政策蓝皮书》的内容，2014年国土资源部将会全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。预计下半年土地供应将趋紧，地价将攀升。
4、政治风险
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当前东南亚局势出现一些动荡，尤其是周边一些小国家对我国的挑战，最近越南局势就是最好的例子。一旦发生军事冲突，对于广西来说影响是首当其冲的，这将会影响到项目的开发。但从大环境来看，发生军事冲突的可能性不大，还不会产生太大的影响，因此，国内还是有相对稳定的政治环境的。 （三）项目可行性总结分析 1、结论
经分析研究，本项目建成后可成为梧州市高铁片区的一个代表性商住项目，使得梧州市的向南发展布局更加趋于合理化，从而推进梧州市高铁片区城市发展。本项目的建设符合国家的有关政策，符合梧州市总体发展规划及产业发展布局规划，项目建设内容合理，外部建设条件良好，建成后将对梧州市龙圩区城市发展起到积极的推进作用。 2、存在问题及建议
梧州龙圩区金景鸿高尚商住小区项目是响应高铁片区开发而建设的项目，也是辐射整个高铁片区的商住项目，投资较大，回收周期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。
由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及社会效益。
合理情况下应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。
2015年5月16日
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