廉租房）的需求量约在300万平方米。 ? 商品住房
综合定性与定量的结果，惠阳中心城区2020年商品住房需求量在2250～3000万平方米之间。 （3） 居住用地规模
以节约用地作为考虑未来惠阳中心城区住宅建设的基本原则，并满足在人居环境标准方面达到小康型标准，按照到2020年，住房总建筑面积达到约3850万平方米，惠阳中心城区居住用地总面积约28平方公里，居住用地的毛容积率约为1.35。
新建经济适用住房8.93万套，全部为中小套型，其套型建筑面积不超过90平方米，平均套型建筑面积按照75平方米计。经济适用住房主要集中在城镇密集地区为主，在交通和生活便利的地方进行建设。
将300万平方米住房建筑面积纳入政府公共租赁住房体系，为最低收入人口提供廉价租屋,套型建筑面积不超过60平方米，平均为40平方米。廉租屋应位于交通便利地区，或邻近就业密集地区。 商品住房，在保证适宜套型的普通商品住宅为主导为前提，满足多样化、多层次的需求。中低价位、中小套型普通商品住房。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的10％以内。
2. 住区发展策略 2.1 城市住区建设
缓解主城区日益增长的居住需求：适度推进依托公交走廊的高密度住宅开发，尽可能的利用已有的建成区，集中成片的进行住宅开发。为各片新开发居住区提供方便的交通条件。
引导新的居住生活方式：充分考虑文化、地理背景，继承和发扬地方特色的居住文化。提升居住环境品质，严格按照居住区公共设施标准配置公共设施，并适当提高社会服务方面的配套标准，创造宜居、和谐的居住社区。
居住与产业之间形成良好的互动关系：各个发展单元均考虑配置居住区并提供足够的就业岗位，实现居住与就业的良性发展；结合近期发展的重要产业增长极核的开发时序，有选择的在附近布置住宅及生活配套设施，同步推进周边农村居民点的改造工作。工业园区内逐步提供统一建设的员工宿舍，降低外来工租赁私房的需求。
住区发展与城市中心服务体系、综合交通体系、绿地开放空间系统发展联系考虑，建设健康、舒适、优美的居住社区。
满足各类购房需求，扩大区域性市场份额，鼓励发展与住宅建设相关的产业、服务业，使房地产业成为新的经济增长点，使惠州市惠阳区成为珠江三角洲东部地区最适宜居住的城市。
惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）
2.2 经济适用房和廉租房建设
大力发展满足中低收入阶层的住房需求的保障性住房供应，公共交通条件良好的地区提供廉租房和经济适用房。
完善相关管理机制，在充分调动房地产开发商积极性的同时，保证经济适用房的低成本和高质量；制定合理、可行的申购标准,建立统一管理、按序配售的经济适用房销售制度；建立健全廉租住房保障对象档案制度，加强住房保障对象的动态管理。确保在公正、公平和公开的原则下使所有市民都能充分享受经济发展和社会进步的福利，实现“居者有其屋”的和谐社会的理想。
经济适用住房面积建设标准严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
廉租房建设标准：面积严格控制在40平方米左右。
廉租房和经济适用房应位于中心城区的边缘地段，具备较方便的交通条件，特别是有高效的公共交通服务。大型工业园区附近集中提供满足员工租赁需求的廉租房。
保障性住房供应近期以廉租房建设为主，远期逐步提高经济适用房的比重，适应保障性住房需求结构的变化。
3. 居住空间规划布局 3.1 居住空间布局的原则
以住房发展目标为前提，依据城市空间布局结构，综合考虑提出分地区、分类型的住房空间发展指引。
（1） 尊重历史和现状
通过对历史和现状总结，惠阳中心城区整体上住房规模基本合理，处于较高的居住水平。但住房的空间分布和类型结构不合理，适当区位上、满足标准和规模要求的有效供应不足，私人自建住房较多，加上人口的持续快速增加，造成经济适用房供应紧张，商品房大户型比例攀升，并带动价格上涨，消费模式有待引导。
城市居住空间是在历史演变的基础上，形成现状的空间格局。从上述惠阳区市居住发展历程的分析可见，不同阶段的居住现状特征将在一定程度上，继续影响和引导城市居住空间的发展。尊重惠阳区城市居住的历史和现状，是空间持续发展和空间合理布局的首要原则。 （2） 依据住房发展目标
根据上述惠阳区住房发展的总目标，促进社会公平与融合，促进和谐社区建设。居住空间布局将以市场为主、多渠道、多层次的供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求为指导，实现分类型发
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展原则；保持房地产市场的长期持续健康发展，供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，实现分区域的发展原则。
（3） 与城市空间结构、就业结构及交通结构相协调
城市规模越大，居民出行对交通系统的依赖程度就越高。城市居住空间的演变，交通系统有着举足轻重的作用。具体而言，城市交通布局的改进和完善，引起城市空间可达性的变化，继而引起居民居住行为的重新区位选择，城市土地价格、土地区位和土地利用发生变化，使整个城市居住空间格局发生演变。
居住空间的布局与就业的关系主要体现在两个方面，一是，住房建设应与城市经济和社会发展相适应、与相关产业相协调；二是，在日常生活中，居住与就业具有密切关联性。这决定城市的居住空间布局必须与就业空间的相互结合。惠阳中心城区就业空间的投影主要包括工业用地、商业服务业设施用地和行政办公用地。
3.2 居住空间布局指引
（1） 居住空间布局的总体思路
在尊重历史和现状、遵循住房发展目标、结合相关规划要求、资源约束以及保持适度弹性为布局原则，以研究建议的“向心式发展“的居住空间模式和“带状连绵、点状新城（区）”的居住空间结构为指导，统筹分地区、分类型安排居住用地布局。依据区位条件，惠阳中心城区居住空间可划分为老城区、轨道沿线地区、新桥片区、秋长北地区、三和以及外围镇区；依据不同居住阶层，将住房分为享受型商品房、舒适型商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房。对不同地区和不同类型住房进行空间布局引导。
（2） 分地区居住空间布局规划引导
? 城市传统建设地区（淡水、秋长两个老墟镇地区）
惠阳中心城区，作为放射状状的居住区的核心，也是城市核心。按照“向心式发展”的居住空间模式，惠阳中心城内的老墟镇（淡水、秋长）人口继续增加，作为全区的居住就业的主要集聚地，总量基本平衡。总体而言，惠阳老墟镇地区作为居住的首选之地，在保持良好居住环境的基础上，主要通过优化调整土地结构和更新改造旧工业区和旧居住区，加大“农村居民点”改造力度，进行环境综合整治；以存量的改造更新为主、增量的开发建设为辅，适度提高强度，保障住房供应，增加经济适用房和廉租房，完善租房体系。对惠阳主城区内各区居住空间的规划引导各有侧重。 ? 轨道沿线地区
未来随着惠阳区“轨道时代”的到来，将改变人们的出行和生活方式，强化了惠阳区居住带状连绵空间结构特征。轨道辐射范围内的交通可达性高、居住就业的流动性强，有条件组织良性的居住者分散就业、就业者分散居住。轨道沿线地区居住空间布局将体现高强度开发特点，优化土地利用结构，集中居住用地供应，同时考虑中低阶层的住房需求。不同区位条件的地区居住空间的规划引导所有不同。
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? 新区拓展
惠阳新城（区）拓展区包括新桥、洋纳、三和、秋长北，作为既有城市建设地区之外重要的就业和居住集聚地，承担城市新中心的功能，也是惠阳中心城区未来主要承接区域外人口大转移的重要地区。重点处理好产业发展和居住发展的关系，在分区内部达到居住—就业基本平衡的同时，承担部分城市核心区居住的外溢。 （3） 各类住房布局规划引导
住房的商品化，促使各社会阶层居民在一定收入限制下，对住房区位等各种要素做出时当选择，以获得最合适的住房。依据大城市居住空间分布的经济学分析：“住房消费与交通价格之间存在内在的联系，交通价格、住房价格和家庭收入共同制约着不同家庭和不同收入组群在城市中的空间分布”。可见，住房空间选择与社会阶层收入密切相关。根据社会阶层相关研究，以不同的职业类别为基础，同时考虑行政管理权限、财产和教育程度等因素，将惠阳区的社会阶层划归为五大收入层级。不同的收入层级在住房选择时，对就业需求、交通方式、空间区位、公共设施和绿化环境的偏好不同。 基于“大均衡、小集中的居住就业均衡度”和“大融合、小分散的居住空间分异度”，中高收入以上层级相对富裕，居住空间选择自由度大，我们将重点对中等、中低和底层收入层级的住房布局进行规划引导，促进住房保障和供应体系的完善。 ? 普通型商品房
普通型商品供给对象主要是私营企业主、专业技术人员、机关及事业单位一般干部及企业办公、行政人员、个体工商户、商业服务业基层管理人员、技术工人等，属于中等收入者。其与空间布局相关性较大的是就业需求和交通需求。就业需求是基层管理、办事和服务岗位，交通需求是邻近公交站场，交通费用成本和时间成本适中。规划将在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以普通商品住房为主的居住区。 ? 经济适用房
经济适用房供给对象主要是机关及事业单位一般干部及企业办公、行政人员、个体工商户、商业、服务业普通员工、商业服务业基层管理人员、技术工人、非技术工人等，属于中低收入阶层。“安居乐业”对于中低收入阶层具有更为重要的意义，其与空间布局相关性较大的是就业需求、交通需求和生活需求。就业需求是基层岗位和服务业岗位，需要邻近就业地点和公交站场、交通费用成本和生活成本较低。经济适用住房按照均匀分布、集配结合、服务便捷、规模适度的原则进行规划布局。经济适用住房布局应方便生活就业，提供选择的多样性，实现空间上的均匀分布。经济适用住房应主要分布在城市公共交通便利、日常生活服务设施配套完善的地区。 ? 廉租房
廉租房供给对象主要是商业服务业普通员工、技术工人、非技术工人和不在业者等，属于低收入阶层。该阶层最大的特点是就业的低层次性与不稳定性，处于失业在家和寻找就业状态；他们最迫切的需要是能够就业和以较低成本稳定生活。规划布局将按照分散布局、相对集中的原则，安排在城市传统服务业密集和层次较低的就业地区，并且靠近公共交通站场周边、生活设施配套完善的地区
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建设，尽量减少居住就业分离空间的形式，缓解社会矛盾。 （4） 居住用地开发强度引导
在明确空间布局指引后，有限居住用地上的开发强度成为影响居住空间结构和居住空间模式的重要因素。惠阳区居住空间建设强度在经历由低到高的过程，空间资源的紧缺和土地使用权的招拍挂，进一步将居住用地开发强度推向更显要的位置。如何以发展目标中的节地型住房，建设可持续发展城市的居住空间，合理的居住用地开发强度成为解决问题的手段之一。 ? 引导的原则
居住用地开发强度首先要坚持可持续发展的集约限制原则。惠阳区城市发展面临的四个难以为续，必将长期实行高效合理利用土地。居住用地的开发强度应充分考虑节约适用城市土地，合理提高居住密度和容积率，提高城市土地利用的集约度，促进城市持续健康发展。但是居住用地开发强度的制定和实施必然受到生态、宜居和经济等方面因素限制，建议适度的集约。
二是符合发展调控和市场机制的原则。城市房地产投资开发的市场机制，总是期待以最低的价格构成土地使用权，争取最大的综合收益；但是对所产生的居住过度拥挤、市政设施和公共设施超负荷等外部负效应，则置之不理。而居住空间规划应合理弥补市场机制缺陷，对重点发展地区和保护地区等，所有为有所不为。开发强度成为发展调控和市场机制相互关联的重要控制因素。通过合理的开发强度引导，促进“效益惠阳，和谐惠阳”的建设。
三是体现以人为本的国际化居住水平。国际化的居住水平是惠阳通往一流城市的必经之路。联合国大会通过的《里约宣言》指出：“人类处于普受关注的可持续发展问题的中心。他们应该享有与自然和谐的方式过健康而富有生产成果的生活的权利。”居住土地开发强度的引导，应有助于塑造国际宜居居住环境，使所有居民都享受到平等、自由的居住权利和轻松、安全、舒适、多样的生活。 ? 合理开发强度的选取
开发强度直接对应的是容积率，其涉及到建筑高度、层数三维空间，反映了土地利用强度和开发强度的大小，是衡量环境质量和舒适感评价的主要指标。居住用地应有合理开发强度，过于强调“高密度和高容积率”，无疑可以提高土地利用率和城市综合水平，但会牺牲环境效益，将致使损害城市的公共利益、整体利益和长远利益；过于强调“低密度”，使建筑与自然环境协调有机结合方面有一定的优势，但对节约用地而言使背道而驰，将浪费土地资源，不能满足大量的住房需求。相关研究表明不同类型的住房有其不同的合理容积率值域，这是开发强度选取的前提，是构筑居住空间结构的基础。
? 开发强度的空间引导
居住用地开发强度中的高层和底层是互补的，而且往往实践房地产开发中都是采取不同类型相互组合、相互搭配，可以保证合理强度创造优美环境，改善和提高居住环境。各区域应依据居住空间结构和规划布局指引，结合自身城市发展建设阶段，综合研究确定居住用地的开发强度，各区域应有所区别。
惠阳老城区作为居住的首选集聚之地，为缓解土地约束，可适度提高开发强度。其中新桥、秋长北
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是城市金融行政文化中心，为城市成熟稳定期，就业和居住继续趋向高度密集，其居住开发亦相应成为高强度趋势。秋长北、三和中心区作为居住后起之秀，也是未来城市新中心，居住开发的强度虽呈现提高，但进入城市建设发展期，属于中高强度。沙田以及三和西部的城市建设具有旅游项目的带动和山山水环境的限定，居住开发强度应处于中低强度。 （5） 依据住房类型和区位制定相应配套标准
按照建设现代化城市标准，建设居住公共服务设施，保证居住公共服务配套设施合理设置和优先建设，满足居民的生活需要。
按照加强社区建设，完善社区功能的方向，积极探索社区综合服务中心的建设模式，鼓励居住公共服务设施集中综合设置，促进资源有效利用，提高使用效率和节约用地。
加强对居住区建设配套标准的分类指导，针对不同的居住人群提出科学、合理、适宜的配套指标。积极探索集中与分散相结合的居住配套绿地布局、建设模式和管理方式，兼顾绿地的生态功能、游憩功能和景观功能，促进绿地更有效的实施和利用。以有效的需求管理政策，对小汽车交通和使用实施引导与调节，在公共交通干线和站点周边的居住区，以及以廉租住房、经济适用住房为主的居住区，鼓励和引导居民出行以公共交通方式为主，研究探索与居民的出行方式相适应的停车配套指标。
在具体的配套指标上，需要制订适宜的“千人指标用地规模”原则和标准，尤其是针对不同空间区位的住区周边公共设施完善程度差异，不同收入阶层选择不同住区对服务设施、停车面积的需求差异，科学配建公共设施，避免造成配套设施的多余浪费或者供不应求。建议对居住规划标准需要依据住房类型和区位制定相应配套标准，并有助于居住空间的“大融合、小分散”。
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第十章 公共配套设施规划
惠阳中心城区人口总量为110万人。本次规划公共配套设施按照110万进行配置。
规划根据对惠阳中心城区现状公共配套设施的调查分析的基础上，明确了配套设施发展上的主要问题是：公共配套设施标准较低，总量存在较大缺口，布局不均衡等问题。规划上除按《惠州市城市规划与标准准则》进行缺量补充外，还须制定以下规划对策：
针对惠阳中心城区的城市发展构想，配套设施必须结合改造建设同步配置，并且要求尽可能补足缺量，否则禁止其改造开发行为；
对于配套设施结构上的调整要做到“均衡发展、优化级配”；
由于现状公共配套设施较少，本次规划新增的公共配套设施从用地到数量上都有较大的增加。根据分级配置、适量超前、均衡分布、服务产业的规划布局原则，规划按照四个级别进行配置：市级、区级、居住地区级、居住区级。
1. 文化娱乐设施
由于惠阳中心城区的文化娱乐设施比较缺乏，规划大幅增加了文化娱乐设施用地。为了体现惠阳区的城市形象，规划增加了1处市区级的文化设施，规划增加了8处居住地区级的文化站，在各个片区中心增加了27处居住区级文化中心。
2. 医疗卫生设施
建设以现代化大型综合医院为核心的卫生医疗系统，建立完善的医疗保健网络，满足居民就近获得基本医疗卫生服务的需求。规划保留了原疾控中心、监督所、慢性病防治站、人民医院，并扩大中医院、淡水医院、沙田医院、秋长医院、三和医院，在此基础上规划新增区级综合医院2所。共规划门诊部27处。
3. 教育设施
惠阳区目前教育设施已不能满足现状需要，随着城市迅速发展、人口的增长，对教育设施的需求将逐步增长，学位短缺现象将变得更加突出，因此规划根据远期发展对教育设施进行配置。 职业技术学校
根据惠阳区的发展状况，产业发展的规模逐渐增大，外来产人口的数量增多，为满足产业区现代化、专业化的建设需要，规划三处培训中心，可包括成人教育基地、职业培训学校，用地面积每处为50000-60000平方米。
惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）
成人学校
规划保留现状的成人学校，如果成人教育需求增长较快，可在规划的职业技术学校中解决。 其它教育设施
保留原有4所高中、14所初中、一所九年一贯制学校，由于惠阳区处于城市化初期，小学建设多为村镇的建设模式，规模普遍较小，规划对小于18班的小学进行合并或另行重建。根据整个惠阳区人口发展规模，需要设置小学40所，初中14所，九年一贯制学校11所（新增10所），设置高中19所（新增15所）。
4. 体育设施规划
完善体育场馆的建设，积极发展基层体育设施，新区建设应同步配套，旧区在改造调整时予以补充完善。重视基层体育设施的建设，满足居民日常健身活动要求。规划区级综合体育中心3处，居住区级综合体育活动中心27处，各体育中心均设置游泳池。
5. 社会福利与保障设施规划
根据城市发展结构，为了健全社会保障体系建设，规划新增敬老院2处，老年人综合福利服务中心1处。
6. 行政管理与社区服务设施规划
规划结合服务区域及服务单元设置服务设施，规划社区居委会27个，社区服务中心8处，设置派出所8个，社区服务站27个。
7. 商业设施
规划将集中发展惠阳新中心区、淡水老城区的商业服务中心，在淡水发展次级商业服务中心，形成两级城市商贸中心体系。
规划在三和、秋长北设置2个组团级服务中心，另外在各居住区内根据服务需求设置商业设施。各中心以对内服务为主，大力引进仓储平价市场、超级市场及连锁店，突出专业特色和地方特色。由于商业设施决定于市场，对用地的要求较灵活，因而用地的配置难度较大，规划从结构布局上提出控制要求，用地配置可由下一层次规划确定。
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惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）
表10－1：公共配套设施一览表 用地 用地规模 现状保留 规划新增 序号 类别 总数 (平方米) 数量 位置 数量 位置 1 教育设施 职业技术学校 3 50000~60000 3 成人学校 1 1 普通高中 19 32400～39600 4 15 初中 14 28800～36000 14 九年一贯制学校 11 40500 ～48600 1 10 小学 40 14850～18900 40 2 医疗卫生疾控中心 1 1 设施 监督所 1 1 慢性病防治站 1 1 综合医院 8 55000～60000 6 2 门诊部 27 3000～5000 27 3 文化娱乐文化站 9 9 设施 居住区级文化中心 27 27 4 体育设施 体育文化公园 2 2 综合体育中心 27 9000～15000 27 游泳池 27 2000～3000 27 5 社会福利老年人综合福利服1 3000～5000 1 与保障设务中心 施 敬老院 3 5000～9000 3 6 行政管理社区居委会 27 27 与社区服务设施 社区服务中心 8 8 派出所 8 2000～2500 8 社区服务站 27 27
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