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用地指标
图中蓝色图块为目标地块，地块处于两条区域绿化带之间，呈长条形，形状规整。 项目占地面积约1500亩，其中，商业公建用地占比51%，住宅用地比例为49%。商业用地土地使用权年限为40年，住宅用地土地使用权年限为70年 1.3 项目现状
地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，政府负责完成一级开发后供应土
地。
1.4
1.4.1
项目背景
项目来源及合作方式
① 项目来源
在成都市建设“世界现代田园城市”的背景下，都江堰政府规划在青城山目标地块上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确定为都江堰市2010年的重点招商引资项目。为了向该项目提供用地保障，都江堰市政府邀约开发商合作，进行土地整治，并致力于一二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。
② 合作方式
开发商向政府提供本宗地整理资金，政府在合作期限（30个月）内完成土地整理、拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由政府完成该宗土地使用权的
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拍卖、挂牌工作并移交土地。
合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌出让；住宅用地通过拍卖出让（政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以土地整理成本价摘得土地，获取二级开发权） 1.4.2
土地整治成本
政府以经验值为基础，估算土地整治成本为60万元/亩，该土地整治成本内容包含： 第一项：土地整理涉及拆迁安置补偿费用（按都江堰市现行征地补偿安置政策实施）。
第二项：基础设施配套建设费用
道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用； 电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用； 土地平整、围墙、包装宣传费用。 第三项：政策性税费
征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（7）新增建设用地有偿使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。
第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。 1.4.3
付款进度要求
（1）土地整治协议签定十个工作日内，开发商向政府的专项账户支付首笔土地整理款10000万元，协议生效。
（2）剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要（整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划），并满足政府的专项账户金额不少于3000万元。
1.5 项目风险
项目主要风险因素：
（1） 拆迁成本价是否能控制在60万元/亩范围内；
（2） 在当前的土地出让政策下，政府是否能顺利的支持土地整理合作开发商以土地整
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治成本摘得土地，获取二级开发权。
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第二章
2.1
2.1.1
市场研究
区域经济环境研究
旅游资源
都江堰市是成都的下辖市，是国际旅游名城, 被誉为“世界水利文化的鼻祖”的都江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”、 “中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”。该市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽
青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔1600米。在四川名山中与剑门之险、峨嵋之秀、夔门之雄齐名，有“青城天下幽”之美誉。青城山是中国首批公布的风景名胜区之一，1982年，青城山作为四川青城山-都江堰风景名胜区的重要组成部分，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。2000年11月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准C(II)(IV)(VI)被列入《世界遗产名录》。
青城山上中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，自东汉以来历经二千多年。东汉顺帝汉安二年（公元143年），“天师”张陵来到青城山，选中青城山的深幽涵碧，结茅传道，青城山遂成为道教的发祥地，被道教列为“第五洞天”，全山的道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫、上清宫、祖师殿、圆明宫、老君阁、玉清宫、朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。素有“拜水都江堰，问道青城山”之说。 2.1.2
交通条件
五纵五横一轨一带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从2009年至2011
5
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年，投入资金125亿元，打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成灌老路、成灌快速路(沙西线延伸线)、成郫灌干道（IT大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路；一轨即成灌客运快速铁路；一带即龙门山旅游产业带路网。
成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国；通过“五纵”，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离；“五横”主干线将连通都江堰河西、河东，促进两岸人流、物流、经济的流通；“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰-青城山旅游经济的复苏、发展。 2.1.3
发展规划
? 城市性质：旅游城市主导城市未来发展方向。
以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。 2.2、
? 城市职能：国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。 以“都江堰-青城山”为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。 以独特“山-水-田-林-堰-城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。 承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。 大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。 2.3、
? 城市人口规模：人口整体规模将达到中型城市基本水平。 近期，至2010年，城市规划人口29.4万。 远期，至2020年，城市规划人口40万。 2.4、
? 城市用地规模：城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。 近期，至2010年，规划城市建设用地37.7K㎡，人均建设用地128㎡。 远期，至2020年，规划城市建设用地45.8K㎡，人均建设用地114㎡。
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