（三）、预售回笼 万元
十三、社会效益
（一）、可以改善目前X市中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。
（二）、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。
（三）、X南新澳洲花园项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。
（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升X市中心城区的房地产项目档次，打造X市标志性旅游度假的公寓典范。
（五）、有利于促进X房地产市场消费的多元化发展。 （六）、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。 （七）、带动X及其他周边地区相关产业的发展。 （八）、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。
第二节可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
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第二章 项目背景
第一节 项目承建单位简介
项目开发商为XX房地产开发有限公司
XX房地产投资有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。X钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产
开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。
公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。
第二节 建设项目的有利条件
一、气候条件
X环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5℃，夏季平均气温为28℃，冬季平均气温为20℃，极端最高气温35.7℃，极端最低气温5.1℃；年平均降雨量1263mm，5-10月为雨季，其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。X地区相对湿度
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79%，年蒸发量195007mm，属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时。X市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。
X市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在X临
海侧，3-10月之东北季风时海流为西南方向，而5-8月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过21℃。
二、生态条件
1、X的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方达到25米；海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。X众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、X湾、亚龙湾与X市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为X市标志的鹿回头雕像映入眼帘。
2、X三面环山，绵延起伏，层次分明；山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望，群山如绿色屏障，辉映出X的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。
3、X是首批中国优秀旅游城市。近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外；按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品；以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下；梦幻
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般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。
4、X全市森林覆盖率达63%，城市建成区绿地覆盖率达44.3%，人均公共绿地面积达18.3平方米；其海洋负氧离子超过8,000个单位；城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”，“后花园”，“大氧吧”，自然资源得天独厚，无与伦比。
三、交通条件
1.本项目距X凤凰国际机场25公里。X凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京9条国际航线。
2.X往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达。
3.市内交通主要有公交车和出租车。X的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表10元就可以到达中心城区的任何地方。X市内主要有2路、4路及往亚龙湾方向的三条公交线路。上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。据了解，X市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。本项目紧邻的迎宾大道是公交体系的核心位臵，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。
4．本项目右侧正在新建旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。
第三节 项目建设的必要性
X地处海南岛最南端，集山海河自然美景于一体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神
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州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的一颗明珠，有“东方夏威夷”之称。优美的自然环境使X成为最适合人类居住的城市，他是集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城，更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示，X市森林覆盖率为64%，城市地区绿地覆盖率为44.3%，人均公共绿地面积18.3平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧的美誉。
X天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，一年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下的“世外桃源”，凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量，X荣获“全国生态示范区”、园林城市、中国优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国人居环境奖等称号。
X以其美丽，被越来越来越多的国内外新老朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来X旅游的许多世界各地的朋友，被X的阳光、海水、空气、绿色所吸引，他们在这里购买了自己的第二居所，把X购房臵业作为生活中的一件大事、乐事。据上海《文汇报》近期评选的“中国最受上海人欢迎的臵业城市”中，X位居榜首。
近年来，X市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境：投资约2.5亿元，使长达17.8公里的X湾得以建成,沿X湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收；投资约2.2亿元进行”两河三岸”景观建设，包括X东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程；整治工程成效显著,X的”山、海、河、城“相互
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