重庆斯特森酒店可行性研究报告
4、 龙头寺区域旅游接待市场存在的主要问题：
1） 高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务、会议与中高层旅游客为接待目标的高星商务酒店明显不足。
2） 区域内有一定知名度的四星级酒店价格偏高。
3） 以中低层宾客为对象的三星级酒店则管理水平与服务水平有待进一步提高，不能满足日益提高的商旅客人及区域居民的消费需求。 三、对龙头寺区域酒店需求发展的预测：
——随着龙头寺片区开发的进行，重庆火车北站客运开通、龙头寺公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测：龙头寺火车站，汇合已形成的公路交通、城际快车以及即将开通的轻轨，将形成的日均流动人群多达百万，人气、地段将合力引领龙头寺城市新商圈的迅速崛起。 1、 客房项目的需求预测：
——按重庆北站未来的商旅客日流量预测，重庆北站的客运量将占到70%以上，由北而来的客人均在此下车，届时每日抵达的客人将达到 3 万人次，以斯特森商务酒店紧临北站的有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想的开房率与收益。 2、 餐饮设施的需求预测：
——按重庆北站每日抵达的客人将到 3 万人次，加上周边社区50余万的居民，以斯特森商务酒店的有利地理位置，餐饮项目的经营前景有望看好。 3、 康乐项目的需求预测：
——作为酒店配套的桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构的商务应酬与居民的娱乐消费需求，由于龙头寺区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好的经营前景。
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四、市场分析结论与建议：
——根据重庆的工商贸经济与旅游发展的增长情况及龙头北站站前经济圈的发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛的需求。特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中的商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们的结论是在龙头寺区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。只要酒店把握好项目定位与项目优势的开发，必能获得理想的效益。
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一、环境与物业条件：
——本项目地处江北区龙头寺重庆火车北站旁，是龙头寺北站经济圈的核心位置，发景前景看好。
——本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功能需要而建，土建及水电空调、消防及外墙等已基本完成，投资方只需作少量的功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。 二、地理位置：
——酒店位置除了紧临重庆火车北站、重庆汽车站外，周边还规划有18条公交线路和3条轻轨线，四通八达的城市快速干道密布其间。从酒店至观音桥商圈仅5分钟车程/距解放碑约15分钟车程 /至江北机场仅20分钟车程。交通十分便利。 三、项目SWOT分析： 1、 优势：
——紧临西南最大的重庆北站，可以直接承接大量的抵渝旅客； ——以北站为中心的站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮、娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营的优越性；
——交通及停车条件良好：酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好的停车条件； 2、 劣势：
——酒店原客房设计面积过小，档次不高；
——重庆北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施的成熟尚
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第三章：项目基础条件评价
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有待时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人的居停生活有所不便，因此抵渝的客人将会选择周边条件更完善地区的酒店入住；
——由于车站区域人流量大，人员复杂、环境卫生、治安等条件会较差； 3、 机会：
——重庆北站的客运能力不断提高，将带来大量的商旅客人； ——北站商圈和经济圈的发展成熟将形成庞大消费市场； ——龙头寺区域居住小区的开发将汇聚更多的居民性消费； 4、 威胁：
——北站的商旅客人会面临龙头寺区域及周边其他星级酒店的积极竞争； ——龙头寺区域的企业机构类消费将面临周边其他地区优势酒店的竞争； 四、项目评价结论与建议：
——综上分析我们认为将原“军供大厦”升级改造为一间准四星级的商务型酒店，从项目条件来看基础设施的改造难度不大，酒店的交通位置优越，发展潜力较好，是具备可行性条件的。目前主要面临的问题是北站经济圈的发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经一个客源稀缺的过渡时期，而且考虑到车站区域的客流层次以中低收入为主，因之酒店的定位不适于过高，以准四的配置标准、简洁时尚的风格，以面向中高层次客源及周边的公司机构客户为目标市场的适中价位经营为宜。
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一、建设规模：
——项目总建筑面积：32885平方米，其中用于商业经营面积为1943平方米（设一间超市和旅游精品商场），军供自用B2区两层面积1940平方米.酒店自用总面积为:29002平方米。 二、项目市场定位：
——本项目将按国家旅游局2003版的星评标准要求，结合重庆北站及龙头寺区域的市场需求特点，将原军供大厦改造升级为一座新概念的准四星档次的现代商务主题型酒店。
——酒店的目标市场锁定来渝旅游、商务及会议类中高层次消费宾客以及龙头寺周边区域的公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类别将包括中外客商、旅游者、企业、政府部门、社区富裕的居民等。 三、总体概念与设计原则：
——重庆斯特森商务酒店将以“时尚、商务”作为酒店的主题概念，时尚体现在酒店文化装饰风格上（如氛围色调明快、装饰多采用玻材、家私较时尚化），商务文化则主要体现在酒店完善的“OFFICE”功能与“E”智能化功能设施上（如：商务中心除了传统的功能外还设有重庆商业资讯中心、股票、金融服务等；客房专设大量配有电脑办公设备商务型客房；并有专为商务客人休逸而设的网络咖啡厅等）； 四、项目主要服务功能与服务设施：
——重庆斯特森商务酒店项目将具备：住宿、商务、会议、餐饮、文化娱乐、休闲、康体、商品零售八大功能，为宾客提供全面优质的服务选择。
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第四章：项目规划方案