项目调查报告
三、交易对手财务分析（原则上使用母公司报表、合并报表作为参考）
（一）财务报表说明事项
1、说明财务报表的编制范围，例如合并报表或本级报表，若为合并报表应列举相关合并企业。 母公司报表，合并报表只提供2011年度审计报告供比较参考 2、说明财务报表的种类，如规范的合并报表、不规范的汇总报表、经调整后的财务报表。 规范的母公司报表 3、说明提交的年度财务报表是否经审计，审计事务所名称，审计的结果，审计报告被事务所出具非标准审计意见的原因（如有）；对于未经审计且又是不规范的汇总报表，调查人员应编制调整后的财务报表，并简要说明调整的科目内容；此外，还应说明采用的近三年财务报表是否连贯。 无 苏宁置业集团有限公司提供了最近两年的财务审计报告，其中2010财年报表经过江苏天衡会计师事务所有限公司审计，出具了天衡专字（2011）343号审计报告；2011财年报表经过江苏天衡会计师事务所有限公司审计，出具了天衡专字（2012）第00379号审计报告；2012年9月财务数据未经审计。其具体的财务数据及比较如下：
（二）近三年财务报表比较分析（报告期财务报表原则上必须是业务申报日所在月份的上一个月，最多往前推两个月） 1、资产负债表
资 产 流动资产： 货币资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付账款 应收股利 应收利息 其他应收款 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产
行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2010年 2011年 31,462,391.56 3,834,139.58 2012年9月30日 （单位元）
2011年12月31日合并报表 1,948,018,841.23 38,037,283.80 87,566,618.45 21,339,920.34 413，628，319.62 145,000.00 2,658,509.77 1，289，465 64，865，747.17 776,229,013.68 3,857,424,701.77 6,712,473,301.12 1,362,010,813.39 2,844,379,355.73 4,101,763,054.35 2,711,135,180.95 20,276,235,007.93 994,416.64 15
1,164,233.60 827,455.40 7,369,692.42
流动资产合计 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长摊待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 负债和所有者权益（或股东权益） 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 项目调查报告
3,656,899,317.19 7,984,495,419.83 9,904,219,469.26 23,719,238,257.22 104,850.00 630,365.59 99,116,773.15 347,106,551.67 17,571,047.38 108,136,814.73 188,456,525.97 1,104,899,141.74 1,773,249,141.74 3,628,249,141.74 6,804,189.15 502,016.67 2,251,309.80 9,314,017.07 11,358,754.99 916.67 1,125,655.08 39,456,903.26 82,746,677.44 91.67 281,414.04 39,456,903.26 1,123,770,674.43 1,825,191,371.74 3,750,734,228.15 761,122，928.49 4,780,669,991.62 9,809,686,791.57 13,654,953,697.41 24,480,361,185.71 10,735,180.43 5,750.00 4,714,525.46 1,226,709.86 203,225.00 89,178,309.59 8,727,718.86 177,102.97 354,917,213.40 439,300,106.00 15,203,225.00 469,386,814.89 16,836,518.76 4,061,961,482.54 490,636.62 -605,850.82 17,614,841.45 323,182,479.93 6,657,497.41 4,595,669,610.58 9,138,737,823.15 10,919,352,965.06 15,743,198,068.21 7,974,187.75 4,612,351,776.33 9,237,024,179.57 11,290,991,483.02 21,084,478,703.18 500,000,000.00 2,400,000,000.00 2,765，000,000.00 16
长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益 ： 实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 归属于母公司所有者权益合计 少数股东权益 所有者权益合计 负债和所有者合计
53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 68
项目调查报告
11,662.50 500,000,000.00 2,400,000,000.00 2,765,011,662.50 4,612,351,776.33 9,737,024,179.57 13,690,991,483.02 23,849，490,365.68 200,000,000.00 200,000,000.00 -15,862.50 409,319,100.26 609,303,237.76 168,318,215.29 72,662,612.00 -36,037,785.61 21,567,582.27 630,870,820.03 200,000,000.00 200,000,000.00 -31,681,784.71 -127,337,388.00 -236,037,785.61 24,480,361,185.71 4,780,669,991.62 9,809,686,791.57 13,654,953,697.41 指标 偿债 能力 流动比率 速动比率 现金比率 资产负债率
2010年12月31日 0.7928 0.1751 0.0068 0.9648 2011年12月31日 0.8644 0.4199 0.0023 0.9926 2012年9月30日 0.8772 0.6312 0.0366 1.0026 2011年12月31日合并报表 1.1250 0.1590 0.0924 0.9742 因为2012年9月财务报表对方未提供附注，故而主要分析从资产负债整体情况来看，2011年总资产增加了50.29亿元，出现大幅增长，其中主要是其他应收账款增加30.81亿元，主要是因为往来款增加引起。该变化体现在负债变化中即是其他应付款变动45.43亿元，主要是因为电器往来新增28.03亿元，慕诚销售回款新增9.76亿元，成都鸿业销售回款新增8.35亿元，银河房地产销售回款增加3.72亿元，关联企业往来新增1.6亿，银河股份往来新增0.77亿，青岛销售回款新增3.23亿元，无锡减少8.52亿元，银河百货减少2.02亿元。
（1）货币资金：2010年与2011年货币资金分别为3144万、2134万，且主要为银行存款。
（2）其他应收账款：2010年7.76亿元，2011年38.57亿元，增加了30.81亿元，主要是关联公司往
来款的增加
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项目调查报告
其他应收账各置业下属子公司（往来）盘锦市土地交易中心（保证金）南京市鼓楼房地产拆迁有限公司（南京湖南路项目）南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室（南京湖南路项目）佛山市公共资源交易中心（佛山项目）南京金三力橡塑有限公司（南京钟埠路项目） 2,716,195,599.28 194,000,000.00 520,000,000.00 1,020,000,000.00 123,760,000.00 182,000,000.00
（3）存货：2010年28.44亿元，2011年41.02亿元，主要是公司投资项目开发成本增加，其中南京湖南路0405地块项目增加5亿元，东扩项目增加2.69亿元，新华社项目增加8523万元，奥体CBD项目增加11.58亿元，清江广场项目增加1.33亿元，福建路项目增加5543万元，徐庄员工项目增加3847万元，169亩别墅项目增加986万元，徐庄中软0203项目增加4501万元，合计共增加12.52亿元，整体来看，公司项目均有投入，整体运行良好。
另外，2011年审计报告存货期末余额41.02亿元，而2012年9月报表起初余额27.11亿元，差额减少13.91亿元，差额较大，主要是因为存货转移到其他应收款，管理报表将未收到发票的付款作为往来处理，而审计将这部分调整到存货里面。平时为了管理需要不进行调账，审计时审计报表进行调整。对应2011年其他应收款38.57亿元，2012年9月份其他应收款67.12亿元，增加28.55亿元，其中存货调整占13.91亿元。
存货南京新街口东扩项目南京新街口新华社项目南京徐庄110亩南京奥体CBD南京清江广场南京徐庄员工公寓南京徐庄169亩 809,484,136.55 381,808,911.82 45,147,270.86 569,905,976.62 469,267,632.24 71,597,275.59 45,580,254.99
（4）长期股权投资：2011年17.73亿元，2010年11.05亿元，主要是镇江苏宁置业有限公司增加投资
6.38亿元，长春苏宁置业有限公司减少0.8亿元，廊坊市苏宁房地产开发有限公司增加0.2亿元，江苏苏宁银河地产股份有限公司增加0.9亿元，合计增加约6.68亿元。
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项目调查报告
长期投资 20,000,000.00徐州苏宁置业有限公司成都苏宁置业有限公司 12,000,000.00南京鼓楼国际软件与服务外包产业园有限公 87,000,000.00南京沃德置业有限公司 330,000,000.00上海苏宁房地产开发有限公司 20,000,000.00南京银河房地产开发有限公司 50,000,000.00镇江苏宁置业有限公司 838,350,000.00长春苏宁置业有限公司 20,000,000.00青岛苏宁置业有限公司 8,298,281.49北京苏宁置业有限公司 20,000,000.00无锡苏宁置业有限公司 117,330,477.62南京慕诚房地产开发有限公司 17,990,158.49淮安苏宁置业有限公司 185,000,000.00连云港苏宁置业有限公司 17,280,224.14南京玄武苏宁置业有限公司 150,000,000.00天津苏宁置业有限公司 20,000,000.00南京滨江人居森林置业有限公司 20,000,000.00江苏银河物业管理有限公司 5,000,000.00盐城苏宁置业有限公司 20,000,000.00石家庄苏宁房地产开发有限公司 430,000,000.00江苏苏宁建材有限公司 50,000,000.00扬州苏宁置业有限公司 20,000,000.00淮安清浦苏宁置业有限公司 100,000,000.00南京湖南路苏宁置业有限公司 50,000,000.00高淳县苏宁置业有限公司 20,000,000.00宿迁苏宁置业有限公司 20,000,000.00江苏苏宁银河地产股份有限公司 90,000,000.00廊坊市苏宁房地产开发有限公司 20,000,000.00成都市武侯区苏宁置业有限公司 5,000,000.00江苏昌祺贸易有限公司 5,000,000.00江苏恒讯信息咨询有限公司 5,000,000.00盘锦苏宁置业有限公司 20,000,000.00 （5）固定资产：2010年680.42万元，2011年1135.88万元，主要是经营、运输及电子等相关设备投资的增加，这也表明公司的整体规模在扩大。
（6）应付账款：2010年1074万元，2011年8918万元，增加了7844万元，主要是：
应付账款江苏苏宁建材有限公司中国核工业华兴建设有限公司上海乐尚装饰有限公司南京新善恒基混凝土有限公司南京普迪混凝土有限公司江西省地质工程（集团）公司
87,926,136.60 20,046,828.05 10,194,118.36 9,702,133.43 9,041,041.33 9,996,748.21
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