强调房地产调控不放松。4月中旬,国务院派出8个督察组,对北京、上海等16
个省份开展为期20日左右的房市调控政策落实情况专项督察。这意味着中央政
府对房地产的关注程度己经远远超过以往,相对应的货币政策和财政政策将在今
后继续微调,其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。从以
上事实可以看出,房地产业一直以来都受到政策制定者的重要关注。因此,研宄
房地产价格波动的主题具有现实意义。
在党的十七大以及2010年的政府工作报告中都强调了,扩大国内需对经济
增长具有显著的拉动作用,因此要积极扩大内需(特别是消费需求),而扩大居
民消费是扩大国内需求的重点。这些事实说明,要实现中国经济在未来较长一段
时间内的平稳发展,就要补强消费这个三驾马车中的短板。消费不足己经成为困
扰我国经济长期发展的重要因素之一。根据国家统计局数据,近10年我国消费 2 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
率持续下降:2000我国居民最终消费率为61.1%,经历了 2001的59.8%、2002
年的58.2°/^、2005年的55.5%,到2004年,最终消费率仅为53.9%,2005年为
52.1%,2010年仅为47.4%。根据一般国际经验,人均国内生产总值(GDP)接
近一千美兀左右时,居民消费率一般为615\杨玉娟,2007)。但是2003年中
国人均GDP略超过一千美元时,居民消费率仅为55.5%,比国际平均水平低了
6个百分点,20(^5年我国人均国内生产总值(按照美元汇率6.2887)已达2233
美元,居民最终消费率却比上年下降了 1.8个百分点。2010年我国人均国内生产
总值4769美元,居民消费率比05年下降了 4.7个百分点。在消费率走低的同时,
另一个现象值得引起注意一一我国储蓄率大体维持在38%-47%之间,存款绝对
数额在不断增加。当前我国经济纷繁复杂,居民最终消费率持续走低、房价的持
续上涨,这些现象亟待得到理论上的解释,这些事实促使我们思考房地产价格波
动对居民消费的多重影响。
在房价持续波动、消费明显不足的经济大背景之下,房地产价格波动与消费
变化之间的关系越来越受到关注。据央行2010年第三季度对全国50个大中城市
储户进行的专项调查显示,居民普遍认为当前房屋价格处于偏高的水平,而且过
高的房屋价格已对居民的生活质量已经产生了严重的影响。近几年来,经济研究
者和货币政策制定者也越来越关注房价波动与消费变化之间的关系,这种关注起
源于过去十年里房价波动对国民经济产生的重大影响。资产价格波动与居民消费
性支出的变动之间的关系己成为国民政策研宄的重点之一。随着房地产投资居民
人数的急剧增加,房地产作为居民持有资产中价格波动较为频繁的品种,其资产
价格的波动是否对居民的消费产生影响越来越受理论界和国家相关部门的重视。
房价波动是否影响居民消费性支出及其影响程度,学术界一般存在着几种不同的
观点。一种观点认为,房价波动与居民消费性支出之间存在显著的相关关系,其
对消费支出的影响将会越来越显著,因为房价波动能够反映宏观经济的状况(汤
鹏,2009);相反,另一种观点认为,在一定程度上特定的时间内,房价波动能
够引起居民资产!^富的变动,但在实际生活中对居民消费性支出并没有显著的影
响,因此得出房地产价格的财富效应并未显现的结论(陆勇,2007)。如何更好
地调控房地产市场使之稳定快速发展而又不影响消费增长和国民经济的发展,是
当前要迫切研究和解决的现实问题。而要解决调控问题,必须要先理顺房价波动
影响消费和经济增长的理论机制和渠道。
综上所述,房地产市场价格波动对消费的影响这一选题有着重要的理论背景
和现实背景。
1.1.2研究意义
房地产资产是我国居民最重要的资产财富,在我国房地产市场价格持续波动、 3 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
住房消费成为社会热点的大背景下,房地产价格波动与消费变化之间的关系越来
越受到经济研宄者和货币政策制定者的关注。本文通过对2000-2010年全国35
个城市的数据按照房价波动水平进行蹄选,构建加入房价波动变量、股票变量的
消费函数实证模型,运用面板数据回归分析来研宄房地产价格上涨与消费之间的
关系,另一方面运用截面数据从房价下降的趋势进行实证研究,分析房价下降对
居民消费的影响,由此分别从2方面为政府制定正确的宏观调控政策提供理论指
导,促进房地产业和我国国民经济健康发展。
本文的研宄意义主要在于:
(1)对房地产价格波动与消费关系进行研宄可以丰富消费理论和资产价格
理论2大学术领域的研究文献。长期以来,理论界与政府部门较为重视消费与资
产价格波动的关系,尤其是股票价格的波动,但房地产市场的财富效应,或者说
房地产价格波动对居民消费的影响,却一直被忽视。就国内目前的研宄状况而言,
关于房地产业与消费关系的研究也处于较浅的层次,而国外相对更为成熟。因此,
尝试研宄房价波动对消费的影响对国内学者作作更深入的研宄提供了一定的借
鉴作用。
(2)从房价波动与消费的内在联系的角度来探讨房地产市场和内需的调控,
是一条新的思路,为政府出台有针对性的宏观调控政策提供参考依据,为促进社
会和谐发展提供理论指导与实证支持。我国房地产市场已持续繁荣多年,房价年
年调控却一直走高,效果不理想。面对这一持续繁荣的房地产市场,我国居民最
终消费持续走低、储蓄长期居髙不下,如何更好地调控房地产市场使之稳定发展
又不影响消费增长和国民经济的发展,是当前要迫切研宄和解决的现实问题。
1.2研宄内容与技术路线
1.2.1研究内容
本文的研宄内容可分为五部分,分别为绪论、文献回顾、相关理论基础、房
价波动对居民消费影响的实证检验:基于全国35个大中城市的面板数据和截面
数据、结论及政策建议。各章内容分别描述如下:
第一章:绪论。主要介绍论文的选题背景、研宄目的、研究意义、研宄创新
点、研宄方法与技术路线等内容,并对相关概念进行界定,旨在阐述研宄构思和
出发点,为研宄的深入开展做铺垫。
第二章:相关文献综述。在阅读大量文献的基础上,系统梳理房价波动影响
消费的内涵及其争议、房价波动影响消费的机理和渠道、房价波动影响消费的实
证检验方法、房地产市场相关研宄、房地产市场影响消费的研宄、房价和股价波 4 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
动影响消费的比较研宄,为后续的研宄提供理论依据。同时,通过对相关研宄的
分析,借鉴具体的研究方法,帮助完善研宄思路。
第三章:相关理论基础和理论模型构建。在阅读大量文献的基础上,系统梳-
理国内外相关理论基础,预期理论、生命周期理论、持久收入假说等。
第四章:实证研宄,本章主要探讨房价波动与消费支出的关系。通过统计工
具对理论模型进行实证检验,在理论研究基础上进行自变量的选取和计量模型构
建,介绍研宄所用数据的来源与处理方法,并对变量和模型进行解释。
第五章:影响因素分析。通过阅读大量文献,总结出影响房价波动对居民消
费的影响因素及其之间的传导机制,并且初步得到实证。
第六章:结论及政策建议。简短回顾整个研宄过程,归纳和总结全文的主要
结论,分析研究结果的学术价值和实践意义,并讨论本文研宄的局限性,展望未
来研宄可能深入的方向。
1.2.2技术路线
本文采取的研宄技术路线如图1.2所示:
研究主题:
房价波动时居民消黄影响的实证研究一 1 i A