图4-1 横溪街道布局方案图
（3）用地增减有资金收益测算
由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-2。
表5-2 横溪街道用地指标测算（单位：亩） 耕地指标 方案名称 街道名称 建设用地指标 新增耕地面积 农村居民点面积 安置用地 置换指标 4875 4875 3629 3629 1054 669 2575 2960 166号文方案 横溪街道 可控成本方案 横溪街道 注：（1）以区国土分局203数据为准。
（2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面
积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%）
（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。
（2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。
实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，横溪街道可以置换建设用地指
标为2575亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为2960亩。
成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-3。
表5-3：横溪街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元） 村庄复垦方案房屋拆和农用地安置成名称 迁成本 整理费用 本 166号文方案 可控成本方案 农民生活保障费用 成本合计 每亩置换指标成本 土地出资金平让收益 衡 76231 2655 108567 66855 99（含农民生活254308 保障） 48（含新140623 农保） 189513 -64795 75429 2655 60249 2290 217884 77262 （4）小结
若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2575亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约99万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在99万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。
若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2960亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出385亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约48万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在41万元以上即可，同时也实现了资金平衡。
5.2 汤山街道布局方案
汤山街道地处江宁区东北端，《江宁区城乡统筹规划（纲要）》将汤山确定为新城，为汤山发展揭开了新篇章。江宁区委区政府选取汤山作为万顷良田建设工程的试点街道，为汤山新城产业集中、人员集聚，促进农业规模化、集约化发展，提供土地保障。
（1）工程区基本信息
以汤山街道土地利用现状分析为基础，根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》对工程区选址的要求，同时考虑汤山新城概念规划和土地利用规划的发展设想，在汤山街道选取上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区实施万顷良田建设工程。四个工程区基本信息见下表4-1，其中上峰片区作为启动区。
表5-4 汤山街道万顷良田工程区统计表
工程区 上峰片区 孟塘片区 龙尚片区 孟墓片区 合计 人口 10858 7674 4133 5429 28094 户数 4108 3043 1536 2252 10939 土地总面积 30301.9 34552.3 27050.5 13318.4 105223.1 耕地面积 17685.9 15266.6 5794.1 5558 44304.6 居民点面积 3405 2717 1140.3 1994.3 9256.6 注：已包括安置区涉及拆迁村庄人口和用地
（2）布局方案
图4-2 汤山街道布局方案图
根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的要求，对工程区内农村居
民点进行整体搬迁，在汤山街道对上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区内的农村居民点全部拆迁，将农民安置在城镇集中居住。考虑实施的可操作性，遵照就近安置的原则，将上峰片区和孟墓片区的农村居民搬迁安置在上峰安置区（位于城乡统筹规划的汤山新城）；孟塘片区的搬迁安置在孟塘安置区；龙尚片区的搬迁安置在龙尚安置区。具体布局方案见下图4-1，整个汤山街道包括四个工程区（上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区）和三个安置区（上峰安置区、孟塘安置区、龙尚安置区）。
（3）用地增减有资金收益测算
由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-5。
表5-5 汤山街道用地指标测算（单位：亩） 耕地指标 方案名称 街道名称 建设用地指标 新增耕地面积 农村居民点面积 安置用地 置换指标 11946 11946 9257 9257 2692 1405 6564 7852 166号文方案 汤山街道 可控成本方案 汤山街道 注：（1）以区国土分局203数据为准。
（2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面
积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%）
（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。
（2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。
实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，汤山街道可以置换建设用地指标为6564亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为7852亩。
成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-6。
表5-6：汤山街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元） 村庄复垦方案房屋拆和农用地安置成名称 迁成本 整理费用 本 166号文方案 239658 可控179565 农民生活保障费用 成本合计 每亩置换指标成本 土地出资金平让收益 衡 91（含农民生活保6627 210523 140470 597278 障） 6627 126591 4248 317030 483155 -114123 40（含新农保） 577905 260875 成本方案
（4）小结
若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，汤山街道置换腾出建设用地空间6564亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约91万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在91万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。
若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间7852亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出1288亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约40万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在40万元以上即可，同时也实现了资金平衡。
6 非试点街道万顷良田工程规划方案
6.1 湖熟街道
（1）街道概况
湖熟街道土地广阔有145平方公里，自然资源较为丰富。土地类型多样，有平原、丘陵、岗地等。其中，平原有110平方公里，占80%以上，是江宁最大的平原圩区，适于农耕。岗地约22平方公里，占地15%以上，可供建设。在地势上北高南低，东南季风可长驱直入。岗地和丘陵分布着部分森林，加上贴近街道部青龙山人居森林和河流两岸的防护林带，林地总面积可达2平方公里，山林景观和富含氧气也是一大资源。总之，湖熟的自然资源十分有利于农业、建设、居住和水乡旅游业的发展。
湖熟街道人文底蕴深厚。4000年的湖熟文化留下了五个台型遗址，为市级文物保护单位；杨柳村古民居群为省级文物保护单位；还有9处区级文物保护单位以及列入省级非物质文化遗产保护名单的板鸭制作技术。湖熟立街道有两千年的历史，历史上有梁台映月、太湖秋雁、香林晚钟、赤峰晴雪、秦淮渔笛、秦淮古