北城板块1-2月均价与成交量走势图
1月份、2月份，北城板块样本楼盘成交面积都与2011年12月份基本持平，但成交均价有所变动，1月份成交均价为5262.67元/平方米，2月份成交均价为6047.01元/平方米，其中主要原因是由于双湾国际2月份销售的均为大户型，套均面积169.7平方米，成交量为本板块的首位，成交均价为6623元/平方米，远远高于北城板块的成交均价。
春节前后，整个房地产市场处于一个调整期，购房者的购房需求也相对减缓。北城版块的商业、酒店、
餐饮等配套设施日益成熟，再加上一些楼盘本身也带来了许多高端配套和区域楼盘适中的价格，使得北城板块具有较高的竞争力。
■ 伍家岭-月湖板块
[区域范围]
浏阳河以南、三一大道以北、湘江以东、世界之窗以西
[样本楼盘]
长大．卧琥、威尔士春天、财富名园、第一湾、北辰新河三角洲、瑞都豪庭、才子佳苑、世方水岸（四方水岸）、美利新世界
[1-2月份伍家岭-月湖板块市场动态] 获批预售证项目 项目名称 / 详情 31
新开工房屋 新报建项目 竣工房屋
[板块楼盘资讯] 项目名称 威尔士春天 长大?卧琥 德雅村住宅楼 / / 住宅竣工面积13324平方米，共158套 项目动态 月湖公园对面，威尔士春天在售10#栋楼王141-175平方米房源，均价6100-6900元/平方米。 卧琥，在售100平方米以上大户型房源，另少量80-90平方米中小户型在售，均价6200元/平方米，一次性付款99折。 美利新世界在售40平方米-140平方米房源，折后均价5500元/平方 美利新世界 米。另1号栋37-41平公寓新品认筹，预计4月开盘。 上林紫郡（锦顺.和府园） 才子佳苑 上林紫郡准现房销售，5号栋78-144平方米房源热售，均价6600元/平方米。 才子佳苑二房均价6800元/平方米，三房均价6500元/平方米，商铺均价3-3.5万/平方米。
[伍家岭-月湖板块1-2月份数据分析]
伍家岭-月湖板块1-2月均价与成交量走势图
21012年1-2月，楼市“寒冬”凛冽，加上正值春节期间，伍家岭月湖板块样本楼盘两个月加起来共成交151套，成交面积12963平方米，其中一月份成交56套 ，二月份成交了95套；一月份该版块成交均价为6629元/平方米、二月份
32
7184元/平方米，与去年12月份7262.36元/平方米的成交均价相比，降幅较大。北辰三角洲是这两个月该版块成交套数最多的楼盘，共成交71套，约占该板块半壁江山。
■大托-暮云板块
[区域范围]
南三环以南，湘江以东，京珠高速以西（含暮云）
[样本楼盘]
山水印象、怡海星城、南郡明珠、中信新城?青年社区、中信新城?城市广场、山水嘉园、中建芙蓉和苑、凯富?漫城
[1-2月份大托-暮云板块市场动态] 获批预售证项目 新开工房屋 新报建项目 项目名称 / / 位于环保大道以南、圭白路以东，建筑面积环科园SOHO广场 140000平方米，开发商为湖南南庭投资有限公司 三城华苑 竣工房屋 保利阆峰云墅 [板块楼盘资讯] 项目名称 五矿?紫湖香醍 幸福庄园 南郡雅园 凯富?漫城 南郡明珠 怡海星城 项目动态 主推80-160平方米二三房，起价5600元/平方米。 加推88-139平方米两房、三房刚需户型，全款一口价3988元/平方米，按揭一口价4088元/平方米。 在售99平两房以上房源，均价4500元/平方米。 在售房源为82-112平方米湖景美宅，2期一批折后全款起价3868元/平方米，最高价4088元/平方米。 在售99平两房以上房源，均价4400元/平。 在售85平方米二房及以上房源，折后均价5000-5300元/平方米，预计今年年底交房。 住宅竣工面积26753平方米，竣工套数224套，套均面积119.43平方米 住宅竣工面积44021平方米，竣工套数316套，套均面积139.31平方米 详情
[大托-暮云板块1-2月份数据分析]
33
大托-暮云板块1-2月均价与成交量走势图
1月份，大托-暮云板块样本楼盘成交均价基本维持4400左右，2月份由于南郡明珠成交价格为2480元/平方米，板块楼盘成交均价下降700元/平方米。1、2月份成交面积3299平方米，比去年12月减少1740平方米，成交套数39套，比去年12月减少21套。成交量最大的依旧是凯富?漫城成交面积1659平方米，占整个板块成交量一半以上。
好房子网板块分析官方网址http://lpzl.haofz.com/lpzl/lpColumnInfo.aspx
第六部分 管理智库 房地产企业的客户细分战略
在变化莫测的房地产市场上，唯一不变的是把握客户的重要性。设计可以外包，建筑可以外包，销售可以外包，几乎什么都可以外包，只有基于客户忠诚度的品牌不变，这也是房地产市场发展的趋势之一。
34
众多的国内房地产企业陆陆续续进行了CRM尝试，因为种种原因未能取得真正鼓舞人心的效果。其中，最重要的一点就是未能在战略层面进行客户战略规划，从而不能从细分的客户出发进行运营优化，质变也无从谈起。但是，业内还是有企业在进行客户战略的探索，我们不妨随着一些问题来展开。在进行客户细分的开始，一般会考虑这样几个问题：
谁是我们的客户? 谁的观点应该被重视? 我们希望去吸引哪些客户? 我们应该保持哪些客户?
我们应该如何迎合他们的要求??
每个房地产企业都要面对客户，但是客户细分战略并非适应所有房地产企业，不同房地产企业在不同规模和发展阶段对客户细分的适应性是不同的。粗放型的房地产企业在发展初期，运作项目大多只有一个的时候关注的是规模和资金;精细化管理的房地产企业在追求规模和效益的同时需要把握住核心客户，这个时候客户细分才真正有价值。
房地产企业的发展正在经历三个阶段：产品导向、市场导向和客户导向。大部分房地产企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，还没有真正进入以基于客户细分的客户价值和客户需求导向的阶段。
在没有导入客户细分战略的时候，房地产企业的运营流程面对的是全部客户，或者是假想的市场群体，没有做到一对一营销，而是面向泛泛客户的营销、销售和服务。以产品为中心的传统思维模式，考虑产品卖给谁、怎么卖出高价格获取高额利润，无法长期有效维系客户忠诚度和挖掘客户价值，企业短期但表面的胜利无法长久下去。
导入客户细分战略，可以有效的基于客户细分的基础来贯串整个房地产企业的运营流程，如获取什么样的土地资源、设计什么样的蓝图、策划什么样的营销方案、进行什么样的销售管理、提供什么样的服务等，都可以基于客户细分后的客户需求来体现。客户细分有三大亮点：基于价值进行科学的客户细分、基于战略确立广泛的客户定位、将客户细分与精细化的运营流程紧密连接。
35