珍贵非常稀缺的一块宝地。加上在建的本项目，该地段正逐渐成为X新生的旅游度假区域之一。 （一）、周边住宅小区分布情况
本项目附近有X市体育广场、学校、工商、农业、建设银行分行、 中国邮政、等生活配套设施。
（二）、竞争楼盘价格情况
南新澳洲花园于 年 月 号开盘，高层均价在 元，起价 元，最高价为 元。每层加价 元。目前，销售已达 %。
X蓝月湾海景酒店公寓2006年5月6日开盘报价最低为19.8万/套，最高为29.8万/套。现每套均价为40万左右。目前，销售已基本完毕。
第六节 本项目利弊分析（SWOT分析法） 一、优势分析
（一）发展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验和企业知名度。
（二）南新澳洲花园独占山景资源，高层小户型将为住户带来良好的视野和风景。
（三）本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位，对目标消费者具有吸引力。
（四）本项目规模适中，具有规模、景观、位臵、交通的综合性特征，可以获取“综合领先效应”。
（五）高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面海而视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。
（六）本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具有紧凑、实用、合理、雅致的优点。
22
（七）本区域没有厂房和企业，污染源少、环境相对安静。 （八）项目所在地负氧离子高达11000个单位（北京天安门处150个单位），适合于居住与度假。是老年人生活的天堂。
二、劣势分析
（一）本项目位于X东部的荔枝沟镇，虽然项目独立封闭管理，与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次欠高。但随着X市城市品味的逐步提升，地段档次将会逐步提高。
（二）周边大配套正在完善。住宅景观的不均等。楼层和朝向的不同，景观落差的感觉似有存在。
（三）目前，项目位于城区主干道旁，周边稍有一点噪音影响。待小区及荔枝沟镇整体绿化完善后，环境效果将会更进一步优化。
三、风险分析
（一）由于本项目是迎宾大道的首个高层中、小户型房地产项目,对目标市场不熟悉,没经验可以借鉴。能否起到“羊群”效应，既要看市场需求，又要看X荔枝沟整体效应的发挥。
（二）来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。地域性和集群性销售可争取主动。
（三）高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大、但物业管理费用略偏高。因为业主享受了较好的物业服务。
（四）本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于市政府准备加快净化工程，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。消费档次将大幅提升。
四、机会分析
（一）X市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目可借势而行，减少本项目的告知成本。
23
（二）旅游产业已成为X市的支柱产业，每年大量的游客进入X度假休闲，为本项目市场提供更多机会。
（三）本地区可供开发的土地已经不多，周边地区2004年以前开发的楼盘，现在价格已经是当初销售价格的1.5—3倍。
（四）目前X市房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，尤其是临海一线基本上无楼可售。
（五）南新澳洲花园建设将改变X城市发展现状，区域性交通地理优势在促进迎宾大道新的旅游景观区形成的同时，对在X的旅游度假的观念亦会改变，项目市场角度视线可以更广。
（六）连带本项目，周边已有3个上规模的高档旅游住宅小区，加之紧荔枝沟镇，这对本项目的商铺来说，具有良好的市场经营前景。
第四章 项目方案
第一节 场地选址
一、场地选择
1、地理位臵：
本项目坐北朝南，建设用地南临荔枝沟路；西临X市火车站；北靠群山，地块方正规则，视野开阔，观山遥海效果极佳，是建设高档生活小区的理想用地。项目住宅以高层为主、并推出适量的商业用房来填补该地区高尚商业物业的空白。
2、交通条件：
本项目位于荔枝沟路，距X凤凰国际机场15公里，X往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达；X市内主要有2路、4路两条线路的公交车均经过项目所在地，项目右侧为正在新建的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。
24
第二节 项目设计内容与规模
一、设计依据
（一）、委托方提供的各项原始资料及有关数据； （二）、三发改（2010字第21号；
（三）、X市建设工程规划三规委办为[2009]36号； （四）、X市国土环境资源局文件；
（五）、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；
（六）、海南省统计局相关数据资料； （七）、X房地产协会统计的相关数据；
（八）、《海南省建筑安装装饰工程概预算定额》。
二、建筑设计 （一）、单体设计
1、户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风、采光及遮阳设计，即满足居住舒适要求，也符合市场需求。
2、注重户型的景观设计，卧室及客厅均有大面积飘窗，视野开阔，小区美景尽现眼中。
（二）、造型与色彩
1、建筑体型设计上突出热带建筑风格，以轻巧的阳台，必要的遮阳构件形成造型特色，适应海南的地域及气候特征。
2、立面造型手法统一，采用大面积飘窗及落地窗，出挑宽大阳台，体现热带建筑风格。利用窗和阳台的形态变化，产生立面装饰效果。
3、建筑外墙饰面材料采用本地火山石、墙砖与外墙涂料结合。建筑立面做三段划分，底层基座为深色火山石面砖，中间为砖红色墙砖，中间为砖红色墙砖，上部为浅色涂料，阳台及挑板为浅色涂料。玻璃用
25
浅绿色透明玻璃，整个建筑格调高雅，别致、具有地域特色。
三、项目设计的主要指标：
建筑整体由两期组成：：本项目多层住宅部分销售面积约204045
平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方 本项目总建筑面积：约672545平方米；
容积率≤2.496，绿化率≥40%，建筑密度≤21.57%，建筑高度≤80米。
功能分类及户型设臵定位 1 功能分类
本项目总建筑面积约67.25万平方米，其中：
商业部分零销1万平方米，服务式公寓建筑占地面积3320平方米，建筑面积3500平方米，多层住宅建筑占地面积29435平方米，建筑面积204045平方米；高层住宅建筑占地面积17430平方米，建筑面积453180平方米；公用设施部分包括为207268平方米，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分： 平方米占总建筑面积的23%，包括：办公室、停车场、仓库等。
3、4、3、2 户型设臵
建议设臵三种销售户型： 单间、双套间、三套间。
单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。面积在51--80平方米，235间，占53。7%
26