二类客户（无奈型）：想要高层风景，但又在乎价格。该类客户会选7层以下或视野景观相对差一点的户型。
从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力。
（二）产品定位（市场定量调查分析）
调查时间：2010.5.10—2010.8.15
调查地点：X市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。
调查方式：同类问卷抽样调查 实际发放问卷：1000份 回收有效问卷：968份 基本市场参数如下： 1．接受调查的常住人口比例
2．潜在客户购房原因
3．大众了解楼盘信息的渠道
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电视报纸广播户外27 5%
5．购房人群对车库的需求
10(%没有购买计划和房一起购买先买房后买车库62%
6．潜在客户的职业分布
7．购买高层中、小户型房产的主要动机
8．潜在购房者认为合理的价位
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9．潜在购房者理想的套面积
10．潜在购房者理想的户型：
11．购房时主要听取谁的意见
自己决定39%家人42%购房时的主要意见人专业人士的推荐13%朋友亲戚6%家人朋友亲戚专业人士的推荐自己决定
市场调查结果分析
1、临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼
盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖点。
2、本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求
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心理。
3、据本次调查，潜在客户中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的购房心理。
4、通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地区是本项目的主要目标客户群。
5、物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.40—1.80元左右，占总调查人数的八成。
结合市调市场需求和项目特征，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。引领X旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。
第四节 项目规划
本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现21世纪居住建筑人性化的原则。
一、总体布局
在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。以四个建筑单元为核心，采取错位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。每个单元由一栋15—25层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接而成。
二、建筑风格
顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了夏威夷风格的建筑形式。
在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和
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线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统一。
小区轮廓设计上，15—25层住宅错落有致，摆布有序，四个单元屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。
小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。
小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空间交错穿插，一气呵成，园林、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。
三、户型结构
本项目户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以40—70平米一房，77—93平米的两房二厅为主，其户型、套数比例如下：
户型 三室一厅 二室一厅 一室一厅 一室 面积 100㎡ 93㎡ 45㎡ 40㎡ 套数 比例 % % % %
第五节 项目周边市场环境分析
本项目周边北面有南新招待所,项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临X市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发住宅、服务式公寓，是非常
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