城 市 之 恋 睢县金大Ⅱ·义乌商贸城项目
营销策略提报
2009年7月
城市之恋 睢县金大Ⅱ·义乌商贸城营销策略提报
第一部分：项目概述
项目基本面 既有优劣势分析
项目基本面
【地理位置】项目位于睢县县城中心，处于中心大街两侧、睢州大道以北的十字路口
【人文位置】项目位于睢县县城现有可开发地块的黄金地段，周边各项生活配套齐全，未来商业氛围浓厚 【项目组成】项目由底部二层商业和上部一栋小高层、七栋多层组成（耀发广场底下二层为独立自营商铺）【基本数据】 项目 数据（东地块） 数据（西地块） 总用地面积 5424 平米 10874平米 建筑占地面积 2612平米 6601平米 总建筑面积 13725平米 22653平米 居住面积 10118平米 8669平米 商业面积 3606平米 13984平米 建筑密度 48.16％ 60.7％ 容积率 2.53 2.08 备注：地下室建筑面积未计入容积率
贰
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既有优劣势分析
优势和劣势同样明显
[优势项] 绝版旺地 ①睢县城市中心黄金旺地 ②金大一期口碑优势，客户感情深厚 ③睢县新十字商圈，商业氛围浓厚 ④周边配套良好，生活方便 [劣势项] ① 项目商业体量较大，去化难度较大，且后续经营难度大 ② 小高层产品接受度低，竞争力不够 ③ 项目本身配套不具备优势 [行销提示]价值支撑体系需要重构
本案“优势地段”与“产品接受度低，配套不具备优势”的矛盾组合，容易造成叫好不叫座。
为了迅速去化，应该从房市深层次驱动力研判出发，提炼出核心卖点，并进行附加值层面的价值支撑体系重构
叁
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第二部分 市场研判
市场感知 市场研判 市场问题与机会 肆
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市场感知
随着宏观调控效果的逐步体现，房市冷暖感同身受，风云变迁提炼如下：
[大势变了] 大城市房价由于过山车，宏观舆论环境变了，本地房价涨的超 大势变了 项目多了 销售慢了 价格涨了 需求不旺 [调研显示] 2008各盘推出房源销售率基本在50％左右， 2009年上半年大部分项目的销售表现更差
出承受范围了?? 于是，持币观望的人多了 [项目多了] 从2008年1、2个项目唱主角，到2009年5、6个项目抢市场，竞争变得层次多且复杂了 [价格涨了] 2008年各盘价格一路上涨，开一次盘价格涨50-100元，只要不是太偏，均价都已过1400元了 [需求不旺] 由于政府拆迁力度很小，城市建设缓慢，也降低了拆迁带来的刚性需求，拆迁+投机的房市内部驱动力消失了 伍