场地的使用费、租赁费等收入。
三、 经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。
四、 可分配收益：小区营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。
五、 会计年度：第一个会计年度，从当年服务式公寓经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从 1月 1日起至当年的12月31日止为一会计年度。
六、 免费入住权：指业主委托物业管理公司经营（管理）期间，由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。
第三章 管理范围
管理公司的管理范围是乙方所拥有的南新澳洲花园。
第四章 管理期限、义务和权力
一、 管理期限 小区委托管理期限为30年。
每一经营管理方式委托时段为3年，以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间，（第一委托时段为前四个会计年度）双方不得中途终止合同。第一委托时段后，乙方可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。 二、 收益分配期限
以小区公寓正式对外营业时间为计算收益的起始时间，到年终分配一次。以后每年分配一次。 三、乙方的权利和义务 权利
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1．乙方选择第 种方式------------型。 （详见《合同附件》）
2．
业主在委托期间有权转让自有客房，但必须以本协议和
《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。在委托期间，如管理公司更换，也必须以本协议和《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。 义务： 1、
业主应支持管理公司管理南新澳洲花园，遵守甲方制定的
各项安全文明制度； 2、
业主应在收到发展商交付的公寓后七日内与管理公司办
理交接手续。 3、
业主自用期间，不得改变房屋结构和外观，不能乱搭建临
时设施，不要拿走室内的设施物品； 4、
不得私自经营客房。
四、管理公司的权利和义务
权利：
1、 甲方在管理期限内将作为南新澳洲花园唯一的独立经营者和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。
2、 聘用经验丰富的物业管理人员，组织务实高效的管理机构，采取正确的经营决策和手段，保证小区经营的最高效益。
义务：
1、 甲方应把南新澳洲花园管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的小区。
2、 甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；（仅对委托经营的业主）
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3、 向乙方通报重大经营决策和重大事件； 4、 甲方应如期向乙方支付应得经营收益；
5、 在整个经营期内，甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策，励精图治，合法经营，努力提高竞争力。
第五章 服务式公寓经营收入、管理成本与收益分配
一、客房经营收入
开房率=服务式公寓年实际出租总房间数÷（自然营业天数×可出租房间数）×100%；
年平均房价=服务式公寓经营收入÷年实际出租总房间数； 服务式公寓客房经营收入=年入住率×年平均房价×可出租房间数×年自然营业天数。
二、经营管理成本（参考）
经营管理成本包括“
1、营业费用 % 2、营业税金及附加 6% 3、管理费用 % 4、管理佣金 5% 5、维修及装修、装饰、家具更新基金 6% 6．保险费用 % 7．房产税 %
总成本 60%
三、收益分配
详见《业主须知》。 四、收益支付办法
在每一会计年度终了的 天内进行结算。结算后于 天内汇入
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乙方指定的银行账户。
第六章 合同的修改、变更及解除
本合同及其附件的修改和变更必须经过双方协商并签署书面协议方能生效。
本合同及《合同附件》具有同等法律效力。
由于地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同无法履行，经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理。
本合同发生下列情况之一时，双方可解除合同： 1、 2、 3、
合同规定的期限届满；
由于不可抗力原因致使合同无法履行；
因一方不履行合同，或严重违反合同规定，造成他方无法
达到本合同的目的时； 4、
乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷，致使
其所有的财产被查封、拍卖等而影响经营时； 5、
因业主的违法、违规行为对酒店或其它业户造成损害或财
产损失时，应依法赔偿相应损失。
目录 1． 2． 3． 4． 5． 6．
产权运作方式 基本运行管理 业主入住管理
客房委托经营管理模式 委托经营管理收入分配方案 业主客房业权变更有关规定
一、产权运作方式
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1. 经营管理公司
a. 南新澳洲花园由物业经营管理公司经营管理。
2.运作机制
a.物业经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经营管理。
b.物业经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报小区的经营情况。
C物业经营管理公司可接受业主委托独立的注册会计师或会计事务所审计客房经营收入的要求，但必须书面提出并预约（仅限每年的3月份）。费用由业主自行负担。
d.每个会计年度物业管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计，并在业主内部公布审计报告。业主按照审计报告所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报。
e.物业经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议。
3.日常物业管理
a.服务式公寓的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业； b. 服务式公寓各项设施、设备的日常维护、维修及其改造； c. 服务式公寓的宣传广告及公关促销活动； d. 服务式公寓人力资源管理； e. 服务式公寓的安全防护； f.培训、服务水准提升。
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