项目调查报告
清江苏宁广场项目位于南京市河西新城板块北部—龙江高尚生活商圈，地理位置优越，背靠新江东板块，距离新街口商圈仅4.1公里。并且该项目北邻省警卫局指挥中心，东邻天启花园项目，东北侧为莫愁湖变电站，西邻江东门北路，项目周边多条公交线路，交通十分便捷。大型商业项目的改造与兴起，带动了龙江的发展，新城市广场、郑和国际广场、银城广场等一系列商业项目已落成并投入使用，商业氛围日渐浓厚。
项目规模和目标
该项目总用地面积13840㎡，规划容积率6.5，总建筑面积约140485㎡。将建设成为集购物百货、休闲娱乐、电器旗舰店、SOHO办公等于一体的城市综合体，进一步丰富和完善龙江商圈商业配套。项目主要经济技术指标数据详见下表：
序号 1 1.1 2 1.1 1.2 1.3 1.4 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 5 6
4、该项目投资方案概述
本项目预计开发建设投资总额123,930万元，其中申请信托贷款80，000万元，其余由企业自筹解决。项目可实现总收入199，905万元，扣除项目经营税金及附加、房产税等费用，项目利润总额为57,815万元，企业所得税25%，本项目所得税14,454万元，可实现税后利润43,361万元，净现值40,261万元（ic=8%，税后）。项目投资回收期5.11年（税后，含建设期），根据项目的推广计划，后期以出租来计
5
项目指标 总用地面积（㎡） 其中：建设用地面积（㎡） 规划指标 容积率 建筑密度 绿地率 限高（m） 地上建筑面积（㎡） 商业（㎡） 办公（㎡） 地下建筑面积（㎡） 商业（㎡） 仓库、设备用房（㎡） 停车场机房（㎡） 总建筑面积（地上+地下）（㎡） 楼面地价（元/㎡） 数值 36035 备注 13840 6.5 50% 25% 分区1≤20 分区2≤35 89725 36246 电器店13000 53479 50760 地下共2层 15843 10000 24917 860个 140485 2,666
项目调查报告
算投资收益，预计在第六年（含建设期）可以完成项目的本身资金平衡。综合分析，项目投资收益能力好，并具有较好的负债偿还能力，项目整体财务状况较好。
第二部分 项目调查过程记录
一、合作经历（适用于原有交易对手）
我司与交易对手以往无合作经历，本次为首次合作。
二、拓展背景（适用于新交易对手）
由于苏宁置业集团有限公司清江广场项目开发建设的需要，拟向我公司申请信托贷款，融资8亿元。本着审慎的态度，我公司信托业务三部开展了尽职调查工作。
三、关联情况
1、 交易对手及交易对手的控股股东或实际控制人与我司无关联关系。 2、 交易对手高管人员与我司本信托业务人员无亲缘关系。 3、 交易对手在我司既有融资余额为0。
四、调查过程
调查时间 调查地点 调查方式 调查人员 接受调查人员 调查内容 有无查账查证 苏宁集团融资2012-9-20 苏宁集团本部 面谈 沈伟娟、赵竞超 部总经理、副总经理 关于本项目的开发进度，四证情况 无 尽职调查时间：2012年9月20日 尽职调查责任人：沈伟娟 赵竞超
尽职调查方式：拜访面谈、电话交流、公司公开资料、现场查验 被拜访面谈人：苏宁集团融资部总经理，副总经理
尽职调查范围：苏宁置业集团有限公司总体经营情况及财务情况；清江苏宁广场项目情况；抵押土地情况。
6
项目调查报告
第三部分 交易对手基本情况
一、基本信息 （一）信息表
交易对手全称 信用等级 营业执照注册号 贷款卡号 成立时间 注册地址 注册资本 基本账户行 苏宁置业集团有限公司 320000000055127 3201010003701451 2005年8月2日 南京市淮海路68号16楼 20000万元 中国建设银行股份有限公司南京湖北路支行 国税税务登记号码 320103778044143 地税税务登记号码 320103778044143 年检记录 组织机构代码 法人代表及电话 企业实际地址 实收资本 基本账户账号 已通过2011年度年检 77804414-3 马晓咏 南京市淮海路68号16楼 20000万元 32001881436052500700 □国有 □集体 □私营 □股份合作 ■有限责任 企业性质 行业分类 主营业务 □股份公司 □外商投资 □个体工商户 □其他 房地产开发经营 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。 一般经营项目：商品房售后服务，土地开发、房屋租赁、社会经济咨询 （二）历史沿革
苏宁置业集团有限公司（原名“江苏苏宁置业有限公司”，以下简称“本公司”）由江苏苏宁电器有限公司（现名为“苏宁电器集团有限公司”）、江苏苏宁银河国际购物广场有限公司及江苏苏宁银河酒店管理有限公司于2005年8月2日共同出资成立，注册资本2,000万元，其中：江苏苏宁银河国际购物广场有限公司出资500万元，占注册资本的比例为25%；江苏苏宁银河酒店管理有限公司出资400万元，占注册资本的比例为20%；苏宁电器集团有限公司出资1,100万元，占注册资本的比例为55%。上述注
7
项目调查报告
册资本已经江苏大华会计师事务所所出具的大华验字（2005）75号《验资报告》验证。
股东名称 苏宁电器集团有限公司 出资方式 货币 出资额（万元） 出资比例（%） 出资时间 1100 500 400 2000 55 25 20 100 2005.8.2 2005.8.2 2005.8.2 2005.8.2 苏宁银河国际购物广场有限公司 货币 苏宁银河酒店管理有限公司 合并 货币 货币 2007年10月25日，经本公司股东会决议注册资本增至10,000万元，其中：江苏苏宁银河国际购物广场有限公司出资2,500万元，占注册资本的比例为25%；江苏苏宁银河酒店管理有限公司出资2，000万元，占注册资本的比例为20%；苏宁电器集团有限公司出资5,500万元，占注册资本的比例为55%。上述资本已经江苏大华会计师事务所出具的大华验字（2007）72号《验资报告》验证。
股东名称 苏宁电器集团有限公司 出资方式 货币 出资额（万元） 出资比例（%） 出资时间 5500 2500 2000 10000 55 25 20 100 2007.10.25 2007.10.25 2007.10.25 2007.10.25 苏宁银河国际购物广场有限公司 货币 苏宁银河酒店管理有限公司 合并 货币 货币 2008年10月6日，经本公司股东决议注册资本增加至20,000万元，其中，江苏苏宁银河国际购物广场有限公司出资5,000万元，占注册资本的比例为25%；江苏苏宁银河酒店管理有限公司出资4,000万元，占注册资本的比例为20%；苏宁电器集团有限公司出资11,000万元，占注册资本的比例为55%。上述注册资本已经江苏富华会计师事务所有限公司出具的苏富会验[2008]72号《验资报告》验证。
股东名称 苏宁电器集团有限公司 出资方式 货币 出资额（万元） 出资比例（%） 出资时间 11000 5000 4000 8
55 25 20 2008.10.6 2008.10.6 2008.10.6 苏宁银河国际购物广场有限公司 货币 苏宁银河酒店管理有限公司 货币
合并 货币
20000 100 项目调查报告
2008.10.6 2008年10月22日，经本公司股东会议决议通过，江苏苏宁银河国际购物广场有限公司、江苏苏宁银河酒店管理有限公司和苏宁电器集团有限公司分别将其所持有的本公司25%、20%和30%的股权合计75%共15,000万元转让给自然人张近东、卜扬、马晓咏和蒋勇，本次转让后本公司的股权结构为：苏宁电器集团有限公司出资5,000万元，占注册资本的比例为25%；张近东出资12,000万元，占注册资本的比例为60%；卜扬出资1,000万元，占注册资本的比例为5%；马晓咏出资1,000万元，占注册资本的比例为5%；蒋勇出资1,000万元，占注册资本的比例为5%。上述股权变更于2008年10月28日办妥了工商变更登记手续。
股东名称 张近东 出资方式 货币 出资额（万元） 12000 5000 1000 1000 1000 20000 出资比例（%） 出资时间 60 25 5 5 5 100 2008.10.22 2008.10.22 2008.10.22 2008.10.22 2008.10.22 2008.10.22 苏宁电器集团有限公司 货币 卜扬 马晓咏 蒋勇 合计 货币 货币 货币 货币 2010年12月26日，卜扬、蒋勇分别与张近东、伍智平签订《股东转让协议》：卜扬将其持有的本公司5%股权转让给张近东、蒋勇将其所持有的本公司5%股权转让给伍智平。上述股权变更于2010年12月31日办妥了工商变更登记手续。
股东名称 张近东 出资方式 货币 出资额（万元） 13000 5000 1000 1000 出资比例（%） 出资时间 65 25 5 5 2010.12.26 2010.12.26 2010.12.26 2010.12.26 苏宁电器集团有限公司 货币 马晓咏 伍智平 货币 货币 9