第四部分 住宅市场
特别声明
1、根据官网信息，从2011年7月起，望城撤县设区。住宅市场备案数据涵盖六区，因此从本月开始，月报将对内六区住宅量价进行分析。 2、内六区成交价格分析部分仅对以下内容作分析： 内六区新建商品房住宅成交均价
内六区各区新建商品房住宅成交均价进行分析
? 长沙内六区商品房供应分析
? 内六区整体供应走势：2012年前两月，商品房新增供应跌幅明显。调控持续，市场前
景不甚明朗，开发商以消化前期存量为主。
10年1月-12年2月长沙市内六区新建商品房及住宅供应量(单位：万方)
2502001501005002010年1月2010年4月2010年7月2010年10月2011年1月2011年4月2011年7月2011年10月2012年1月
1、2012年前两个月长沙内六区新建商品房、住宅累计供应量依次为75.58万方、57.77万方，与11年同期相比下跌58.67%、65.47% ，降幅略有减小 。
2、2012年开年前两个月，新建商品房新增供应不足80万方，住宅供应不足60万方，为近三年以来最低值。与春节所在月份及春节后一个月相比，新增供应分别下跌19.83%、31% 。近三个月以来，中央、住建部等多部门发表调控持续的声明，房产市场前景不甚明朗，开发商推货在摸索中前行。
? 2月内六区商品房供应情况：2月，商品房、住宅新增供应量维持下跌态势，采取集中
式开盘的项目极大减少。
1、2012年2月长沙内六区新建商品房、住
物业类型 商品房 住宅 宅供应量同比分别下跌8.18%，13.37%；环比分
指标 面积(万方) 面积(万方) 别下降56.83%、43.44%，跌幅缩小较大 。
2011.2 24.82 24.09 2、2月，长沙市内六区新建商品房、住宅新
2012.1 52.79 36.9 增供应量不足25万方。
2012.2 22.79 20.87 (1) 据中原研究部周开盘监控数据显示，2环比 ↓56.83% ↓43.44% 月仅有2个项目集中开盘，相比1月份减少2个，同比 ↓8.18% ↓13.37 % 推出房源减少305套。近来，开发商多采取平推
商品房批准预售商品房住宅批准预售 11
形式出货，采取先进行前期蓄客，再集中式开盘的推售方式极少。
(2) 目前，争分夺秒挖掘潜在客户，采取平卖方式，尽快去存量成为多数开发商采取的销售策略。
? 1月各区商品房供应情况：内六区中，芙蓉区无新增供应量，其余五区均有不同程度下
跌。开福区跌幅最大，达到90%以上，雨花区跌幅最小。岳麓区和开福区新增供应量不足10万方。
2月各区商品房供应情况：内六区新增供应均不足8万方。芙蓉区已连续两周无新增供应量。六区中，仅开福区上涨，其余五区均有不同幅度下跌。
图： 12年2月长沙各区商品房、住宅供应量饼图
2月，内六区新建商品房、住宅新增供应开福区上涨，其余五区均有不同程度下跌。
1、开福区新建商品房供应7.78万方，占内六区供应总量的33%，环比上涨4.1倍；其中住宅7.73万方，环比上涨4.85倍。区域供应量和涨幅居六区之首。
2、望城区新建商品房供应量7.58万方，环比下跌47.32%；其中住宅成交7.37万方，环比下跌3.41%，跌幅最小，本月成交量居内六区第二位。
3、岳麓区本月新建商品房新增供应0.16万方，环比下跌98.37%。新增供应不足1万方，达到历史最低水平。内六区中跌幅最大。 4、 雨花区新建商品房供应量为2.98万方，下跌82.36%。其中住宅1.47万方，下跌89.05%。芙蓉区已连续两个月无新增供应。
? 商品房成交分析
? 长沙内六区整体成交走势：2012年前两个月，成交量同比下跌六成。3月和7月将迎
来信托对付高峰期，预计降价促销的项目会增多，但此举是否能带来成交量明显回升与降价幅度和楼盘性价比等因素相关。
10-12年2月新建商品房及住宅成交情况 (单位：万平方米)
2502001501005002010年1月2010年4月2010年7月2010年10月2011年1月2011年4月住宅成交2011年7月2011年10月2012年1月商品房成交
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1、2012年1-2月长沙内六区新建商品房、住宅累计成交量依次为108.17万方、89.95万方，与11年同期相比下跌62.19%、65.30%，跌幅略有缩小 。
2、2012年前两个月，内六区新建商品房住宅成交量不足90万方，达到近三年来最低水平。与2011年春节所在月份及春节后一个月相比，住宅成交量下跌45.92%。春节后，周网签套数有明显上涨，预计三月份的备案成交量会有所上涨。3月和7月将迎来信托对付高峰期，预计降价促销的项目会增多，但此举是否能带来成交量明显回升与降价幅度和楼盘性价比等因素相关。
? 1月内六区商品房成交量：成交量同比、环比双下跌，同比跌幅达到73%以上。预计未
来几个月，成交量与1月相比会略有上浮，但在市场大环境依旧寒冷境况下，成交量将继续保持较低水平。
2月内六区商品房成交量：成交量同比、环比双下跌，同比跌幅大幅缩水。随着“招保万金”等品牌开发商先后采取降价措施，新一轮降价促销潮将到来，预计3月份成交量会有所上浮。 1、2012年2月长沙内六区新建商品房、住物业类型 商品房 住宅 指标 面积(万方) 面积(万方) 宅销售量同比分别下跌19.55%、19.91%；环比下
跌15.85%，6.43%。 2011.2 61.44 54.29 2、2月，内六区新建商品房、住宅成交量同2012.1 58.74 46.47 比、环比双双下跌，同比跌幅大幅缩水，不足20%。 2012.2 49.43 43.48 (1) 据中原研究部开盘监控统计，2月份开盘环比 ↓15.85% ↓6.43% 整体成交率为58.13%，与1月份相比增加同比 ↓19.55% ↓19.91% 12.76%。本月仅万科两项目——万科城、万科金
域华府集中式开盘。
(2) 本月开盘项目数量少但成交率较1月份有所提高，其一是品牌项目，其二性价比较高。随着“招保万金”等品牌开发商先后采取降价措施，新一轮降价促销潮将到来，预计3月份成交量会有所上涨。
? 1月内六区成交量：内六区均有不同幅度下跌。开福区、雨花区、岳麓区成交量高于10
万方，其余三区均不足10万方。岳麓区成交量居首位，芙蓉区居末位。
2月内六区成交量：仅开福区和雨花区小幅上涨。雨花区成交量位居内六区之首，天心区、芙蓉区和望城区成交量总和不足10万方。
12年2月长沙内五区商品房、住宅成交量饼图
1、开福区新建商品房成交12.14万方，环比上涨13.99%。其中住宅成交量为9.84万方，环比上涨16.86%。成交量涨幅居内六区之首。
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2、雨花区新建商品房成交量14.88万方，环比上涨2.83%；其中住宅13.32万方，环比上涨15.93%。区域成交量居于内六区之首。
3、天心区本月新建商品房、住宅分别成交3.94万方和3.56万方，环比分别下跌51.54%和33.58%，跌幅最大。区域成交量不足4万方，仅高于芙蓉区。近几个月来，成交量呈持续下滑态势，近三个月跌破10万方。
4、芙蓉区新建商品房成交量为1.64万方，环比下跌47.94%，住宅成交1.53万方，环比下跌8.38%。跌幅仅次于天心区。区域新增供应一直较少，今年前两个月无新增供应，靠消化存量。成交量已连续6个月下跌。 5、 岳麓区新建商品房、住宅成交量为12.67万方和11.28万方，分别下跌25.78%和21.94%，成交量位居内六区第二，已连续5个月下跌。成交量达到2011年2月以来最低值。
? 1月长沙内六区成交产品结构分析 ：整体供销比小于1，60-90平方米和90-120平方米
依旧是供销主力户型。144平方米以上户型新增供应较少，供销比居各种套型末位。 2月长沙内六区成交产品结构分析：整体供销比持续缩小，60-90平方米和90-120平方米是供销主力户型，144平方米以上户型供销比大幅较少，为目前市场上稀缺产品。供销缺口持续扩大。
表：2012年1-2月长沙市内五区各类产品供销情况 户型 ≤60平方米 60-90平方米 90-120平方米 120-144平方米 ＞144平方米 合计 供（套） 比例 销（套） 比例 供-销（套） 供销比 322 2488 2088 783 245 5926 5.43% 41.98% 35.23% 13.21% 4.13% 100.00% 768 1978 2263 1406 1583 7998 9.60% 24.73% 28.29% 17.58% 19.79% 100.00% -446 510 -175 -623 -1338 -2072 0.42 1.26 0.92 0.56 0.15 0.74
1. 2012年1-2月，长沙市内六区新建商品房住宅供应套均面积为97.50平方米，同比
缩小13.37%。
2. 从整体供销比来看，内六区供销比为0.74，2月单月供销比(0.57)环比大幅下跌。
各套型供销比与1月份相比均有不同程度缩小。
3. 仅60-90平方米户型供应量大于同期备案量，供销比大于1。144平方米以上户型供
销比最小，仅为0.15，表明大户型是目前市场上稀缺产品，近日周成交量走势给予最恰当诠释。90平方米以下套型供应占比47.41%，同比提高6.11个百分点。 4. 整体来看，2012年前两月，长沙市内六区新建商品房住宅供求缺口为2072套，2月
单月缺口为1656套，较1月份增加2.98倍。
（三） 商品房成交价格分析
? 1月新建商品房住宅成交价5617元/平方米，回归2011年6月水平。寒冷的市场迫使部
分开发商采取一系列优惠措施变相降价，整体均价走低。
? 2月新建商品房住宅成交价5659元/平方米，同比下跌、环比小幅上涨。一年以来的楼
市调控政策对房价的影响突显。近日集中开盘的几个项目均延续之前价格。
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2010年1月-2012年2月内六区新建商品房住宅成交均价走势
1、2012年2月，长沙市内六区住宅价格为5659元/平方米，与11年同期相比下跌2.38%；环比上涨0.75%，均价同比首次下跌。
2、中原观点：内六区住宅均价同比自2011年1月以来首次下跌。一年以来的楼市调控政策对房价的影响突显。近日集中开盘的几个项目均延续之前价格。2012年楼市调控未有松动迹象，未来价格不会有明显变化。
2010年5月-2012年2月各区成交均价：天心区、岳麓区、雨花区均有不同程度上涨。天心区居内六区之首，且涨幅最大。开福区跌幅最大。
10年7月-12年2月各区新建商品房住宅月成交均价 (单位：元/平方米)
2011年2月，天心区、岳麓区、开福区住宅成交均价高于六区平均水平。本月天心区、岳麓区、雨花区均价均有不同程度上涨，其余三区均有不同幅度下跌。望城区成交均价低于5000元/平方米。
天心区住宅均价7316元/平方米，居内六区之首。环比上涨57.23%，涨幅近60%，涨幅最大。区域均价达到近两年来最高值。
岳麓区和雨花区均价分别为5772元/平方米和5425元/平方米，环比分别上涨1.55%和2.01% 。
开福区住宅均价5817元/平方米，环比下跌16.83%，跌幅最大，达到2011年6月以来最低值。
望城区本月住宅均价4240元/平方米，环比下跌7.69%。自2011年9月以来，区域均价一直维持在4200元/平方米左右，居内六区末位。
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