第六章 投资估算
一、项目成本投资及收益估算 （一）项目总投资估算
经估算，本项目总投资成本为：9.76亿元。如下表：
成本计算 序号 项目名称 A 一 二 1 直接成本计算 土地成本 前期工程费用 建筑设计费 a 地上建筑 b 地下建筑 2 3 4 5 6 三 1 三通一平费 委托代理招标费 审图费 面积测绘费 报建费(综合) 建筑安装工程费合计 地上建筑安装工程费 a 小高层洋房 b 多层洋房 c 别墅 d 商业 e 酒店 f 会所 计算依据 一+二+三+四 1+2+3+4+5+6 a+b 建筑面积*单价 建筑面积*单价 计容建筑面积*预估单价 建安造价*费率 建筑设计费*费率 计容建筑面积*单价 总建筑面积*预估单价 1+2+3 a+b+c+d+e+f+g 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 31
单价 金额(万元) 备注 两次测绘
g 幼儿园 2 3 四 1 2 3 3 4 5 B 一 二 三 四 五 C 地下建安造价 建筑工程监理费 配套工程费 室外给排水工程 园林绿化工程 地面工程 智能化工程投资 消防系统 高低压配电工程 间接成本 管理费 销售费用 财务费用 营业税及预征税费 不可预见费 总成本 各类产品计划成本 会所 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 总建安成本*0.7% 1+2+3 地上建筑面积*预估单价 绿化地面积*预估单价 地面面积*预估单价 住宅建筑面积*预估单价 非住宅建筑面积*预估单价 计容建筑面积*预估单价 一+二+三+四+五 直接成本*3% 销售收入*3% 按1亿启动资金，平均占用2年，年率15%估 销售收入*11.4% 直接成本*2% 小高层洋房 分摊到计容面积 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积
幼儿园 地下室 32
1、固定资产投资总额
固定资产投资总额包括购买土地所支付的费用；建设工程前期的可行性研究费、勘探设计费、三通一平费、规划设计费等；工程建设期的土建费、设备安装费、建筑装修装饰费、基础设施配套费等（本估算不考虑开发期间税费、开发间接费、财务费用）。本项目固定资产投资总额：7.63亿元，如下表：
固定资产投资估算表 序号 项目名称 A 一 二 1 直接成本计算 土地成本 前期工程费用 建筑设计费 a 地上建筑 b 地下建筑 2 3 4 5 6 三 1 三通一平费 委托代理招标费 审图费 面积测绘费 报建费(综合) 建筑安装工程费合计 地上建筑安装工程费 a 小高层洋房 b 多层洋房 c 别墅 d 商业 计算依据 一+二+三+四 1+2+3+4+5+6 a+b 建筑面积*单价 建筑面积*单价 计容建筑面积*预估单价 建安造价*费率 建筑设计费*费率 计容建筑面积*单价 总建筑面积*预估单价 1+2+3 a+b+c+d+e+f+g 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 33
单价 金额(万元) 备注 0 两次测绘
e 酒店 f 会所 g 幼儿园 2 3 四 1 2 3 3 4 5 地下建安造价 建筑工程监理费 配套工程费 室外给排水工程 园林绿化工程 地面工程 智能化工程投资 消防系统 高低压配电工程 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 建筑面积*预估单价 总建安成本*0.7% 1+2+3 地上建筑面积*预估单价 绿化地面积*预估单价 地面面积*预估单价 住宅建筑面积*预估单价 非住宅建筑面积*预估单价 计容建筑面积*预估单价 分摊到计容面积
2、流动资金估算
流动资金主要包括开发期间的不可预见费用；开发后期的管理费用、营销费用等。本项目流动资金投资总额：2.13亿元，如下表：
流动资金估算表 B 一 二 三 四 五 间接成本 管理费 销售费用 财务费用 营业税及预征税费 不可预见费 一+二+三+四+五 直接成本*3% 销售收入*3% 按1亿启动资金，平均占用2年，年率15%估 销售收入*11.4% 直接成本*2% 2 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积 分摊到销售面积 分摊到计容面积
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（二）项目总收益估算
项目收益估算：住宅全部出售，按3500元/平方米的保守单价计算，住宅部分收入回款8.59亿元；商业全售，按7000元/平方米的保守单价计算，商业销售回款为1.4亿元；地下建筑面积搭配到销售面积中实现回款1.5亿元，项目总收益估算11.49亿元，项目投资回报率高。
项目总收益估算 单 面积（平方米) 价 总用地面积 总建筑面积 其中 小高层洋房 多层洋房 别墅 商业 酒店 会所 幼儿园 小计 地下建筑 收入（万元） 备注 销售面积 计容面积预留物业 合计
项目总利润为：总收益0000亿元-总成本0000亿元=现金收益0000亿元，投资回报率高达0000%
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搭配到销售面积中实现