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1、内a及其争说―I 1、房地产市场相关研究‘丨 , 丨文献归纳法
2、机理和渠道2、房地产市场影响消费的研究丨文!^比较法―‘
3、实证检始方法归纳?“ 3、与股价玻动相关比较研究,
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房价波动居民消黄影响的实证分析:平稳性检验‘ 协■整检绘*
1、墓于全国时间序列数据的实证 回归分析
2、墓于城市面板教据的实证^‘ 误差條正+
3、墓于截面教据的买证因果检验—‘ i i
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结论与研究展望—丨
图1.2研究流程图 5 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研宄
1.3研究方法与创新点
1.3.1研究方法
本研宄建立在多学科基础之上,采用定性研宄与定量研宄相结合、规范研宄
与实证研宄相结合的研究方法,具体运用比较分析法、归纳法、多元回归模型等
方法进行研宄。
1.理论分析与实证分析相结合。本文在理论分析的基础上,以实证分析为
重点,立足于理论与实证分析相结合,力求通过系统的统计分析较为全面地揭示
房地产价格与消费之间的内部作用规律和本质特征;
2.定性分析与定量分析结合。在实证研究中,注重定性分析和定量分析相
结合,定量分析为主,定性分析为辅,定量分析方法主要包括回归分析、因果关
系检验、协整分析、模型分析等。
1.3.2创新点
本文的创新点在于:
1、房价波动对消费的影响研宄涉及到住房和消费两大领域,该问题也是解
决我国住房和消费两大难题迫切需要研宄的理论问题。从国内外相关文献来看,
房地产市场价格波动对消费的研宄国外有较为丰富的文献,而国内研宄则相对薄
弱。本文以全国35个城市为数据单位,采用年度数据来研究房地产价格波动对
消费的影响,具有一定的创新性。
2、以往学者一般只采用总体数据或者人均数据来分析房价上涨对居民消费
影响,没有考虑到房价下降对居民消费的影响。笔者推测房价上涨对消费的影响
与房价下降对消费的影响可能不是纯粹的反向的。为此,本文首先以全国35个
城市的人均数据作为变量运用回归模型进行研宄,分析房地产价格与消费之间的
关系,然后根据房价波动上涨或下降趋势进行分组,研宄和比较房价下降对居民
消费的影响,接下来探讨房地产价格波动对消费影响的传导机制与影响因素,实
证更具有科学性和解释能力。
3、现有研宄成果多将股市价格和房地产价格对消费支出的影响作分别的研
究,这样的研究结论是不全面的,因为股票资产和房地产资产都是居民的重要资
产,他们相互影响,相互联系。鉴于此,本文在选择住宅商品房价格作为房地产
市场的代表性指标时,也将股价作为变量加入消费函数。这不仅能丰富和完善以
股票和房地产为代表的资产价格波动与消费支出变动的研’$,而且对于政策制定
者如何制定有效地调控房地产市场但又不影响股票市场的政策,具有一定的现实 6 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
意义。
1.4相关概念的界定
1.4.1财富效应
作为一个动态变化的概念,财富的涵义较为丰富。单一的私人部门比如企业
和家庭,其财富一般可分为金融财富和实物财富(冯浩,2009)。其中,金融财
富主要包括现金、储蓄、股票、债券、基金等以金融资产方式存在的资产。实物
财富主要是指非人力资产,包括土地、存货和机器设备等可以用货币计量价值的
资产。货币是重商主义者的眼中唯一的财富,但是亚当.斯密曾指出实物财富是
财富的本质1 (亚当?斯密,1776)。综上所述,一般家庭财富(Household wealth)
可以定义为家庭所拥有的人力财富、实物财富和金融财富之和。毋庸置疑,作为
一种实物财富,房地产财富(Housing wealth)是家庭财富的重要组成部分。
根据2012金融词典,财富效应2(The Wealth Effect)是指由于资产价格上涨(或
下跌),引起资产持有人财富的增加或减少,进而促进或抑制消费增长,从而通
过影响短期边际消费倾向(Marginal Propensity to Consume,可简记为MPC),产
生促进或抑制经济增长的效应。在现代社会,社会财富构成的不断变化,多元化
资产中其中一种或者几种价格的变动均可能引起财富水平的变化。因此,居民净
资产价值的变动对居民消费需求的影响,统称为现代意义上的财富效应。
股票市场财富效应(刘建江,2005),一般是指由于股价的趋势性上涨(或
下跌),导致股票持有人财富增长(或减少),进而产生扩大(或减少)消费,扩
大(或缩小)短期边际消费倾向,促进(或抑制)经济增长的效应。由此类推,
所谓房地产价格财富效应(余元全,2008&迟晓燕,2010),通常是指由于房地
产价格上涨或下跌,导致房地产所有者财富的增加或减少,其资产组合价值增加
或减少,进而增加或减少消费,影响短期边际消费倾向(Marginal Propensity to
Consume, MPC),促进或抑制经济增长的效应。
1.4.2房地产及房地产价格波动
一般来说,房地产是指建筑物、土地以及固着在建筑物或土地上的不可分离
的部分和附带的各种权益(张存涛,2006)。根据用途分类,房地产一般可以分
为商用房地产和住宅两大类。作为房地产市场的重要组成部分,住宅市场与家庭
1亚当.斯密,】776,《国家康賓的质和原因的研究》
http://hi.http://www.njliaohua.com//iigahternxcbmnod/item/428272al716701258919d3a3
:2012 金道金融词典’ http://wiki.gwglik.com,'item/2674。 7 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研宄
消费的关系更为紧密。房地产具有消费品和投资品的双重属性,即可以满足人们
的生活需要,也可以作为一种投资方式获取收益,在居民持有的实物资产中占有
很大比重。由于本文研究的是居民消费与房产价格变化的关系,而我国居民虽持
有的主要房产形式为居住类房地产,住宅市场与居民消费的关系更为密切。为了
突出分析房价波动对消费的影响,本文的研宄对象是指狭义的房地产市场,即居
民住宅市场,而不涉及商铺和写字楼等房地产市场。而且因为我国的城乡二元经
济结构,农村以宅基地自建房为主,尚无真正意义上的房地产市场,为了突出“城
镇”的地域特征并且在数据口径上相对应,下文中所涉及的房地产均指居民城镇
住宅资产,房地产价格(Housingprice)均指商品住宅价格,有时候用房价代替。
1.4.3消费