从被消费对象来分,总消费(Aggregate consumption)通常可分为非耐用消费
品消费和耐用消费品消费两大类(陈燕武,2008)。非耐用消费品消费一般指消
费者消耗迅速、需要多次购买的产品,典型的非耐用消费品包括饮料、食品、服
装鞋帽、日用品等几大类。那些使用寿命较长的耐用消费品一般可多次使用。由
于购买次数较少,消费者对耐用消费品的购买决策和行为较慎重。家具、家用电
器、汽车等是耐用消费品的典型产品。从消费主体来分,总消费可分为居民消费
(Residential consumption)和非居民消费(主要是政府消费Government
consumption)两大类,而目前的拉动内需主要是要拉动我国居民消费。而人均
消费变量选用城镇居民人均消费支出,因为我国的城乡二元经济结构,农村以宅
基地自建房为主,尚无真正意义上的房地产市场,因此人均消费变量排除农村,
选择城镇居民。
1.4.4收入
从消费理论的演进过程来看,收入(Income)历来都作为一个影响消费的重要
变量参与其中,例如凯恩斯理论中的总量收入(Kenth,1936)、弗里德曼持久收
入假说中的持久性收入(Friedman,1957)、莫迪格莱尼生命周期假说(Modigliani,
1963)、霍尔等人的设置条件的跨时最优配置理论中的人力财富年金价值(Roben
E. Hall, 1978&M.费莱文,1981)。虽然学者们对于收入及其在消费决策中的地
位没有得到统一的看法,但是在变量设计和模型估计中都纳入了不同形式的收入
变量,这些都说明在测算和强调房价对消费的影响时不能忽略至少同样重要的收
入变量。从微观的角度看,收入可以用年平均可支配收入来衡量。从人均的角度
看本文把收入定义为城镇居民人均可支配收入。选取这个变量主要考虑了理论的
可行性和数据的可获得性。
8 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研宄
2.文献回顾
2.1国外研究
2.1.1房价波动影响消费的内涵及其争议
国外学者将房地产价格的波动对消费产生的影响称为房地产市场的财富效
应。从传统意义上讲,财富效应一般是指庇古效应,仅仅解释了物价水平的变动
对货币余额产生的影响所体现出的财富效应。随着财富构成的多元化和财富结构
的变化,这种效应逐渐被应用于分析居民资产价格变动对消费产生的影响。但是
关于房价波动通过财富效应影响消费的机理,学者们并没有得出一致的结论,对
于房地产市场的财富效应也没有明确的定义。
关于房地产价格波动对消费的影响及影响程度的研究,国外起步较早,但是
至今没有得出一致的观点。国外众多研宄证实了房地产市场财富效应的存在。在
日本房地产市场中,住宅价格与储蓄之间存在弱负相关,而且存在一种“绝望的
消费”行为,即许多租房者往往通过购买奢侈品来替代购买住房(Yoshikawa&
Ohtake,1989)。另外,日本学者Yoshikawa等人发现,住宅价格的上涨不仅会
剌激拥有住宅的消费者进行消费,而且缺乏住房的消费者的消费支出也会有较大
幅度的增加。在非日本国家,Skinner(1999)在进行收入动态平行调查数据的分析
时发现房地产财富对消费的影响虽然较小,但是显著性明显。Engelhardt (1996)
则认为房地产市场存在财富效应,且正、负财富效应存在不对称性,即类似于股
票市场的棘轮效应,获得收益的家庭一般不太会改变消费和储蓄行为,但是经历
资本损失的家庭则一定会减少消费。而case(2003)等人却不这样认为,他们通过
‘研究发现房地产财富的增加会刺激消费,但是房地产财富的下降对消费不会产生
任何影响。Campbell和Cocco (2005)则通过对英国微观层面的数据的分析,得
出结论:房地产财富效应会因收入不同而有所差异,相对而言,家庭富裕的房地
产财富效应会较大。N.KundanKishor(2007)运用美国数据建立了长期均衡模型来
估计房地产的财富效应,他认为,因为房地产价格上涨周期较长,所以房地产价
格的上涨可以长期拉动消费的增长。
然而,部分学者却提出房地产财富效应极少或不存在的观点。Eliott(1980)
早期关于消费支出、金融财富和非金融财富的研宄表明,非金融财富对消费并没
有影响。Sheiner(1995)则提出从整个社会角度来说房地产市场的财富效应并不存
在,因为房价的上涨会导致年轻的租房者为未来购房准备而减少当前消费,现有
的住房者因房价上涨所增加的消费极有可能被租赁者增加的消费所抵消。
Levin(1998)通过对退休历史调查数据的进行实证分析,得出房地产对消费没有影 9 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
响的结论。Tracy、Schneidcr和Chan(1999)认为房价波动带来的财富效应可能远
比不上股市波动带来的财富效应,因为对于有更换住宅倾向的家庭可能增加现期
消费,但是对于长期居住者而言,购买住房所产生的替代效应会抵消房价上涨带
来的正财富效应。Sock-Yong Phang(2004)通过对新加坡的数据进行分析,得出结
论:房产价格和财富的增长对总体消费不存在显著的正效应,因为新加坡家庭不
存在通过抵押房产获得贷款以提前消费财富的现象。Attanasio (2009)利用英国
家庭指出调查组1978-2001年的数据研宄证明房地产财富随着年龄的增长而有所
增加,因此住宅价格可以解释预期收入的增加,但是却无法解释消费支出。
2.1.2房价波动影响消费的机理和渠道
作为房价波动影响居民消费的基本原理,消费函数理论己经拥有很长的发展
历史。早到1957年,弗里德曼提出了持久收入假说(Permanent Income Hypothesis,
简记为Pffl), 1963年莫迪利亚尼(Modigliani,1963)等人又在前人的基础上提出
生命周期假说(Life Cycle Hypothesis,简记为LCH),之后陆续有学者对该理论提
出见解,较为著名的是1978年R.霍尔等人提出的随机游走假说、预防性储蓄
理论等。作为早期的消费函数理论,这些理论并没有直接切入到“房价波动影响
居民消费的机理”这个主题上,但从某种意义上说,也对房价波动与消费之间的
关系作出了初步的解释,为之后的研究奠定了基础。
在1999年之后,认为房价波动与消费之间存在密切关系的学者们逐渐对房
价波动影响消费的渠道产生兴趣。例如Zandi(1999)通过研宄资产价格对消费者
信心的支持作用,证明不仅参与投资的消费者会受资产价格上涨的影响,而且未
参与投资活动的消费者也会因信心的增加而增加消费支出。他提出了间接的财富
效应发挥作用主要通过以下两种渠道,一方面是资产价格的上涨直接支持消费者
的信心,另一方面是资产市场是宏观经济的领先指标,其价格波动能够预示宏观
经济未来的发展趋势,从而影响消费水平。
从理论角度看,资产财富对消费的作用传导机制,主要包括直接的财富效应
和间接的财富效应(Alexander, 2002)。间接的财富效应是指包括房地产和金融资
产在内的资产价格起到经济指示器的作用,资产价格的上涨会使人们看好未来预
期,从而增加消费方面的支出,这里所指的间接财富效应从一定意义上来讲其实
就是信心效应。
另有学者通过对OECD国家的股价和房价对消费的影响进行协整检验,得
出资产价格的财富效应显著存在的结论(Ludvig&Slok, 2002),并且总结了房价
波动对消费的五种传导机制,包括已实现的财富效应、为实现的财富效应、替代
效应、流动性约束效应和预算效应(黄平,2006)。 10 浙江工业大学硕士学位论文房价波动对居民消费影响的实证研究
表2.1房价波动影响消费的机理
效应途径 作用对象与实现过程 对消费的影响
实现的财富效应 拥有房产的消费者,房价上涨直接促使净资产价值增增加家庭当期
加,在房价上升后通过出售房地产或再融资方式的形消费
式,使资本收益得到兑现。
未实现的财富效应拥有房产的消费者,在房价上涨的市场形势下,虽没增加家庭当期
有进行出售房地产或再融资,但是财富的贴现价值提消费
高了,因此消费者预期比以前“更富有”。
替代效应 房屋承租人随着房地产价格上升,需要增加支付房 减少当期消费