重庆斯特森酒店可行性研究报告
■ 客房部：
—— 共有客房196间：
—— 经济层标准房 144间×220元×80%开房率×365天÷12月=770800元/月 —— 商务层 E 客房 36间×280元×70%开房率×365天÷12月=214620元/月 —— 行政层套房 15间×500元×60%开房率×365天÷12月=136875元/月 —— 总统套房 1套×3000元×20%开房率×365天÷12月=18250元/月 —— 客房月营业收入预计：114万元
■ 桑拿休闲中心：
—— 五楼贵宾房：16间×180元/双钟×70%开房率×3次/日×365天÷12月=183960元/月 —— 四楼净桑区：60位×60元/票×70%上座率×3次/日×365天÷12月=229950元/月 —— 四楼按足区：30间×50元/双钟×70%上座率×3次/日×365天÷12月=95812元/月 —— 桑拿月营业收入预计：51万元
■ 中餐厅：
—— 设雅间15间、零点厅200位、宴会厅280位
—— 雅座间：15间×500元/间平均消费×80%开房率×2餐×365天÷12月=36.5万元/月 —— 零点厅：200位×30元/位平均消费×60%上座率×2餐×365天÷12月=21.9万元/月 —— 宴会厅：280位×50元/位平均消费×50%上座率×2餐×365天÷12月=42.6万元/月 —— 中餐厅月营业额预计：101万元
■ 会议室：
—— 多功能大厅：1间×5000元/天×30%使用率×365天÷12月=4.6万元/月 —— 中会议室：2间×3000元/天×30%使用率×365天÷12月=5.5万元/月 —— 小会议室：5间×2000元/天×30%使用率×365天÷12月=9.1万元/月 —— 会议室月营业额预计：19.2万元；
■ 茶餐厅：
—— 棋牌间：12间×25元/钟×70%开房率×8个钟/天×365天÷12月=5.1万元/月 —— 茶餐厅：250位×30元/位平均消费×60%上座率×2餐×365天÷12月=27.4万元/月 —— 茶餐厅月营业额预计：32.5万元
■ 快餐厅：
—— 快餐厅：120位×10元/位平均消费×70%上座率×3餐×365天÷12月=7.6万元/月
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—— 快餐厅月营业额预计：7.6万元
■ 俱乐部：
—— 慢摇吧200个位，KTV包房35间，
—— KTV包房：35间×1000元/平均消费×70%开房率×365天÷12月=74.5万元/月 —— 慢摇吧：200位×50元/平均消费×70%上座率×365天÷12月=21.3万元/月 —— 俱乐部月营业收入预计：95.8万元
■ 商务中心：
—— 商务中心月营业收入预计：3万元
■ 其他收入：
—— 其他月营业外收入预计：10万元
重庆斯特森商务酒店正常年营业收入预测总表 部门 客房部 桑拿部 营业项目 196间客房 水疗厅+16间房 中餐厅 餐饮部 茶餐厅 快餐厅 娱乐部 会 议 商 务 其 他 合 计 慢摇吧 包房35间 会议厅/会议室 商务中心 营业外收入 月营业收入 114万元 51万元 101万元 32.5万元 7.6万元 21.3万元 74.5万元 19.2万元 3万元 10万元 434.1万元 年营业收入 1368万元 612万元 1212万元 390万元 91.2万元 255.6万元 894万元 230.4万元 36万元 120万元 5209.2万元 2． 成本费用估算：
——本项目正常年经营成本及费用概算标准; 1） 营业成本：
——客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入的10％计算； ——餐饮成本，按收入的45％测算； ——娱乐成本, 按收入的25％测算； ——桑拿成本，按收入的15％测算；
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——会议成本，按收入的10％计算 2） 营业费用：
——员工工资按实际发生额计算；
——水电燃料费，按营业总收入的12％计算；
——固定资产折旧,采取平均年限法，装修按6年摊销,设备按8年摊销； ——福利、保险及员工生活费等，按营业总收入的5％计算； ——餐饮住宿营业税率按综合税率5.45％测算； ——娱乐桑拿营业税率按综合税率20％测算； ——开办费为递延资产，分5年平均摊销；
重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表 成本费用项目 客 房 桑 拿 部 餐 饮 娱 乐 部 会 议 商 务 其他营业外收入 小计 福利/保险/员工生活费 办公管理费用 清洁与维修杂支 宣传促销费（含折扣赠送） 水电动力燃料费 人工成本 小计 固定资产折旧(物业) 设备折旧 装修折旧 易耗品摊销(布草) 酒店建设开办费 筹备培训费摊销(2个月)
基值 1368万元 612万元 1693.2万元 1149.6万元 230.4万元 36万元 120万元 5209.2万元 5209.2万元 5209.2万元 5209.2万元 5209.2万元 76.7万元 /万元 2027.5万元 1861.2万元 50万元 90万元 120万元 计算标准 10% 15% 45% 25% 10% 15% / 5% 2% 2% 2% 12% 12 20年分摊 8年分摊 6年分摊 2年分摊 5年分推 5年分推 成本费用额 136.8万元 91.8万元 761.94万元 287.4万元 23万元 5.4万元 / 1306.34万元 260.46万元 104.2万元 104.2万元 104.2万元 625.1万元 920.4万元 2118.56万元 /万元 253.4万元 310.2元 25万元 18万元 24万元 33
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小计 住宿餐饮会服类营业税 娱乐桑拿营业税 资本金利息 贷款利息 贷款还本 合计 3327.6万元 1761.6万元 /万元 /万元 万元 5.45% 20% 5.31% 5.31% 分5年还清 630.6万元 181.35万元 352.32万元 / / 4589.2万元 3 清债能力分析： 1） 盈利水平的测算：
——正常年营业利润＝营业总收入5209.2万元－营业总成本－营业总费用－营业税金＝(企业所得税)税前净利润620万元 2） 清偿能力分析：(略) 3） 财务指标评价：
■ 投资回收期(RRI)为3.54年
——总投资4428.7÷(税前净利+折旧摊销)1250.6=3.54 ■ 投资回报率(ROI)为14％。
——税前年净利620÷总投资4428.7=13.99 三、不确定性分析： ——略
1． 敏感性分析： ——略
——项目的财务敏感性分析计算表
变化因素 总投资 经营成果 经营收入 变化率 内含报酬率 其它基本方案增减 2． 盈亏平衡分析： ——略
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四、财务评价结论：
——从酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出重庆斯特森商务酒店的投资回报率(ROI)为14%、投资回收期(RRI)3.54年两个主要投资参考指标，从这两个指标我们可以初步得出项目经济上可行的结论，其ROI指标高于国内一般行业，而RRI指标亦显示出本项目的投资回收期较快，风险较低的特点。即表明斯特森商务酒店以准四星的定位与配置投资，仅以稍高于三星级酒店，大大低于龙头寺周边区域四星酒的价格竞争客源将具有强大的竞争力与生命力。
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