紫金信托有限责任公司
项目调查报告
交易对手： 苏宁置业集团有限公司__
项目名称： __苏宁置业清江广场项目集合资金信托
申报部门： _信托业务三部__ 部门负责人：___ 沈伟娟_____ 项目组成员：_沈伟娟 赵竞超__ 申报日期： _2012_年_09_月_18_日
紫金信托有限责任公司
目 录
第一部分 信托计划概况 ..................................................................................................... 0 第二部分 项目调查过程记录 .............................................................................................. 6
一、合作经历 ........................................................................................................................... 6 二、拓展背景 ........................................................................................................................... 6 三、关联情况 ........................................................................................................................... 6 四、调查过程 ........................................................................................................................... 6 第三部分 交易对手基本情况 .............................................................................................. 7
一、基本信息 ........................................................................................................................... 3 二、交易对手的经营状况和行业分析 ................................................................................. 13 三、交易对手财务分析 ........................................................................................................... 6 四、交易对手融资及对外担保情况分析 ............................................................................. 23 第四部分 投资方案 .......................................................................................................... 25
一、交易结构介绍 ................................................................................................................. 25 二、项目分析 ......................................................................................................................... 26 三、增信措施分析 ................................................................................................................. 31 四、项目后续管理方案 ......................................................................................................... 37 第五部分 销售方案 .......................................................................................................... 39 第六部分 风险分析及风险防范措施 ................................................................................. 40
一、风险分析 ......................................................................................................................... 40 二、拟采取的风险防范措施 ................................................................................................. 42 第七部分 项目合规性分析 ................................................................................................. 43 第八部分 综合效益分析 ................................................................................................... 44 第九部分 项目调查结论 ................................................................................................... 47 第十部分 项目备查资料清单 ............................................................................................ 47
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项目调查报告
承诺
郑重承诺：本项目调查报告内容系按照紫金信托有限责任公司有关管理制度、规章和操作规程的要求，根据交易对手、担保人提供及本人收集的资料， 经本人和___沈伟娟经理___实地调查、核实、分析后完成，其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本人愿对交易对手和担保人的法律地位、涉及的数据和资料的真实性、完整性和准确性负责。
调查业务员（打印并手签）：
日期 ：
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项目调查报告
第一部分 信托计划概况
一、项目基本要素
项目 要点 信托计划名称 信托计划类型 紫金信托? 苏宁置业清江广场项目集合资金信托 集合资金信托计划 预计总规模8亿元(根据抵押物价值的七折计算，最高发行规模不超过8亿元)，分八期募集： 第一期募集5000万元； 第二期募集1.5亿元； 第三期募集金额1.5亿元； 信托计划规模 第四期募集金额1.5亿元； 第五期发行金额1.5亿元； 第六期、第七期、第八期各发行5000万元 目前抵押物评估价格为8亿元，按七折计算为5.6亿元发行规模，后续募集金额根据追加在建工程的抵押评估价值确定。 信托计划期限 委托人收益率 其他 24个月 待定 待定 苏宁置业集团有限公司 用于向苏宁置业发放清江广场项目建设开发贷款 13.2%/年（其中0.2%为引荐方的财务顾问费） 主要来自于清江广场项目的销售收入 清江广场项目地块抵押及未来在建工程抵押 张近东个人无限连带担保责任 待定 待定 0.1% 0.1% 基本信息 项目信息用款人 资金用途 融资成本/投资收益率 还款来源 增信措施 其他 推介发行费 信 托 费 用 银行保管费 银行资金监管费 评估费、律师费、税收、其他 待定 信托报酬 2%-2.8%/年 3
项目调查报告
风险资3% 本系数 净资本不适用 系数 发行方与财富管理中心协商确定 信托报酬是否覆盖资本消耗： √是 _____否 案结论 1、交易对手有金融机构融资记录、资信程度相对较高，且公司为国内知名公司，集团实力雄厚，本次合作为今后拓展合作提供了基础。 2、作为南京市河西龙江商业用地，抵押物价值高，流动性强； 3、公司资产规模较大，在建项目较多，且运行良好，随着项目的逐步建成销售，将会给公司带来较充足的现金流，因此为还款来源提供了良好的保障。 4、本项目对外发行金额适中、收益较高；筹资难度不大，市场发行风险较小； 5、本项目的执行有助于促进我司经营收益提高，以及业务发展。 建议公司批准推进此项目。
二、项目概况综述
1、项目概要
项目名称：清江苏宁广场项目
建设内容： 集购物百货、休闲娱乐、电器旗舰店、SOHO办公等于一体的城市综合体 投资总额： 123,930万元
建设实施单位： 苏宁置业集团有限公司 2、苏宁置业集团概况：
苏宁置业集团有限公司是苏宁电器集团旗下专业从事房地产开发的大型房地产集团，开发范围涉及商业地产、住宅地产、旅游地产、科技地产、物流工业地产等五大领域。苏宁置业坚持以市场为导向，始终保持稳健、快速的发展节奏，目前在全国六十个一二级城市的核心商圈储备开发了苏宁广场、苏宁电器广场系列产品，涵盖大型购物中心、五星级酒店、超级3C+旗舰店、甲级写字楼等多种业态。力争到2020年建成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100个高星级酒店和60个物流基地，成为中国高端综合地产的领袖品牌。 3、清江苏宁广场项目概况： 地理位置
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