双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%；
三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%。备注：三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。
1）、本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部
分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方米；
（2）、本项目总建筑面积：约672545平方米； （3）、本项目总投资费用：约12亿元；
（5）、可销售面积部分单位成本：3326元/平方米。 3．5．2 平均售价制定建议：
①70%毛利润：实收售价=单位成本×（1+70%）=5653元/M2； ②80%毛利润：实收售价=单位成本×（1+80%）=5986元/M2； ③90%毛利润：实收售价=单位成本×（1+90%）=6319元/M2。 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合X市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：
第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高（70%+80%）/2，即75%：
销售平均价格为：5820元/M2；
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第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：
销售平均价格约为：5986元/M2；
第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高90%：
销售平均实收价格约为：6319元/M2。
各个阶段价格策略组合，最终要实现6041元/M2的销售价格。 备注：
1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。
2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。
3、价格分布
不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格上的调整。
3、6 入市姿态及推广时机定位
房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，
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要结合项目自身特点。
从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是： ● 主体工程已基本完成 ● 配套设施已全部到位
● 外部环境与内部配套已衔接到位 ● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 ● 物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定 ● 有关的手续及销售文件已全部准备就绪 但针对该项目的特点：
● 自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；
● 施工周期短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；
● 以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持；
● 项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；
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综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段： ● 项目的建筑整体形象已经达到正负零 ● 物业管理模式、服务配套、收费标准已确定
● 销售方式及销售价格已经确定
3、7 销售方式定位
销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是：
● 进行小区的产权销售，然后委物业公司托对物业进行日常经营管理
● 以零散发售为主
● 采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式 ● 采用组合式付款方式 3、8 物业管理定位
3、8、1 本项目经营管理模式
本项目将采用服务式公寓式模式进行日常的经营和管理，物业管理公司在本项目业主的物业闲臵期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲臵物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富物业
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管理经验的物业管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择物业管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。 3、8、2 物业管理公司
物业管理公司按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进行服务式公寓标准化经营（管理），并保证业主的物业在有良好经营（管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。
3、8、3 运作机制
物业经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报小区的经营（管理）状况，并接受业主委员会的书面预约，小区业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。
3、8、4 业主委托经营管理方式 专 有 名 词 定 义
一、 南新澳洲花园：南新澳洲花园位于在X南新农场生活区、南新招待所北面，建设内容包括高层住宅，服务式公寓及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施
二、 营业收入：南新澳洲花园通过经营服务式公寓、产权小区住宅所产生的收入,不包括商场、会务、餐厅、酒水、康乐、洗衣、电话、电报和电传等其它项目的收入，不包括服务费收入以及小区设备、
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