合计 货币
20000 100 项目调查报告
2010.12.26
（三）股权结构
经过近年增资及股权转让，现苏宁置业集团有限公司注册资本2亿元，股权结构如下：
股东名称 张近东 出资方式 货币 出资额（万元） 13000 5000 1000 1000 20000 出资比例（%） 出资时间 65 25 5 5 100 2010.12.26 2010.12.26 2010.12.26 2010.12.26 2010.12.26 苏宁电器集团有限公司 货币 马晓咏 伍智平 合计 货币 货币 货币 （四）公司组织和管理
1、组织结构
总裁办公室计划管理部规划部组织部监察部秘书部投资开发管理中心前期开发管理中心设计管理中心工程管理中心物资采购管理中心营销管理中心成本管理中心财务管理中心行政管理中心人力资源管理中心
2、管理架构及决策体系
苏宁置业总裁办统筹业务战略发展，下设计划管理部、规划部、组织部、监察部和秘书部。同时根据业务发展需要设立投资开发管理中心、前期开发管理中心、设计开发中心等十大业务中心。苏宁置业项目拓展、开发、财务及人力资源等环节的业务流程和管理流程如下：
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（1）投资开发管理中心
项目调查报告
通过项目信息收集、项目信息分析、项目评估决策等环节形成不断循环和深入，通过土地信息收集、备选址调研评估、项目可行性研究、项目洽谈、项目招拍挂、项目交底、项目跟踪评估等工作模块，保障最终获取项目。
（2）设计管理中心
负责可研方案设计，并根据项目定位与功能需求承担各类项目建筑、结构、机电、弱电、景观等相关专业的概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计，并管理各个项目重要设计变更审核工作，逐步形成和持续完善设计标准。
核心业务流程：可研方案设计→概念方案设计→方案设计→扩初设计→施工图设计→设计变更及现场支持
（3）财务管理中心
通过对的财务、资产的有效管理，监督检查项目预算和其它经费的执行使用情况，开展项目预算绩效考评分析等，全面改善、提升公司的运营水平，有效控制运营成本与财务风险。主要通过开展财务规划、财务预算、财务支持、资金管理和风险控制等流程模块，参与、支持和控制房地产开发各个业务模块，保障公司经营效益、控制风险。
（4）人力资源管理中心
围绕干部的选拔、任用、培养、激励全面推进内选外招、任命、培训、薪酬福利、激励奖励、思想教育等各项工作，同时通过制定与完善集团各项人力资源政策、制度和标准化体系，管理各项人力资源活动，为集团发展提供有效的人力资源支持，从而达到传承企业文化、创造良好业绩、打造优秀团队的目标。
3、核心管理人员简介
法人代表：马晓咏，男，出生于1973年，本科学历。主要职业经历：1996年8月-2005年8月，江苏省通用机电研究所；2004年8月-2005年8月，于江苏苏宁电器集团有限公司任投资总监；2005年8月至今，于江苏苏宁置业有限公司任董事长职务。
4、公司实际控制人状况
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张近东，男，1963年出生，本科学历，曾任江苏苏宁交家电有限公司董事长兼总经理，现任苏宁电器股份有限公司董事长、中华全国工商联合会常委、中国人民政治协商会议第十届、十一届全国委员会委员、中华全国工商业联合会副主席。先后被授予“中国青年五四奖章”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”和“全国劳动模范”等国家级荣誉。其资产状况如下：
（1）董事长持苏宁电器股份：1,951,811,430股，占总股本的26.44%。
（2）苏宁电器集团持苏宁电器股份：942,093,549股，占总股本的12.76%。董事长是苏宁电器集团的股东，持28%苏宁电器集团股份，间接持有苏宁电器股份：263,786,193股。
（3）南京润东投资有限公司持苏宁电器股份：288,065,848股，占总股本的3.9%。董事长100%控股南京润东投资有限公司，直接持有苏宁电器股份：288,065,848股。
以上合计直接和间接持有持苏宁电器股份：2,503,663,471股。
（五）主营业务简介
苏宁置地集团有限公司成立于2005年，是苏宁电器集团旗下专业从事地产开发的品牌，主要经营范围为房地产开发、商品房销售、商品房售后服务，土地开发、房屋租赁、社会经济咨询，以市场为导向，立足商业、住宅、旅游、科技及物流工业五大开发领域，主导产品为城市综合体，定位于城市高端综合房地产，现具有房地产开发暂定二级资质证书（证书编号：南京KF10131），有效期至2013年3月9日。
（六）关联企业情况简介
由上述股权结构可知，苏宁置业集团有限公司的最大股东为自然人张近东，持有公司65%的股份。而张近东先生主要投资企业为苏宁电器股份有限公司，以直接和间接形式共持有苏宁电器股份2,503,663,471股，占总股本比例为33.91%，其中，直接持股1,951,811,430股，占总股本的26.44%，因持28%苏宁电器集团股份，间接持有苏宁电器股份：263,786,193股，占总股本3.57%，因100%控股南京润东投资有限公司，间接持有288,065,848股，占总股本3.90%。
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项目调查报告
二、交易对手的经营状况和行业分析
（一）经营状况
1、主业发展历史、发展方向、主业产品信息、主要客户信息、主要结算方式信息
苏宁置业集团有限公司成立于2005年，源于电器连锁主业的需求，苏宁电器集团以苏宁置业为品牌，顺势切入商业地产开发。公司所有项目均选址于各城市人气最旺、商业氛围最浓厚的核心区域建设。公司未来发展方向，将依托苏宁广场的地域、商圈、人脉优势，致力于在各项目所在城市打造高端地标建筑，定位高端综合地产，产品选择时下先进的设计理念，建筑融商业购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、顶级酒店式公寓、大型电器旗舰店、高端SOHO办公于一体的城市综合体。其商场定位于一线顶级品牌如Armani、Gucci等，酒店定位于索菲特、万豪等五星级酒店，顾客定位于较高层级认识的需求，亦避免了重复建设及恶性竞争。公司项目建设完成后除部分通过销售获得回报，基本用于自身经营。
公司打造地产品牌的主要产品理念为建设城市综合体。城市综合体是将多个使用功能不同的建筑空间有机的结合起来，合理的节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等，由于是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服务，互为补充，从而形成独立的功能体系。城市综合体将国外流行的室内商业步行街与国内商业楼宇集合在一起，同时在建筑内组合写字楼、高星级酒店、公寓等业态，商业中心里面添加文化、娱乐、健身、餐饮等元素，用来满足工作、生活、居住、娱乐、消费等多项要求。
2、企业涉讼以及其他政治与法律风险
苏宁置业集团有限公司未涉及企业诉讼及其他政治与法律风险。
（二）行业分析
苏宁置业隶属于苏宁电器集团，是专业从事高端综合地产开发的大型房地产集团，开发范围主要涉及商业地产、物流工业地产、住宅地产、科技地产等。公司凭借强大的品牌与实力优势，在全国六十一个一二级城市的核心商圈储备开发了苏宁广场、苏宁电器广场系列产品，涵盖大型购物中心、电器旗舰店、五星级酒店、甲级写字楼等多种业态。未来10年，苏宁置业将坚持以市场为导向，标准化、规范化、流水化运作，定位于中国高端综合地产进一步加强全国布局、全面建设、不断突破。
房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着
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举足轻重的地位。2012年上半年，房地产调控政策持续偏紧，行业景气跌落低谷，土地市场异常低迷，投资和新增供给速度不断放慢。6月，房地产开发综合景气指数降到2009年以来最低点，不过销售市场出现回暖迹象，预计接下来会有所回升。
2月、5月，央行两次下调存款准备金率；6月、7月，央行两次下调存贷款利率，房地产行业融资环境逐步改善。根据中国信托业协会的数据显示，房地产自筹资金不断增加，房地产信托占整个信托余额的比重，达到两年来最低。此外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭款也是重要的资金来源，银行对房地产开发贷款的投放依然谨慎，而且定金及预收款和个人按揭贷款同比变动为增长，房地产市场出现回暖迹象。
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