项目调查报告
第四部分 投资方案
一、交易结构介绍
（一）交易结构图及说明
（二）退出安排说明
项目将分8期发行，每期根据施工合同、采购合同合理配合项目进度进行募集发行，每期24个月，变相延长融资期限，保证足额回笼款，每次发放款项根据项目进度进行发放，并且回笼款项进入监管账户进行监管与保证金留存
项目前期先做土地抵押按土地评估价格不超过70%为前期信托规模，后期增加在建工程抵押再进行追加规模发行，整体信托计划规模不超过8亿元人民币。
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二、项目分析
承建及监理公司信息 （1） 工程总承包商信息
设计单位：南京长江都市建筑设计股份有限公司 施工单位：中建八局第三建设有限公司
（2）监理单位信息
监理单位：南京普兰宁建设工程咨询有限公司
（一）项目现状调查 1、区域位置调查 (1)项目所处区域调查
清江苏宁广场项目位于南京河西新城区，河西新城位于城市西部，西依长江，总用地56平方公里，是南京城市建设的重点地区。通过5年的建设，5平方公里的新城中心区已初显雏形。随着2014年第二届世界青年奥运会将在这里举行，将成为加速河西新城及其中心地区开发建设的重要契机。区域内基础设施齐全，居住氛围好，档次较高，周边商业聚集了河西万达广场、新城市广场、郑和国际广场、银城广场等商业综合体项目。
河西地区作为南京旧城改造人口转移和城市空间扩张的新区域，依托主城辐射的优势，采取高品质定位，建设成为集商务、商贸、文化为一体的新城市，承担和分担更多的南京市作为省会城市和区域中心城市的职能。河西的天然优势和政策的规划指引，其高品质的定位提升了区域的功能和价值，使得未
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来将有更多的中高收入群体和大量的企业办公迁往河西新城，这种不可逆转的城市发展趋势为清江广场项目的建设提供了良好的市场基础。
清江苏宁广场项目位于龙江板块最核心区域，龙江板块为基本建成区域，以居住区和科技园区为主要功能，居住氛围浓厚但商业基础薄弱，同时也缺乏大型市政配套设施，例如市民休闲广场等，为清江广场的开发带来了机遇。
龙江板块目前中档、各种商品专营点、品牌专卖店较多。但是总体来讲，商业中心的文化、休闲、娱乐功能比较薄弱，餐饮功能不完善，尤其在节假日，在客流量较大的情况下，其休闲、娱乐设施以及各类餐饮场所很难满足客流需要，尤其是各类餐饮场所在节假日爆满，顾客就餐较为困难。这在一定程度上影响了商业中心的凝聚力。
龙江商业中心目前的居住功能仍然比较突出，但多为层次中高端，与现代商务中心的发展不协调。在龙江地区，目前有居民15.77万人，共有住宅建筑面积372.11万平方米，占整个地区建筑物同类面积的36.48％。即使是在四环路以内的核心区，居民住宅的面积也有12.81万平方米，占区内建筑面积总量的6.13％。住宅面积过多，在一定程度上影响了商业中心商业设施的形象及进一步发展的空间。
(2)区域功能分区
河西新城区有三大功能定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。在河西新城规划的55.7平方公里范围内，主要分为北、中、南三段。北段主要以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地区中心及3个邻里中心。
现代服务业的发达程度，是衡量一个地区经济、社会现代化水平的重要标志。近年来，省委、省政府和南京市委、市政府先后作出加快发展现代服务业的重大决策。在江苏省“十二五”文中，坚持走新型工业化道路，大力推进产业结构战略性调整，着力构建以高新技术产业为主导、服务经济为主体、先进制造业为支撑、现代农业为基础，结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系的新思路，加快形成以服务经济为主的产业结构。
南京市委、市政府也明确了把发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，推动服务业发展提速、比重提高、结构提升，把南京建设成为具有更强影响力和辐射力的区域现代服务业中心。在“十二五”期间，服务业增加值占GDP比重和服务业从业人员占全社会从业人员比重每年均提高1个百分点以上，到2015年生产服务业占全省服务业增加值的比重超过40%。在《南京市城市发展规划》指引下，近年来南京的城市建设发生了巨大的变化，大大提升了南京的竞争能力和周边幅射功能，使南京成为江苏最具
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凝聚力和辐射功能的城市、长江三角洲地区最具活力的现代化服务业中心之一。
(3)交通状况
清江苏宁广场项目位于龙江板块最核心区域，距离地铁二号线集庆门站仅有2公里，龙江商业中心地区有江东北路、清凉门大街、汉中门大街、湛江路等城市主要交通干道。其中，江东北路南北向穿越商业中心，清凉门大街和汉中门大街则东西向穿越商业中心。目前共有近10条公交线路经过，规划地铁中4号线（2012年将动工建设）和9号线设有中保站，未来交通极为便利，可达性较高。
2、项目具体位置及该区域所处特点分析 (1)项目四至
清江苏宁广场项目北邻省警卫局指挥中心，东邻天启花园项目，东北侧为莫愁湖变电站，西邻江东北路。
(2)项目周边规划
龙江作为南京市河西板块未来核心商业中心，其相关职能尚且不够完善，缺乏标志性综合商业空间。在当前龙江商业中，新城市广场、郑和国际广场、银城广场，但大部分都以百货经营为主，究其综合服务能力，均难以达到南京高端及一条龙服务的商业中心标志性商业空间标准，区域内没有形成先进的具有特色的综合商业空间。
龙江商业中心作为南京市河西CBD板块传统的核心商业中心，是南京龙江本地人消费的首选之处。河西正在运作的典型商业项目主要是新城市广场、苏果、欧尚、苏宁批发市场。新城市广场作为河西商业启动的首要区域，其对周边人流的引力作用很大，有很多的大型卖场（如金润发）等的入驻。苏果、
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欧尚等传统的超市强势企业，其在超市经营上的成熟模式，对于本项目的影响不可忽视。但目前龙江商圈大部分商业设施都以小范围百货经营为主，经营业态较单一，该商业中心还需要调整业态，引进品牌专卖店、旗舰店来提升商业档次；另一方面，商品的展示也要现代化，多一点引领时尚的标杆概念。
(3)区域住宅（商业）物业成熟度、其他配套物业齐备性
随着龙江商业中心发展了上述几大商业综合体后，丰富了商业中心的餐饮、娱乐功能，在目前的餐饮网点中，高、中、低档的饭店都已有一定的比例。同时，商业中心内文化娱乐设施也在不断发展。但是，综合而言，休闲娱乐设施尚且不够完善，功能偏弱，该区域范围内缺少具有一定规模和档次的特色餐饮和娱乐设施，没有可实现一站式服务的综合商业设施。
近几年，南京的写字楼项目层出不穷，逐渐形成了新街口、大行宫和山西路三大写字楼板块。由于写字楼的定位雷同，随着供应总量的增加，市场竞争将更为激烈。但就目前而言，龙江核心区域内的写字楼市场，具有一定的发展潜力和空间。
(4)区域内居住人口分析
龙江商业中心地处河西板块北部区域，目前有居民15.77万人，该地带居住人群主要为教师、公务员等稳定人群者，具备一定的消费能力。过去，龙江地区尽管有着得天独厚的居住资源，但与新街口高档消费中心区相比，“短腿”缺陷非常明显，一是缺乏国际国内知名品牌企业，二是缺乏吸引人的娱乐休闲设施。在龙江商业中心的餐饮网点中，中、低档的饭店为主。这些都促使龙江商业区的商业服务功能趋于丰富，购物、餐饮、休闲娱乐等职能明确，形成明显的职能体系。
3、土地现状及规划条件调查
（1）土地利用条件(应与规划要点进行核对)
土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 土地出让年限 其他条件
地上13840㎡，地下19111.7㎡ 批发零售用地、商务金融用地、其他服务用地 6.5 50% 25& 40年 （2）土地周边现状照
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