《土地利用总体规划(1997-2010)》
图3-3叠加土地利用规划的布局方案
最新的土地利用规划正在修编，对比已有的《江宁区土地利用总体规划（1997-2010）》，本次规划的万顷良田工程区基本位于基本农田控制区，安置区多数位于规划建设区之外（见图3-3），需要在新的土地利用规划修编中给予对接。
进一步与江宁区城乡统筹土地利用规划图衔接，万顷良田专项规划确定的工程区均位于城乡统筹规划划定的农地范围内，安置区则位于城乡统筹规划划定的居住用地范围内，与其他建设用地类型有机衔接（见图3-4）。
图3-4叠加城乡统筹布局规划的布局方案 （图上添加工程区和安置区名称）
3.5 小结
以8个街道调研为基础，结合全区城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局方案，确定全区适宜实施万顷良田工程的工程区共16个，为拆迁居民设置安置区16个。各个工程区与安置区的对应关系见下表3-1。 表3-1 江宁区各个街道工程区与安置区对应关系表 街道名称 工程区名称 安置区名称 备注 横溪和陶吴安置区 横溪街道 云台甘西片区（一期实施）（试点） 宁光、山景、踊跃片区 丹阳安置区 汤山街道 孟墓片区 （试点） 龙尚片区 上峰片区（一期实施） 上峰安置区 上峰安置区 龙尚安置区 云台拆迁安置在横溪，甘西拆迁安置在陶吴 全部安置在丹阳 全部安置在上峰 全部安置在上峰 全部安置在龙尚 湖山、孟北片区 周岗片区 湖熟街道 龙都片区 三界、丹桂片区 秣陵街道 建东片区 淳化街道 禄口街道 土桥片区 吴墅田园片区 万寿片区 五圩片区 孟塘安置区 周岗和湖熟安置区 龙都安置区 湖熟安置区 周里安置区 土桥和淳化安置区 淳化安置区 马铺安置区 铜山安置区 陆郎安置区 谷里安置区 全部安置在孟塘 一半在周岗，一半在湖熟 全部安置在龙都 全部安置在湖熟 全部安置在周里 30%在土桥、70%在淳化 全部安置在淳化 全部安置在马铺 全部安置在铜山 全部安置在陆郎 全部安置在谷里 江宁街道 花塘荷花片区 谷里街道 石坝向阳片区
? 工程区总体情况
位于城乡统筹规划划定的非建设用地控制线范围内，地形相对平坦，通过土地整理，可形成连片规模集中农业用地，用于发展现代农业。
? 划定全区16个工程区总面积为46.55万亩（占全区农用地面积166万亩
的28%）；
? 工程区内人口为14.5万人（占全区农业人口51.5万人的27.8%）； ? 依据国土局提供数据，涉及拆迁农村居民点4.52万亩，约占全区农村居
民点用地18.43万亩的25%。
? 安置区总体情况
位于城乡统筹规划确定的新城或新市镇规划范围内，有利于配套完善的道路交通以及公共、市政设施，提升安置居民的生活条件。
参照166号文的安置方式，全区共需要安置用地1.26万亩。
若采用可控成本方案的安置标准（人均40m），全区共需要安置用地0.72万亩。
表3-2 工程区和安置区基本情况统计表 工程区基本信息 街道名称 横溪街道 汤山街道 人口 （人） 13371 28094 户数 土地总面积 耕地面积 居民点面积 （户） （亩） （亩） （亩） 4544 10939 52200 105223.1 24923 44304.6 3629 9257 安置区规模 安置用地 （亩） 1054 2692 2
湖熟街道 秣陵街道 淳化街道 禄口街道 江宁街道 谷里街道 35069 2700 30958 16401 12198 5881 11699 900 8961 6805 3812 2068 49728 102667 6831 103203 43310 37049 15000 465482 62930 3943 59134 34648 24849 12000 266732 8886 758 8592 5212 7000 1864 45197 2879 218 2629 1313 1386 470 12642 8个街道汇总 144672 4 用地增减与资金测算
工程区规模与范围确定 拆迁与土地开发整理方案 房屋拆迁 房屋拆迁成本 土地整理新增耕地 土地复垦整理费用 复建房征地费用 拆迁与安置方案 安置面积置换指标 复建房建设费用 农民生活保障费用 4.1 用地增减测算
城乡建设用地增减平衡 成本测算 用地增减涉及村庄复垦面积、农用地整理面积、安置用地以及置换指标等内容。村庄复垦面积即农村建设用地减少部分；置换指标即城镇建设用地增加部分；新增耕地由村庄复垦和农用地整理两部分组成。农用地整理面积按照占耕地面积的5%经验值计算。
由于存在166号文方案和可控成本方案两个方案的安置标准不同，故安置用
地和相应的置换指标亦不同，具体见表4-1。
表4-1 全区用地指标测算（单位：亩） 名称 166号文方案 可控成本方案 耕地指标 新增耕地面积 60468 60468 45197 45197 建设用地指标 农村居民点面积 安置用地 12642 7233 置换指标 32555 37964 注：（1）以区国土分局203数据为准。
（2）征地拆迁166号文方案的安置方式：按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100
平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%。
（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。
（4）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。
实施万顷良田建设工程，按照166号文方案全区合计可以置换建设用地指标为3.26万亩；按照可控成本方案全区合计可以置换建设用地指标3.8万亩。 4.2 成本收益测算
成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益。
（1）166号文方案成本收益测算
166号文方案拆迁补偿安置与复垦费用涉及房屋拆迁成本、装修及附属、搬家过渡及奖励、安置征地、村庄复垦、农用地复垦、安置房建设和农民生活保障八项内容。各个项目具体算法见表4-2。
表4-2：166号文方案成本测算方法 房屋拆迁成本 装修及附属 搬家过渡 及奖励 安置征地 农用村庄地复复垦 垦 农民生活保障费用 农民生活保障费用（每人一次性5万元 安置房建设 主房85%（补偿价各街道标准不同），辅房15%（补偿价200元/m2） 户均3.5万 安置搬家费、过用每亩渡费按建筑地6800面积每平米每元 （3+18）元 亩15万 每亩1500元 安置区建设成本按2050元/平米计，由于采用以房补房的安置模式，安置区建设成本扣减房屋补偿，如五级区，房屋补偿费用为1260，则采用（2050-1260）*安置用地面积*容积率