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4、销售推广费：销售推广费是土地一级开发机构即大兴土地整理储备分中心在销售推广土地一级开发产品过程中发生的各种费用，按工程费用的1%估算。
5、开发期税费：本土地一级开发项目属于政府组织的非盈利行为，因此对北京市土地整理储备中心而言，不发生有关税费。
6、不可预见费：不可预见费按工程费用的3%估算。具体估算结果见表6-1。
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第五章 项目竣工后的土地价值分析
项目竣工后的土地价值是指项目直接的挂牌出让收益，即本土地一级开发带来的直接土地收入（包括了返还的土地出让金）。
5.1 估价基准日
二零零四年五月二十日
5.2 估价日期
二零零四年五月二十日至二零零四年六月一日
5.3 地价定义
根据土地价格评估的技术规程要求和项目的具体情况，此次评估的价格是指估价对
象在2003年5月20日、评估设定用途按控制性详细规划规定用途、评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”、红线内场地平整、土地使用年期按法定最高出让年期、控制性详细规划规定的土地利用条件下的土地使用权出让价格（各地块实际开发程度尚不完全具备“七通”条件，亦未进行拆迁和场地平整）。
5.4 估价方法与估价过程
根据各种评估方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的选取假设开
发法进行评估地价。本项目选择假设开发法求取地价，以庞各庄镇镇区控制性详细规划确定的项目区内二类居住用地和商业用地的规划指标为标准，按照项目区规划和最佳使用用途原则，对这两种用地类型分别进行测算。使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、利息、利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。计算过程如下：
1、确定住宅用地和商业用地的楼面熟地价
运用假设开发法计算项目区住宅用地楼面熟地价的测算过程见表7-1，计算结果见表7-2。
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表7-1 住宅用地假设开发法单价测算表
二类住宅 使用说明 单价/比例 金额 （万元） 97816.4 61435.2 53354.4 40015.8 8892.4 4446.2 2000.8 3557 2523 7385.1 5379.9 48.9 1956.3 7735 18438.2 415 一、开发总价值 楼面单价＊建筑面积 2200 二、成本费用 1、建造成本 (1)建安费用 按建面单价 900 (2)红线内市政 (按行业标准) 200 (3)小区配套费 (按行业标准) 100 2、不可预见费 (按建安费用) 5.00% 3、专业费 (按行业标准) 80 4、贷款利息 按二-1,2,3之和及地价 5.31% 三、销售费用 1、营业税及附加 (按开发总价值) 5.50% 2、交易手续费 (按开发总价值) 0.05% 3、代理及广告费 (按开发总价值) 2.00% 四、发展商利润 按二-1,2,3之和及地价 10.00% 五、熟地总价 （一-二-三-四）/(1+5.31%+15%) 土地楼面单价（元/建筑平方米）
表7-1 商业用地假设开发法单价测算表
商业用地 单价/比例 金额（万元） 一、开发总价值 楼面单价＊建筑面积 4800 45115.2 二、成本费用 17400.8 1、建造成本 14568.5 (1)建安费用 按建面单价 1300 12218.7 (2)红线内市政 (按行业标准) 150 1409.9 (3)小区配套费 (按行业标准) 100 939.9 2、不可预见费 (按建安费用) 5.00% 610.9 3、专业费 (按行业标准) 100 939.9 4、贷款利息 按二-1,2,3之和及地价 5.31% 1281.5 三、销售费用 3406.2 1、营业税及附加 (按开发总价值) 5.50% 2481.3 2、交易手续费 (按开发总价值) 0.05% 22.6 3、代理及广告费 (按开发总价值) 2.00% 902.3 四、发展商利润 按二-1,2,3之和及地价 15.00% 4844.58 五、熟地总价 （一-二-三-四）/(1+5.31%+15%) 16177.9 土地楼面单价（元/建筑平方米） 1721 使用说明
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2、计算项目区地价
在“假设开发法地价计算表”中计算出住宅用地的地价，在此基础上汇总，得到项目区的总地价，并计算出单位地价，结果如下：
表7-2 可出让用地出让收益汇总表
用地性质 商业用地 二类住宅用地 合计 建筑面积 单价 用地面积 单价 总价 (平方米) （万元/建筑平米） （平方米） （万元/亩） （万元） 93990 444620 538610 1721 415 51130 317910 369040 210.9 38.7 16177.9 18438.2 34616.1 30
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第六章
6.1
销售收入估算
财务分析
根据回款计划（见表5-4）以及项目区住宅用地地价的测算，预测项目区静态收益为34616.1万元并在开工后三年内全部回收，详见表8-1。
表8-1 销售收入估算表
项目 出让回款比例 出让收入 合计（万元） 100% 34616.1 Y1 0 0 Y2 50% 17308.1 Y3 50% 17308.1 6.2 成本费用估算
根据资金使用计划（见表5-3）与总投资成本估算表（表6-1），项目各阶段投资
表如下：
表8-2 各阶段项目投资估算表 单位（万元）
项目 征地 拆迁 工程 其它 小计 利息 合计 Y1 4208.7 17414.83 7009.83 408.2 29041.56 761.08 29802.64 Y2 4208.7 17414.83 7009.83 408.2 29041.56 2343.6 31385.16
Y3 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2330.01 2330.01 合计 8417.4 34829.66 14019.66 816.4 58083.12 5434.69 63517.81 6.3
盈亏平衡分析
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