交融，热带滨海城市的景观开始形成。
随着X西线铁路的建成，X直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善，X将吸引更多的人来投资臵业。
但是X市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目，为适应大的市场潮流，许多项目在硬件方面，从根本上限制高品质产品的发展，从多次调查结果表明，目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品，不管是项目的总体定位，还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现“高不成，低不就”的尴尬局面。
XX房地产投资有限公司兴建的X南新澳洲花园小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计、建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务，充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。
第三章 项目本身及市场情况分析
第一节 中国房地产发展状况
中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。
（一）、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。
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（二）、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假和消费三重功能的产品。
（三）、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。
第二节 X房地产市场环境分析
一、房地产业发展势头良好
目前X市房地产业总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升。2000年以来X市的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。2010年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34 万平方米，和去年同期相比增长76 %。其中商品住房37.05万平方米, 3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48 %；其中商品住房24.66万平方米, 2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格 9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，
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商业用房8037元/ 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元/ 平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额 23.71亿元，和去年同期相比增长94%。
1、土地供应价格情况：
X土地市场价格逐年升高，以X市中心城区为例，2003年-2004年内地价60=100万元／亩，2005-2006年土地价格攀升到100-200万元／亩，2007年10月月川新区临河12亩土地拍卖到432万元/亩，2008年2月，X湾海坡开发区的一宗69.52亩的土地，拍出每亩762万元的高价，每平米价格达11,429元。X城市发展土地告急，一路攀升， 政府开始提前启用海棠湾、红塘湾的城市发展储备用地。
2、X商品房市场主要在岛外
X市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2006年，岛外市场占总销售套数的90.33%，面积占89.11%，。除了西藏自治区以外，全国其它省区(包括港、澳、台）都有人在X市购买住房，国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等17个国家人士也有在X市购房的，国外购房比例占3％。
3、商品房销售价格稳中有升：
2003年，以一批具有一定规模的海景住宅小区进入市场为标志，X市房地产发展进入较快增长阶段，商品房销售价格有较大幅度的提高。据统计，2010年第一季度X市商品房平均价格是9317元／平方米。其中海景房的平均价格是13000元／平方米（毛胚）以上。根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。
（二）宏观调控新政对X房地产影响情况分析
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2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。这些政策主要是针对上海、广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对X中心城区的高层度假地产项目不会造成太大的价格的影响：
1、X的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。
2、X旅游度假房地产以X热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。
3、X旅游度假地产在国外也有强劲的需求。X在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在X臵业每年前来旅游度假，其他时间将购臵的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别X市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。
（三）2010年初X市房地产市场发展的情况。
2009年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34 万平方米，和去年同期相比增长76 %。其中商品住房37.05万平方米, 3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48 %；其中商品住房24.66万平方米, 2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78
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万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格 9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/ 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元/ 平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额 23.71亿元，和去年同期相比增长94%。
第三节 项目定位
面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。
南新澳洲花园小区是目前X迎宾大道第一个高层中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。
（一）目标市场定位
1、主要的客户群体：
职业范畴：国内外私营企业主、大公司职员、以及国内有条件老人易地养老的对象等等。
心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活。
主要为投资型和度假需求型客户。 消费者分类：
在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户： 一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。该类客户会选择7—12层有好视野的户型。
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