项目调查报告
4、地块历史出让情况
（1）历次挂牌信息，本次挂牌信息
序地块编号 号 土地位置 区北清大界南出让面积2（m） 规划用地 出让年限 容积率 绿地率 挂牌起价 成交价格 成交时间 1 鼓楼江东路与NO.2008G53 凉门街交处东角 地上13844.1 2m，地下19111.7 2m 地块一：办公、商业；地块二：地上部分公40年 ≤6.5 ≥20% 共、绿地；地下部分商业、停车场。 23000万元 23000万元 2009-2-12
（二） 现状价值评估（土地价值评估） 1、土地案例调查
序号 地块编号 地块坐落 东至现状施工区；公共加油站用地 规划用途 出让面积(m2) 容积率(≤) 成交价格 成交日期 备注 2011-鼓楼区清凉1 NO.2011G77 西至现状施工区；南至现状施工区；北至清凉门大街。 南至模范中路；西4512 ≤0.3 4740万元 12-28 门大街南侧加油站地块 鼓楼区虎踞2 NO.2011G78 NO.2011G70 北至虎踞北路；西至晚市；北至镇江路晚市一号巷。 科研设计用地、商业用地 二类居住用地 地上：67919.2 综合容积120600万2011-北路52号地块 地下：8159.7 率：5.15 元 1.0R≤2.2 ＜12-28 （原14所）2011-竞得方为南3
鼓楼区钟阜路以东地块，东至现状；38137.5 30
50000万元 11-25 京湖南路苏
西至橡胶路；北至现状；南至新亚苑。 项目调查报告
宁置业有限公司
2、选取可比实例分析
说明：以交易位置相近、规模相当、用途相同为原则选取三个案例作为本项目土地价格比较修正的样本，并结合区域终端产品价格，分析土地价值可靠性。
序号 地块编号 地块坐落 南京市建邺区江东路与集庆门大街交规划用途 出让面积(m2) 容积率(≤) 成交价格 成交日期 1 NO.2007G77 汇处西北角，集庆门大街北侧、江东路西侧、燕山路东侧、福园街南侧； 商业、办公、公寓用地 115177.1 ≤5.0 50000万元 2007-11-23
3、土地价格修正比较（专业评估使用，如此阶段尚未评估则可以不填）
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比项目 交易价格 （楼面地价） 交易日期（需要借助年度土地成交数据） 土地规模（一般选相近） 商业及商务集聚度 交通便利度 交易方式 土地利用便利度 容积率修正 土地性质 比准价格 比准价格算术平均值 建筑面积 土地使用年限修正 土地总价（万元）
案例1 案例2 项目调查报告 案例3 说明：1）案例交易价格除以右侧调整系数；2）各要素分别解释，通常选择相近位置、相近时段、相近规模土地来比较，所以通常需要调整的是土地性质、容积率；
4、土地价值综合判断
该项目用地每亩价格477.2万元，按照土地容积率6.5计算该土地楼面地价为1100.69元每平米，成交价格明显低于周边土地，按照目前周边土地现状价值计算的话，1600万元一亩计算，楼面地价为3690.46元每平米，对比周边商业销售均价20000来说明显尚有升值空间。
（五） 区域房地产发展状况分析 1、区域内土地供应状况调查及分析
据搜房网最新统计数据，南京市2012年6月份，商业办公用地供应总数3块，供应面积145621.40㎡，供应均价9203.45元/㎡，楼面价2633元/㎡；住宅用地供应宗数10块，供应面积533074.80㎡，供应均价4933.51元/㎡，楼面价2525元/㎡。
据搜房网数据监控中心统计，雅居乐、万科等十大房企目前在南京的土地储备仅18幅，总占地面积190万方，而大多数房企都处于“断粮”状态。从2012年10月份以来，土拍现场大牌云集，多数房
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企正在积极寻找下一个“粮仓”。而据业内人士爆料，五矿、华润都有明确拿地的意向，其中五矿看中河西南部两幅地块，华润将在南京复制万象城及橡树湾产品。
本年度成交数据统计时间：2012.08 城市 南京 成交宗数(块) 成交面积(㎡) 14 成交均价(元/㎡) 楼面价(元/㎡) 486.63 283 291148.40 2、 最近阶段项目所在城市房地产发展状况调查 （1） 城市房地产成交量分析
2012年11月南京楼市的开局战，在“金九银十”的余温下平稳渡过。相比“金九银十”的前期，目前开发商推房的频率正逐渐“减速”，但楼市的风向标则明显由刚需转向了改善，改善盘更是挑起了南京楼市的大头。
据搜房网数据监控中心统计，本周11月12日南京楼市住宅去化情况与上周11月5日相比略跌，但成交面积略有上涨：认购1679套，成交1670套，成交面积18.72万平方米。环比前一周(认购1807套，成交1711套，成交面积17.6285万平方米)，认购下跌7.08%，成交下跌2.40%。
对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，目前市场已回到供应端，刚需产品完成了历史使命，甚至是抢跑之后，在离年底还有2、3个月的时候即已经青黄不接，余下的尽是刚需掩护下的改善型和豪宅大军，这些产品由于前期不敢贸然入市或者开发周期因素，大部队陆续积压到了现在。
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（六）项目定位 1、项目规划指标 （1） 项目规划情况介绍
项目地址 位于鼓楼区江东北路与清凉门大街交界处东南角，东至现状、西至江东北路、北至江苏警卫指挥中心、南至现状。 清江苏宁广场项目位于南京市河西新城板块北部—龙江高尚生活商圈，地理位置优越，背靠新江东板块，距离新街口商圈仅4.1公里。并且该项目北邻省警卫局指挥中心，东邻天启花园项目，东北侧为莫愁湖变电站，西邻江东门北路，项目周边多条公交线路，交通十分便捷。 36096.7 建筑面积 140485㎡ 地理位置情况介绍 土地面积 土地用途 批发零售用地、商务金融用地、土地出让年限 40年 其他服务用地 绿地率 25% 6.5 限高 分区1≤200， 分区2≤35 容积率
（2）土地出让合同及补充协议情况
土地使用年限 出让方式 （毛地、净地） 土地出让人 实际出让金缴付 出让合同签署日期 土地评估价格 南京市国土资源局 23000万元 2009年2月23日 80244.94万元 40年 净地 地块编号 出让时间 土地受让人 土地证颁发时间 动工时间 土地评估机构 NO.2008G53 2009年12月15日 江苏苏宁置业有限公司 南京长城资产评估土地房地产估价事务所 土地抵押状况 地上部分（13844.4平方米）：为江苏钟山贸易有限公司借款，提供担保，抵押权人中国光大银行南京分行；为南京尊睿贸易有限公司提供抵押担保，34